Pot Hisenda utilitzar la taxació hipotecària per elevar el valor fiscal d'un immoble?
La utilització per part de l'Administració tributària de la taxació hipotecària incorporada a l'escriptura per elevar el valor fiscal d'un immoble ha estat objecte d'intensa discussió doctrinal i jurisprudencial. Les Sentències de la Sala Tercera del Tribunal Suprem de 23 i 27 de febrer de 2026, en línia amb la crònica oficial de la Sala per al bienni 2025–2026, consoliden que, en els supòsits en què escaigui una comprovació de valors, l'Administració pot acudir al valor de taxació hipotecària quan hi hagi una diferència rellevant amb el valor declarat, sense necessitat d'acreditar prèviament frau o ocultació. Ara bé, aquesta taxació no es converteix en una presumpció irrebatible: el contribuent la pot combatre mitjançant prova pericial i, si escau, a través de la taxació pericial contradictòria prevista en la Llei General Tributària. La figura s'ha de distingir clarament del valor de referència cadastral, que opera com a base imposable directa en l'Impost sobre Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats i en l'Impost sobre Successions i Donacions.
1.Mitjans de comprovació de valors i taxació hipotecària com a referència
El punt de partida es troba en l'article 57 de la Llei 58/2003, de 17 de desembre, General Tributària, que enumera els mitjans de comprovació de valors de què disposa l'Administració tributària. Entre aquests s'inclouen, a més de la capitalització o imputació de rendiments, l'estimació per referència a valors que figurin en registres oficials de caràcter fiscal, els preus mitjans de mercat, les cotitzacions en mercats nacionals i estrangers, el dictamen de perits de l'Administració, el valor assignat als béns en pòlisses de contractes d'assegurança, el valor assignat per a la taxació de les finques hipotecades en compliment de la legislació hipotecària, el preu o valor declarat corresponent a altres transmissions del mateix bé realitzades en un termini determinat i qualsevol altre mitjà que s'estableixi en la llei pròpia de cada tribut. La lletra g) de l'apartat 1 és la que habilita expressament la utilització del valor assignat per a la taxació de les finques hipotecades.
L'article 134 de la Llei General Tributària regula la pràctica de la comprovació de valors. Permet a l'Administració procedir a la comprovació de valors d'acord amb els mitjans de l'article 57, llevat que l'obligat hagi declarat utilitzant els valors publicats per la mateixa Administració en aplicació d'algun d'aquests mitjans. Exigeix que, quan el valor determinat per l'Administració sigui diferent del declarat, es comuniqui a l'obligat una proposta de regularització i de valoració degudament motivada, amb expressió dels mitjans i criteris emprats, i estableix que l'obligat no pot interposar recurs independent contra la valoració, però sí promoure la taxació pericial contradictòria o plantejar qualsevol qüestió relativa a la valoració amb ocasió dels recursos contra l'acte de regularització.
En l'àmbit dels tributs patrimonials, el Text Refós de la Llei de l'Impost sobre Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats, aprovat pel Reial Decret Legislatiu 1/1993, fixa en l'article 10 que la base imposable està constituïda pel valor del bé transmès o del dret que es constitueixi o cedeixi, i s'entén per valor, amb caràcter general, el valor de mercat, llevat que resulti d'aplicació alguna de les regles específiques. Hi afegeix que, si el valor declarat pels interessats, el preu o contraprestació pactada o tots dos són superiors al valor de mercat, la major d'aquestes magnituds es prendrà com a base imposable. En el cas de béns immobles, l'apartat 2 remet al valor de referència previst en la normativa reguladora del Cadastre Immobiliari, a la data de meritació, com a base imposable, llevat que el valor declarat o el preu siguin superiors, cas en què es pren la major d'aquestes magnituds. Quan no hi hagi valor de referència o no pugui ser certificat, la base imposable serà la major entre el valor declarat, el preu o contraprestació i el valor de mercat, sense perjudici de la comprovació administrativa.
En l'Impost sobre Successions i Donacions, la Llei 29/1987, de 18 de desembre, estableix en l'article 9 que la base imposable està constituïda pel valor net de l'adquisició individual de cada drethavent, i s'entén per valor, amb caràcter general, el valor de mercat, llevat que el valor declarat sigui superior, cas en què es pren aquest. Per als béns immobles, l'apartat 3 remet igualment al valor de referència cadastral, amb la mateixa lògica de prendre el major entre valor de referència i valor declarat. L'article 18 de la mateixa llei preveu expressament que l'Administració pot comprovar el valor dels béns i drets transmesos pels mitjans de l'article 57 LGT, llevat que, en el cas d'immobles, la base imposable sigui el seu valor de referència o el valor declarat per ser superior, d'acord amb l'article 9. És a dir, quan la base imposable ve determinada pel valor de referència cadastral, no escau la comprovació de valors; quan no hi ha valor de referència o aquest no pot ser certificat, sí que escau, i la taxació hipotecària pot ser un dels mitjans utilitzats.
