Si compro un pis de segona mà amb vicis ocults, puc reclamar al venedor?

Question

José Manuel Alburquerque · Accepted Answer

Sí, si el defecte ja existia quan li van lliurar el pis i vostè no el coneixia ni se'n podia adonar raonablement en comprar-lo. Si el pis és a Catalunya i el va comprar des de l'1 de gener de 2022, el venedor respon dels defectes que apareguin en els tres anys següents al lliurament i es presumeix que ja existien si apareixen en els dos primers. Des que vostè coneix el defecte té tres anys per reclamar, però ha d'avisar el venedor tan bon punt el descobreixi. Fora de Catalunya regeix en general el Codi Civil comú, que només dona sis mesos des del lliurament per reclamar per vicis ocults, tot i que si el defecte és greu hi pot haver altres vies amb més termini. El que diu la llei catalana La llei catalana no parla de vicis ocults sinó de manca de conformitat, que el pis no tingui les condicions que havia de tenir. Els vicis ocults, els defectes que no es podien veure en comprar, són el cas més freqüent. El venedor respon si el defecte ja existia quan li va lliurar el pis i apareix en els tres anys següents. Si apareix en els dos primers anys, es presumeix que ja existia i és el venedor qui ha de demostrar el contrari. Si li va vendre una empresa i vostè comprava com a particular, la presumpció és d'un any. A més, el contracte pot haver reduït els tres anys, però no per sota d'un. No respon del que vostè coneixia o no podia ignorar raonablement en comprar, com ara unes taques d'humitat que es veien en la visita. Però sí que respon si ho va ocultar, si va actuar amb negligència greu o si li va assegurar expressament que el pis no tenia aquest problema. I si les taques eren el senyal d'un problema més gran que no es podia veure, pot reclamar-ho. Li pot demanar que repari el defecte en un termini raonable. Si no ho fa, pot encarregar la reparació a un altre a costa del venedor. Si no el repara o el defecte és greu, també pot demanar una rebaixa del preu o, si no és lleu, desfer la compra. A més, pot reclamar els danys que li hagi causat. Com reclamar Avisi el venedor per escrit tan bon punt descobreixi el defecte i descrigui'l, per un mitjà que en deixi constància, com ara un burofax. Si triga, no perd el dret, però respondrà del perjudici que causi el retard, per exemple si el dany va a més. Encarregui a un arquitecte o a un aparellador un informe que expliqui el defecte, des de quan existeix i quant costa reparar-lo. No faci cap reparació abans de deixar constància de l'estat del pis, llevat que sigui urgent. Té tres anys des que coneix el defecte o el va poder conèixer. No compti que una carta aturi aquest termini i no esperi al final per demandar. Si el contracte diu que el pis es ven “en l'estat en què es troba”, això pot no ser suficient per impedir-li reclamar el que no es podia veure. Una renúncia expressa a reclamar per defectes ocults sol ser vàlida entre particulars si el venedor no els coneixia, però no protegeix el venedor que els va ocultar. Abans de demandar, la llei exigeix intentar arribar a un acord, per exemple amb una proposta per escrit o una mediació. Fora de Catalunya i altres vies Fora de Catalunya, el Codi Civil comú dona sis mesos des del lliurament per reclamar per vicis ocults que facin el pis impropi per al seu ús o que en redueixin tant l'ús que, si els hagués conegut, vostè no l'hauria comprat o hauria pagat menys. Una simple carta pot no aturar aquest termini, així que actuï de seguida. Si el defecte és tan greu que l'habitatge no serveix per viure-hi, o el venedor va incomplir el que s'havia pactat, hi pot haver una reclamació per incompliment del contracte, amb un termini de cinc anys. Si el pis és a Catalunya però el va comprar abans del 2022, els terminis poden ser diferents. Si l'edifici és recent, també pot reclamar a la promotora, a la constructora, als tècnics i, si el dany és estructural, a l'assegurança decennal, dins dels terminis de la Llei d'Ordenació de l'Edificació. Aquesta llei també protegeix els qui compren després, encara que sigui de segona mà.