Si vaig vendre un pis i el comprador em reclama per vicis ocults, què puc fer?

Question

José Manuel Alburquerque · Accepted Answer

Es pot defensar si la reclamació arriba tard, si el defecte no existia quan va lliurar el pis o si el comprador el coneixia o el podia veure. Si el pis és a Catalunya i el va vendre des de l'1 de gener de 2022, vostè respon dels defectes que ja existien en el lliurament i apareixen en els tres anys següents. El comprador té tres anys per reclamar des que els coneix i, si van aparèixer en els dos primers anys, es presumeix que ja existien i li correspon a vostè provar que no. Si vostè va ocultar el defecte, no podrà al·legar que el comprador el podia veure ni la clàusula de venda en l'estat en què es troba. Contesti per escrit i amb el suport d'un tècnic, perquè el comprador ha d'intentar arribar a un acord abans de presentar una demanda contra vostè. Les seves defenses El termini. A Catalunya, la reclamació arriba tard si el defecte va aparèixer passats tres anys des del lliurament o si el comprador va deixar passar tres anys des que el va conèixer o el va poder conèixer. Si va vendre abans del 2022, els terminis poden ser diferents. Fora de Catalunya, el Codi Civil comú dona sis mesos des del lliurament per reclamar per vicis ocults. Però si el defecte és tan greu que el pis no serveix per viure-hi, el comprador pot tenir una altra acció, per incompliment del contracte, amb un termini de cinc anys. El defecte conegut o visible. No respon del que el comprador coneixia o no podia ignorar raonablement en comprar, per exemple perquè es veia en la visita, constava en la inspecció tècnica de l'edifici o en les actes de la comunitat que li va ensenyar abans de signar, o vostè li ho va dir. Aquesta defensa no val si el va ocultar, si va actuar amb negligència greu o si li va assegurar expressament que no existia. Tampoc si el que es veia era només el senyal d'un problema més gran ocult. El defecte posterior al lliurament. Si va aparèixer en els dos anys següents, la llei presumeix que ja existia i és vostè qui ha de demostrar que no, per exemple perquè el van causar unes obres o un mal ús del comprador. Passats aquests dos anys, la prova correspon al comprador. Si va vendre com a empresa a un particular, aquest període és d'un any. El defecte lleu. Si és lleu, el comprador no pot desfer la venda. Pot demanar que es repari o una rebaixa del preu. La clàusula d'exclusió. Si el contracte deia que el comprador renunciava a reclamar per defectes ocults, aquesta renúncia sol ser vàlida entre particulars si vostè no coneixia el defecte. Una clàusula que només diu que el pis es venia en l'estat en què es trobava protegeix menys, perquè es pot entendre que es refereix al que es podia veure. L'avís tardà. Si el comprador va trigar a comunicar-li-ho i per això el dany va anar a més, aquest augment l'assumeix ell. Aquesta defensa no val si vostè coneixia el defecte. Què cal fer No deixi la reclamació sense resposta. Contesti per escrit i demani que li detallin el defecte i li ensenyin l'informe en què es basa. Demani veure el pis amb un arquitecte o un aparellador de confiança abans que es repari, perquè digui si el defecte ja existia quan el va vendre i quant costa reparar-lo. Reuneixi el contracte, l'anunci, els missatges amb el comprador, la inspecció tècnica de l'edifici, les actes de la comunitat, les factures de les reparacions que va fer i les fotos del pis en el moment del lliurament. Si l'edifici és recent, el comprador també pot reclamar a la promotora, a la constructora i als tècnics, dins dels terminis de la Llei d'Ordenació de l'Edificació. Això no l'allibera a vostè, que respon per la compravenda. Miri si té una assegurança amb defensa jurídica que cobreixi aquesta reclamació. Si el defecte és real, oferir reparar-lo o una rebaixa proporcionada li pot costar menys que un plet. A Catalunya, si el repara bé i en un termini raonable, en principi el comprador ja no podrà demanar la rebaixa ni desfer la venda, llevat que el defecte sigui greu.