Si el banc no em concedeix la hipoteca, em retornen les arres?

Question

José Manuel Alburquerque · Accepted Answer

A Catalunya, sí, si el contracte preveia que tot o part del preu es pagaria amb un préstec, vostè acredita per escrit i en el termini pactat que el banc li ha denegat el préstec i la denegació no es deu a la seva negligència. En aquest cas es pot fer enrere i el venedor li ha de retornar el que li va pagar, també les arres. La llei admet que el contracte digui el contrari, així que llegeixi bé la clàusula abans de signar. A la resta d'Espanya no hi ha una regla igual i, si el contracte no ho preveu, que el banc li denegui la hipoteca no l'allibera de comprar. El que exigeix la llei catalana El Codi civil de Catalunya permet al comprador desistir de la compra si es compleixen aquestes condicions: Que el contracte prevegi que tot o part del preu es pagarà amb un préstec d'un banc o d'una altra entitat de crèdit. El Tribunal Superior de Justícia de Catalunya ha dit que no n'hi ha prou que el venedor sabés que vostè necessitava hipoteca. Ha de constar en el contracte o en un acord posterior, per exemple el que ajorna la signatura perquè vostè obtingui el préstec. Que vostè acrediti amb documents, dins del termini pactat, que el banc li ha denegat el préstec. El mateix tribunal ha admès que el contracte no digui quin banc. Que la denegació no es degui a la seva negligència. Li tocarà provar que va buscar el finançament de debò, perquè no n'hi ha prou amb la carta del banc. El tribunal ha denegat la devolució a qui va demanar el préstec en condicions poc raonables o només va aparentar buscar-lo. Si es compleixen, el venedor li ha de retornar el que li hagi pagat, siguin arres confirmatòries o penitencials. Vostè, a canvi, l'ha de deixar en la mateixa situació en què estaria si no haguessin signat. Què convé que digui el contracte La llei deixa coses obertes i admet que es pacti una altra cosa. Per això convé que el contracte digui: La quantitat mínima de préstec que necessita i què passa si el banc li concedeix menys, per exemple perquè la taxació surt per sota del preu. Un termini realista per obtenir-lo. La llei no en fixa cap i el Tribunal Superior de Justícia de Catalunya mira les circumstàncies de cada cas. Com a referència, en una sentència del 2024 va considerar insuficients vint dies i en una altra, suficients uns dos mesos i mig des de la signatura de les arres. Com s'acredita la denegació, a qui es comunica i en quants dies li retornaran els diners. Alguns models diuen que la manca de finançament no permet desistir. La llei permet aquest pacte, així que llegeixi'l abans de signar. A la resta d'Espanya, el Tribunal Suprem ha considerat que no obtenir la hipoteca és un risc previsible del comprador, que no l'allibera de complir. Allà, si el contracte no ho preveu, el comprador perd les arres penitencials i, amb les confirmatòries, corre el risc que li exigeixin comprar o li reclamin els danys. Per això convé pactar-ho sempre.