Quina diferència hi ha entre arres penitencials, confirmatòries i penals? Quines convenen al comprador?

Question

José Manuel Alburquerque · Accepted Answer

Les arres confirmatòries són un pagament a compte del preu que prova que la compravenda està tancada, així que cap de les parts no es pot fer enrere sense incomplir el contracte. Les penitencials permeten a qualsevol de les dues parts desistir, al comprador perdent el que va lliurar i al venedor retornant-ne el doble, a diferència de les penals, que són una pena per a qui incompleix i no donen dret a fer-se enrere. A Catalunya, si el contracte no diu expressament que són penitencials, la llei entén que són confirmatòries. Al comprador que vol assegurar-se el pis li solen convenir les confirmatòries, mentre que si necessita una sortida li convenen unes penitencials. Si depèn d'una hipoteca, el que el protegeix, amb qualsevol d'elles, és una clàusula de finançament en el contracte. Què fa cada classe Les confirmatòries són una part del preu que es paga per avançat i confirmen que la venda està tancada. Si una part no compleix, l'altra li pot exigir que signi la venda o resoldre el contracte, és a dir, desfer-lo, amb una indemnització pels danys que provi. La quantitat lliurada no és un límit ni una indemnització automàtica. Les penitencials donen a les dues parts el dret a desistir a un preu fixat per endavant. Per exemple, amb un preu de 300.000 euros i 30.000 euros d'arres, el comprador que desisteix perd aquests 30.000 euros. El venedor que desisteix ha de retornar 60.000, els 30.000 que va rebre i uns altres 30.000. Les penals són una pena per incomplir, no un preu per desistir. Qui incompleix les perd o en paga l'import, segons el que s'hagi pactat. En general, la pena substitueix la indemnització dels danys. Qui la cobra només pot exigir, a més, que es compleixi el contracte si aquest li ho permet clarament. El que diu la llei a Catalunya El Codi civil de Catalunya entén que els diners que el comprador lliura al venedor són arres confirmatòries, llevat que es pacti expressament que són penitencials. Per això, qui signa un “contracte d'arres” sense dir de quina classe són no es pot fer enrere perdent el senyal. El venedor li pot exigir que compri o reclamar-li els danys. Tampoc el venedor no se'n pot deslliurar retornant el doble. El nom que es doni a les arres no és decisiu, perquè els tribunals miren el que diu el contracte. Molts models de les immobiliàries citen l'article 1454 del Codi civil comú, que regula les arres penitencials a la resta d'Espanya. Si el pis és a Catalunya, aquesta cita no canvia la llei aplicable, però pot servir com a pacte exprés si el text deixa clar que qualsevol de les dues parts pot desistir perdent les arres o retornant-les doblades. A la resta d'Espanya no hi ha una regla escrita igual, però el Tribunal Suprem interpreta les arres penitencials de manera restrictiva i, en cas de dubte, les tracta com a confirmatòries. Quines li convenen La llei no ho diu. Depèn de la seva situació: Si vol assegurar-se el pis i té el finançament lligat, les confirmatòries el protegeixen més, perquè el venedor no se'n pot desentendre retornant el doble si li arriba una oferta millor. A canvi, també l'obliguen a vostè a comprar. Si necessita una sortida, per exemple perquè depèn de vendre abans el seu pis, li convenen les penitencials, encara que fer-se enrere li costarà el que va lliurar. Tingui en compte que el venedor també podrà desistir pagant el doble, un risc real quan els preus pugen. Si li proposen arres penals, llegeixi-les amb cura, perquè, segons com estiguin redactades, poden permetre que, a més de cobrar la pena, li exigeixin comprar. Siguin de la classe que siguin, convé afegir al contracte les condicions que el protegeixin. Si depèn d'una hipoteca, el que el protegeix és una clàusula de finançament, que val amb les dues classes d'arres.