Es pot comprar un pis embargat o en una subhasta? Quins riscos té?

Question

José Manuel Alburquerque · Accepted Answer

Sí, en tots dos casos, però amb més riscos que en una compra normal. Un pis embargat es pot comprar al seu propietari, tot i que l'embargament segueix el pis i, si el deute no es paga, el creditor el pot subhastar encara que ja sigui de vostè. Per això el venedor ha de pagar el deute amb el preu i aconseguir l'ordre que cancel·la l'embargament. Mentre no arriba, convé retenir aquesta part del preu o dipositar-la davant notari. En una subhasta, els riscos més grans són les càrregues anteriors que no es cancel·len, els ocupants que tinguin dret a quedar-s'hi i el fet de comprar sense haver vist el pis per dins. Si compra al seu propietari un pis embargat L'embargament anotat al Registre de la Propietat no impedeix la venda, però el creditor conserva el seu dret sobre el pis. Per comprar amb seguretat, convé: Que el deute es pagui amb el preu a qui correspongui, sigui un particular, una empresa, l'Agència Tributària, la Seguretat Social o l'Ajuntament. Que el jutjat o l'organisme que va ordenar l'embargament dicti l'ordre de cancel·lar-lo, que es presenta al Registre. Que, mentre no arriba aquesta ordre, la part del preu necessària quedi retinguda o dipositada davant el notari. A diferència d'una hipoteca, un embargament no es cancel·la a la notaria el mateix dia i pot trigar. Si compra en una subhasta Les subhastes judicials i les de l'Agència Tributària s'anuncien al Portal de Subhastes del BOE. En les judicials, la Llei d'Enjudiciament Civil exigeix per licitar un dipòsit del 5 % del valor que es dona al pis en la subhasta. Qui guanya ha de pagar la resta en el termini que se li fixi, que per als immobles és en general de quaranta dies. Si no paga, perd el dipòsit. Les subhastes de l'Agència Tributària tenen les seves pròpies regles. A Catalunya, la Generalitat té, a més, un dret de tanteig i retracte sobre els habitatges que s'adjudiquen en una subhasta, és a dir, se'ls pot quedar pel mateix preu en lloc de qui guanya, amb algunes excepcions. És una altra qüestió, però convé tenir-la en compte abans de licitar. El que convé mirar abans de licitar Les càrregues. Les anteriors a la del creditor que subhasta el pis no es cancel·len i vostè les assumeix. Les posteriors, sí. Llegeixi a l'expedient la certificació de càrregues, el document del Registre que diu quines càrregues té el pis. Després sumi al preu les que continuaran. Els ocupants. Miri a l'anunci si el pis està ocupat. Qui no té cap títol pot ser desallotjat en el mateix procediment. Però si té un títol que pugui valer, com ara un contracte de lloguer, el jutjat no el desallotja i vostè haurà de respectar-lo o discutir-lo en un altre judici. Tampoc no podrà veure el pis per dins. Els deutes. Els de la comunitat dels últims anys i l'IBI, l'impost municipal sobre l'immoble, que hagi quedat sense pagar segueixen el pis. En una subhasta no hi ha un certificat del venedor que l'avisi d'aquests deutes. Els papers i l'impost. No se li exigirà la cèdula d'habitabilitat, el document que acredita que l'habitatge es pot habitar, per adjudicar-se el pis. Però la necessitarà després per viure-hi, llogar-lo o contractar els subministraments. A més, pagarà l'impost de la compra d'un pis usat. Convé que un advocat llegeixi l'anunci i la certificació de càrregues abans de licitar. Una hipoteca anterior que continua o un ocupant amb contracte poden fer que el pis surti molt més car del que semblava.