Què vol dir que un pis tingui càrregues? Es pot comprar així?

Question

José Manuel Alburquerque · Accepted Answer

Les càrregues són drets d'altres persones o limitacions inscrites al Registre de la Propietat que afecten el pis i el segueixen encara que canviï de propietari, com ara una hipoteca, un embargament o una servitud. Es pot comprar així, perquè la venda és vàlida, però vostè el compraria amb aquestes càrregues. Si el venedor no paga el deute que garanteix una hipoteca o un embargament, el creditor podria anar contra el pis encara que ja fos seu. Per això el més habitual és que aquests deutes es paguin amb part del preu i es cancel·lin. El contracte d'arres, el que se signa en pagar el senyal, ha de dir quines càrregues es cancel·len, com i qui paga la cancel·lació. Les càrregues més freqüents La hipoteca, que garanteix un préstec. Vostè no passa a deure el préstec del venedor, però si aquest no el paga, el banc pot executar la hipoteca i subhastar el pis, sigui qui sigui el propietari. L'embargament, que anota al Registre un jutjat o una Administració, com ara l'Agència Tributària o la Seguretat Social, per un deute del propietari. El pis es pot vendre, però el creditor conserva el seu dret sobre el pis. La servitud, un dret que una altra finca té sobre aquesta, com ara un de pas o de llums. No es cancel·la en comprar. Cal conèixer-la i valorar si li fa nosa. L'afecció fiscal, una nota al marge de la inscripció que deixa el pis subjecte durant uns anys al pagament de l'impost d'una venda o d'una herència anterior. Si aquest impost es va pagar sencer, no sol donar problemes i la nota es cancel·la amb el temps. Però si qui li ven va pagar menys impost en comprar-lo, gràcies a una exempció o a una reducció que exigeix complir després alguns requisits, el pis respon de la diferència si no es compleixen. Si la nota simple recull una afecció, informi-se'n abans de comprar. Com es compra un pis amb càrregues El més habitual és pagar els deutes amb els diners de la compra. Es fa així: Abans de la signatura, el venedor demana al creditor un certificat del que deu en aquella data. A la notaria, vostè paga directament al creditor el que se li deu, amb un xec bancari o una transferència. La resta del preu va al venedor. Després, el creditor signa l'escriptura o el document de cancel·lació, que s'inscriu al Registre. El contracte ha de dir qui el tramita i qui el paga. Si una càrrega no es pot cancel·lar en l'acte, com ara un embargament que depèn d'un jutjat, es reté la part del preu necessària o es diposita davant el notari fins que arribi la cancel·lació. Les servituds no es cancel·len. Si fan nosa, el que es negocia és el preu. Si apareix una càrrega que no li van dir A Catalunya, el Codi civil de Catalunya obliga el venedor a lliurar el pis lliure de drets de tercers que vostè no hagi acceptat. Si després de la compra apareix una càrrega que no li va dir, li pot reclamar, per exemple, que la cancel·li o que l'indemnitzi. Faci-ho per escrit tan bon punt la descobreixi. Abans de demandar, la llei exigeix intentar una negociació. A la resta d'Espanya, el Codi civil comú permet desfer la compra o demanar una indemnització si el pis tenia una càrrega que no es veia i no es va esmentar a l'escriptura, en general en l'any següent a la signatura.