2.Doctrina del Tribunal Suprem sobre la taxació hipotecària
Les Sentències del Tribunal Suprem de 23 i 27 de febrer de 2026, Sala Tercera, Secció Segona, s'inscriuen en una línia jurisprudencial que ja havia reconegut la validesa de la taxació hipotecària com a mitjà de comprovació de valors, però matisant-ne l'abast. La Sala parteix de l'habilitació expressa de l'article 57.1 g) LGT i recorda que la taxació hipotecària, realitzada per entitats de taxació homologades conforme a la normativa del mercat hipotecari, té una vocació d'objectivitat i es basa en criteris tècnics de valoració. Quan aquesta taxació s'incorpora a l'escriptura de préstec hipotecari i reflecteix un valor significativament superior al declarat en l'escriptura de transmissió, l'Administració la pot utilitzar com a referència per comprovar el valor, sense necessitat d'acreditar prèviament frau o ocultació.
La Sala rebutja la tesi que la utilització de la taxació hipotecària exigeixi la prèvia demostració que el contribuent ha ocultat el veritable valor o ha simulat un preu inferior. L'article 57 LGT no condiciona l'ús dels mitjans de comprovació a l'existència de frau; són instruments ordinaris de gestió tributària. La diferència rellevant entre el valor declarat i el valor de taxació pot justificar la comprovació, sempre que l'Administració motivi adequadament l'elecció d'aquest mitjà i expliqui per què considera que la taxació reflecteix el valor de mercat.
Alhora, el Tribunal Suprem insisteix que la taxació hipotecària no és una presumpció iuris et de iure ni un valor vinculant i irrebatible. És un mitjà de comprovació que pot ser combatut pel contribuent mitjançant prova en contra. La Sala recorda que l'article 106 LGT estableix que les despeses i operacions s'han de justificar prioritàriament mitjançant factura i que, una vegada que l'Administració qüestiona fonamentadament l'efectivitat o el valor, correspon a l'obligat aportar proves sobre la realitat i la quantia. En el context de la comprovació de valors, això significa que el contribuent pot aportar informes pericials de valoració, taxacions alternatives, dades de mercat i qualsevol altre element que demostri que el valor de taxació hipotecària no es correspon amb el valor de mercat en la data de meritació.
3.Diferència entre taxació hipotecària i valor de referència cadastral
És essencial distingir la taxació hipotecària del valor de referència cadastral. El valor de referència, regulat en el Text Refós de la Llei del Cadastre Immobiliari, aprovat pel Reial Decret Legislatiu 1/2004, i desplegat per resolucions de la Direcció General del Cadastre, es configura com un valor objectiu determinat a partir de les dades de les transaccions immobiliàries i dels criteris de valoració cadastral, amb vocació de servir de base imposable en determinats tributs. L'article 10.2 del TRLITPAJD i l'article 9.3 de la Llei de l'Impost sobre Successions i Donacions l'incorporen com a base imposable directa per a immobles, amb la possibilitat d'impugnar-lo mitjançant rectificació d'autoliquidació o recurs de reposició, amb informe vinculant previ del Cadastre que ratifiqui o corregeixi el valor.
Quan hi ha valor de referència cadastral i pot ser certificat, la base imposable de l'ITP i de l'ISD es determina per aquest valor, llevat que el valor declarat o el preu siguin superiors, cas en què es pren la major d'aquestes magnituds. En aquests supòsits, l'Administració no pot acudir a la comprovació de valors pels mitjans de l'article 57 LGT, perquè la llei ha optat per un sistema de determinació directa de la base imposable. La taxació hipotecària, en conseqüència, no hi juga com a mitjà de comprovació; pot ser un element de prova en la impugnació del valor de referència, però no un mitjà autònom de comprovació.
En canvi, quan no hi ha valor de referència o aquest no pot ser certificat pel Cadastre, la base imposable es determina per la major entre valor declarat, preu i valor de mercat, i l'Administració pot comprovar el valor de mercat pels mitjans de l'article 57 LGT. És en aquest context on la taxació hipotecària adquireix rellevància com a mitjà de comprovació. La diferència entre tots dos instruments és, per tant, conceptual i funcional: el valor de referència és un valor objectiu fixat per l'Administració cadastral amb efectes directes sobre la base imposable; la taxació hipotecària és un valor tècnic privat que l'Administració pot utilitzar com a referència en una comprovació, però que no vincula ni substitueix el valor de referència.
