Assessorem inversors, propietaris i operadors del sector en l'adquisició, la tinença i la transmissió d'immobles i actius immobiliaris, així com en l'estructuració de les operacions.
Una operació immobiliària no s'esgota en el contracte de compravenda. La titularitat i les càrregues de l'actiu, la seva situació registral i urbanística, les llicències existents, l'ús projectat, les garanties ofertes per les parts, el finançament i les conseqüències fiscals poden ser determinants per decidir si convé fer l'operació i, si escau, com estructurar-la.
Per això intervenim des de les primeres fases de la transacció. Analitzem l'actiu i l'operació en conjunt, identifiquem els riscos jurídics i coordinem les àrees rellevants abans que el client assumeixi compromisos difícils de modificar. La nostra especialització en dret civil patrimonial és la base d'aquesta pràctica, a la qual sumem l'anàlisi urbanística, mercantil, societària i fiscal quan l'operació ho requereix.
Planificació i estructuració de l'operació immobiliària
Una operació ben estructurada comença abans de la signatura de les arres o del contracte de compravenda. Intervenim des de la fase inicial en la revisió i la negociació de cartes d'intencions, acords preliminars i condicions suspensives. Definim amb el client l'abast de la revisió jurídica i la documentació que ha de facilitar la contrapart. El nostre objectiu és que el client conegui els principals riscos abans de comprometre la inversió i que la documentació preliminar preservi adequadament la seva posició mentre duri l'anàlisi.
Aquesta fase permet identificar des del principi quines qüestions s'han de resoldre abans d'avançar i quines condicions s'hauran de complir per formalitzar definitivament l'operació. La planificació és especialment important quan s'adquireixen promocions en desenvolupament, actius encara no acabats, immobles subjectes a llicències o autoritzacions específiques i projectes l'explotació futura dels quals depèn d'un ús urbanístic o administratiu concret.
Due diligence legal, urbanística i turística
La due diligence constitueix una de les fases centrals del nostre assessorament immobiliari. En la revisió jurídica analitzem la titularitat de l'immoble, la seva situació registral i les càrregues, hipoteques, embargaments, servituds i altres drets que en puguin limitar o condicionar l'adquisició o l'explotació. Examinem, així mateix, la documentació de la construcció o promoció i els contractes rellevants vinculats a l'actiu. Quan hi ha pagaments anticipats o s'adquireixen immobles en construcció, estudiem el règim jurídic de les quantitats lliurades a compte i les seves garanties.
Si s'adquireixen un o diversos habitatges arrendats a Barcelona, prestem una atenció especial a l'extraordinària complexitat del marc jurídic de l'habitatge i dels arrendaments urbans. En aquest àmbit, la legislació estatal conviu amb una intensa normativa catalana, que regula amb criteris propis l'habitatge, el parc residencial, les zones tensionades i la intervenció en el mercat del lloguer. De vegades, el resultat d'aquesta revisió pot desaconsellar la compra o justificar una rebaixa del preu.
En paral·lel es desenvolupa l'anàlisi urbanística. Revisem el planejament aplicable, la classificació i la qualificació del sòl, la compatibilitat de l'ús projectat, les llicències d'obres i d'activitat, els antecedents de l'expedient municipal i les altres autoritzacions que puguin ser necessàries. Si l'actiu es destina a explotació turística, verifiquem també que disposi de l'habilitació administrativa corresponent i que la seva realitat física i comercialitzada coincideixi amb les unitats, els usos i les capacitats efectivament autoritzats. Aquesta anàlisi és especialment rellevant perquè un immoble pot estar correctament inscrit i presentar, tanmateix, problemes urbanístics o administratius que afectin substancialment el seu valor o l'explotació prevista pel comprador.
La due diligence no s'ha de limitar a enumerar contingències. La nostra funció és determinar quines són realment rellevants per a l'operació, quines conseqüències poden tenir i com s'han de reflectir després en el preu, les condicions suspensives, les garanties o la mateixa decisió d'invertir.
Arres, garanties i contractació immobiliària
Un cop identificats els riscos i definida l'estructura de l'operació, negociem i redactem la documentació contractual. En els contractes d'arres i altres acords preparatoris prestem una atenció especial a les condicions suspensives, el calendari de pagaments, les conseqüències de l'incompliment, les causes de resolució i els mecanismes de devolució de les quantitats anticipades. En els contractes i les escriptures de compravenda procurem que la distribució del risc respongui als resultats de la due diligence.
La contractació és encara més complexa en les operacions sobre obra futura o sobre promocions encara en execució. En aquests casos s'han de regular amb precisió les característiques de l'immoble, l'estat en què es lliurarà, els requisits i la documentació necessaris per al tancament, els terminis d'execució i de lliurament i les conseqüències de possibles desviacions respecte del que s'havia previst. Si hi ha pagaments abans del lliurament o del final de l'obra, analitzem amb deteniment les garanties que protegeixen el comprador, com ara avals, assegurances de caució o altres instruments que assegurin la devolució de les quantitats lliurades si l'operació no arriba a culminar en els termes acordats.
L'anàlisi prèvia i la contractació formen així part d'una mateixa estratègia. Cada risc detectat ha de tenir una resposta jurídica adequada abans que l'operació quedi definitivament formalitzada.
Fiscalitat de les operacions immobiliàries
La fiscalitat pot condicionar de manera substancial l'estructura d'una operació immobiliària i s'ha d'analitzar abans d'adoptar les decisions principals.
Examinem les conseqüències tributàries de l'adquisició, la tinença, la transmissió i l'explotació de l'actiu, en particular el tractament de l'IVA i de l'impost sobre transmissions patrimonials i actes jurídics documentats, així com la resta d'obligacions fiscals vinculades a l'operació. Quan la inversió requereix una societat o un vehicle específic, coordinem la fiscalitat de l'operació amb la seva estructuració mercantil i financera.
La fiscalitat forma així part del disseny de la transacció des de l'inici. No s'ha d'analitzar només quan arriba el moment de liquidar els impostos, perquè pot influir en l'estructura contractual, el finançament, el calendari de pagaments i fins i tot en la conveniència de determinades alternatives.
