Quan és nul un contracte d'arres? És vàlid si el signa la immobiliària i no el venedor?

Question

José Manuel Alburquerque · Accepted Answer

Un contracte d'arres és nul en els mateixos casos que qualsevol altre contracte, per exemple si hi falta el consentiment d'una de les parts o si va contra una norma que no admet pacte en contrari. Es pot anul·lar si es va signar per un error important, per engany o sota intimidació, o si el venedor va vendre el seu habitatge familiar sense el consentiment del seu cònjuge o de la seva parella estable. No és nul per no haver-se signat davant notari ni perquè el senyal sigui alt o baix. Si el signa la immobiliària sense una autorització expressa del venedor, en principi aquest no queda obligat llevat que després el doni per bo, cosa que s'anomena ratificar-lo. Si no el ratifica, vostè pot recuperar el que va pagar i reclamar els danys a l'agència. Quan és nul o es pot anul·lar Cal distingir dos casos: És nul, és a dir, no produeix efectes des del principi, si hi falta el consentiment d'una de les parts, si no es pot saber quin pis es ven o per quin preu, si va contra una norma que no admet pacte en contrari o si és simulat perquè encobreix una altra cosa. Es pot anul·lar, a petició del perjudicat, si aquest el va signar per un error important i excusable, per engany o sota intimidació. Un engany típic és que el venedor amagui informació rellevant del pis, que la llei catalana l'obliga a donar abans de signar. El termini per demanar-ho és, en general, de quatre anys. També pot demanar l'anul·lació el cònjuge o la parella estable del venedor si aquest va vendre l'habitatge familiar sense el seu consentiment. Si vostè compra com a particular a una empresa, com ara una promotora, les clàusules abusives es tenen per no posades i la resta del contracte continua sent vàlida. En principi, unes arres penitencials que valen igual per a les dues parts i estan redactades amb claredat no són abusives. No fan nul el contracte que no se signés davant notari, que el senyal sigui alt o baix ni que, en un pis de Catalunya, citi l'article del Codi civil comú sobre les arres de la resta d'Espanya. Que el pis tingui defectes tampoc, perquè això és una altra qüestió, la dels vicis ocults. Si el signa la immobiliària Una immobiliària que té l'encàrrec de buscar comprador no pot, només per això, signar les arres en nom del venedor. Per comprometre'l a vendre necessita la seva autorització expressa. Si la té, el contracte obliga el venedor. Demani que l'hi ensenyin abans de signar i que consti en el contracte. Si no la té: En principi, el venedor no queda obligat, llevat que el ratifiqui, de paraula, per escrit o amb els seus actes, per exemple cobrant el senyal i quedant-se'l. Vostè li pot demanar que digui si el ratifica en el termini raonable que vostè li indiqui. Si no respon, s'entén que no el ratifica. Sense ratificació, no el pot obligar a vendre, però pot recuperar el que va pagar. L'agència que es va excedir respon davant de vostè dels danys si vostè va actuar de bona fe. El més segur és que signin tots els propietaris, encara que sigui a distància o amb signatura electrònica. Si en signa només un, només ell queda obligat i no li pot lliurar el pis sencer. A la resta d'Espanya el resultat és semblant, perquè el Codi civil comú també exigeix un mandat exprés per vendre i el venedor només queda obligat si ratifica el que va fer l'agència.