4.Com pot el contribuent combatre la valoració: prova pericial i taxació pericial contradictòria
El contribuent disposa de diverses vies per combatre la valoració basada en la taxació hipotecària. En primer lloc, en seu de gestió, pot formular al·legacions davant de la proposta de regularització i de valoració que li notifiqui l'Administració, i aportar informes pericials de valoració que qüestionin la taxació hipotecària. Aquests informes poden destacar, per exemple, que la taxació es va realitzar amb finalitats de garantia hipotecària, aplicant criteris prudencials o de seguretat que no es corresponen amb el valor de mercat efectiu, que es van utilitzar comparables no representatius, que es van sobrevalorar determinades característiques de l'immoble o que es van ignorar circumstàncies específiques que afecten el seu valor.
En segon lloc, pot promoure la taxació pericial contradictòria prevista en l'article 57.2 LGT i desplegada reglamentàriament. La taxació pericial contradictòria és un procediment específic per confirmar o corregir les valoracions resultants de l'aplicació dels mitjans de comprovació de l'article 57. El contribuent designa un perit que valora el bé; si la diferència entre la valoració del perit del contribuent i la de l'Administració no supera un determinat percentatge, es pren la mitjana; si la supera, es designa un tercer perit, la valoració del qual pot ser vinculant. Aquest procediment permet introduir un contrast tècnic independent i pot corregir valoracions excessives basades en taxacions hipotecàries.
En tercer lloc, el contribuent pot impugnar la liquidació davant dels tribunals econòmic‑administratius i, si escau, davant de la jurisdicció contenciosa‑administrativa, al·legant defectes de motivació, d'elecció del mitjà de comprovació, d'aplicació de la taxació hipotecària o de valoració de la prova. La jurisprudència ha insistit que l'Administració ha de motivar adequadament l'elecció del mitjà de comprovació i la valoració resultant, i explicar per què considera que la taxació reflecteix el valor de mercat i per què descarta altres elements. La manca de motivació o la utilització mecànica de la taxació hipotecària sense anàlisi crítica poden donar lloc a l'anul·lació de la liquidació.
5.Riscos i oportunitats: seguretat jurídica i càrrega de la prova
Les SSTS de 23 i 27 de febrer de 2026 aporten seguretat jurídica en clarificar que l'Administració pot utilitzar la taxació hipotecària com a mitjà de comprovació de valors sense necessitat d'acreditar frau, però també reforcen la idea que el contribuent no queda indefens. La taxació és un punt de partida, no un punt d'arribada. La càrrega de la prova es desplaça: l'Administració ha de motivar l'elecció del mitjà i la valoració; el contribuent ha d'aportar prova en contra si hi discrepa.
Des de la perspectiva pràctica, l'existència d'una taxació hipotecària significativament superior al valor declarat aconsella prudència a l'hora de fixar el valor en l'escriptura de transmissió. Declarar un valor molt inferior al de taxació pot desencadenar una comprovació de valors i un eventual ajust, amb recàrrecs i interessos. Alhora, la taxació hipotecària pot ser una arma de doble tall: si el mercat ha evolucionat a la baixa o si la taxació va ser conservadora, el contribuent pot demostrar que el valor de mercat en la data de meritació és inferior, utilitzant informes pericials actualitzats.
6.Conclusió: la taxació hipotecària com a instrument legítim, però no definitiu
La consolidació jurisprudencial de 2026 situa la taxació hipotecària en el seu just lloc dins del sistema de comprovació de valors. És un instrument legítim, expressament habilitat per l'article 57.1 g) LGT, que l'Administració pot utilitzar quan hi hagi una diferència rellevant amb el valor declarat i no hi hagi valor de referència cadastral que determini directament la base imposable. No exigeix la prèvia acreditació de frau o ocultació, perquè els mitjans de comprovació són eines ordinàries de gestió, no sancions encobertes.
Però la taxació hipotecària no és un valor definitiu ni una presumpció irrebatible. El contribuent pot i ha de combatre-la quan no reflecteixi el valor de mercat, mitjançant prova pericial, taxació pericial contradictòria i impugnació de la liquidació. La diferència amb el valor de referència cadastral és clara: aquest opera com a base imposable directa i s'impugna per camins específics, mentre que la taxació hipotecària és un mitjà de comprovació subjecte a contrast tècnic i judicial.
En un context en què la valoració d'immobles té efectes rellevants en l'ITP, l'ISD i altres tributs, la doctrina de la Sala Tercera per al bienni 2025–2026, recollida en la seva crònica oficial, contribueix a equilibrar les posicions d'Administració i contribuents: reconeix la legitimitat d'utilitzar la taxació hipotecària, però reafirma la centralitat del valor de mercat i la possibilitat de discutir tècnicament les valoracions.
