Què ha de dir el contracte d'arres? Cal signar-lo davant notari?

Question

José Manuel Alburquerque · Accepted Answer

No cal notari. N'hi ha prou amb un document privat signat pel comprador i per tots els propietaris del pis, o per qui tingui un poder seu per fer-ho. La llei no diu què hi ha de constar, però convé que identifiqui bé les parts i el pis i que fixi el preu i com es paga, la classe d'arres, la data límit de l'escriptura i les condicions de les quals depèn la compra. A Catalunya, les arres penitencials, a més, es poden dipositar davant notari i fer constar al Registre de la Propietat, cosa que protegeix més la seva devolució. El que convé que digui No és una llista legal, sinó el que aconsella la pràctica per evitar problemes: Qui signa. Han de ser tots els propietaris que consten al Registre de la Propietat, o el seu apoderat amb el poder a la vista. Si el pis és l'habitatge familiar del venedor, convé que signi també el seu cònjuge o la seva parella estable, perquè caldrà el seu consentiment per vendre encara que no sigui propietari. El pis, amb la seva adreça, el seu número de finca al Registre, la seva referència cadastral i els seus annexos, com ara el traster o la plaça d'aparcament. El preu, el que es lliura ara i quan i com es paga la resta. Quina classe d'arres són i què passa si es fa enrere cada part. A Catalunya, si no es diu expressament que són penitencials, són confirmatòries i ningú no pot desistir. La data límit per signar l'escriptura i qui tria el notari. Que el pis es vendrà lliure de càrregues i com es cancel·larà la hipoteca del venedor, que normalment es paga amb una part del preu el dia de la signatura. Que es lliurarà lliure d'ocupants i amb les claus el dia de l'escriptura. Si està llogat, en general el comprador haurà de respectar el contracte del llogater, que a més pot tenir dret a comprar-lo abans que ningú. Convé preveure què passa si l'exerceix i deixar marge en el termini per fer-ho. Les condicions de les quals depèn la compra, com ara la concessió de la hipoteca, amb un termini per acreditar-la, o una revisió tècnica del pis. Els documents que lliurarà el venedor, com ara la cèdula d'habitabilitat, el certificat d'eficiència energètica, el certificat de la comunitat que acredita que està al corrent de pagament i l'últim rebut de l'IBI. Com es reparteixen les despeses de la compravenda i l'IBI i la comunitat de l'any. A Catalunya, llevat de pacte, la notaria de l'escriptura i la inscripció al Registre les paga el comprador. Per això, si el contracte diu “despeses segons llei”, la notaria la paga el comprador. El notari i el Registre El contracte d'arres és vàlid sense notari. Signar-lo davant notari, o que el notari legitimi les signatures, és a dir, que doni fe de qui ha signat, li dona una data que no es pot discutir i facilita la prova, però no és obligatori. Tingui en compte que unes arres en document privat no impedeixen al venedor vendre el pis a un altre. Si aquest altre compra de bona fe, signa l'escriptura i inscriu la compra al Registre, es queda el pis. Al primer comprador només li queda reclamar al venedor el que va pagar i els danys. A Catalunya hi ha una protecció més. Si les arres són penitencials i es pacten per sis mesos com a màxim, es poden dipositar davant notari i fer constar al Registre. El notari guarda els diners i els lliura a qui correspongui si una de les parts desisteix. A més, el pis queda afecte a la seva devolució, és a dir, en respon encara que passi a altres mans. Té el cost de la notaria i del Registre. A la resta d'Espanya la llei no preveu aquest dipòsit amb constància al Registre.