Venda de l'antic habitatge després d'una separació: quan es manté l'exempció per reinversió en l'IRPF
La transmissió de l'habitatge familiar després d'una separació, divorci o nul·litat planteja un problema recurrent en l'IRPF: pot el cònjuge que va haver d'abandonar el domicili continuar beneficiant-se de l'exempció per reinversió en habitatge habitual prevista a l'article 38 de la Llei 35/2006, de 28 de novembre, de l'Impost sobre la Renda de les Persones Físiques, quan ven la seva part i adquireix un nou habitatge? La Sentència de la Sala Tercera del Tribunal Suprem de 27 de maig de 2026, Secció Segona, recurs de cassació 6833/2024, confirma i consolida la doctrina iniciada per la STS 553/2023, de 5 de maig, i respon afirmativament: el cònjuge que abandona l'habitatge per imperatiu d'una resolució judicial pot complir el requisit d'ocupació exigit per a l'exempció quan l'altre cònjuge i els fills comuns han continuat residint-hi. La clau rau en la interpretació sistemàtica del concepte d'habitatge habitual de l'article 41 bis del Reglament de l'IRPF, aprovat pel Reial decret 439/2007, de 30 de març, i en la consideració de l'habitatge familiar com a unitat de referència.
1.L'exempció per reinversió en habitatge habitual: requisits legals
L'article 38.1 de la Llei 35/2006 estableix que es poden excloure de gravamen els guanys patrimonials obtinguts per la transmissió de l'habitatge habitual del contribuent, sempre que l'import total obtingut per la transmissió es reinverteixi en l'adquisició d'un nou habitatge habitual en les condicions que reglamentàriament es determinin. Quan l'import reinvertit sigui inferior al total percebut, només s'exclou de tributació la part proporcional del guany que correspongui a la quantitat reinvertida. El desenvolupament reglamentari es troba a l'article 41 del Reglament de l'IRPF, que precisa que la reinversió s'ha d'efectuar, d'una sola vegada o successivament, en un període no superior a dos anys des de la data de transmissió de l'habitatge habitual, i que també donen dret a l'exempció les quantitats obtingudes en l'alienació que es destinin a satisfer el preu d'un nou habitatge habitual adquirit en els dos anys anteriors a la transmissió. El mateix precepte exigeix que el contribuent faci constar en la declaració de l'exercici en què obté el guany la seva intenció de reinvertir quan la reinversió no es realitzi en el mateix any de l'alienació.
El concepte d'habitatge habitual, a efectes d'aquesta exempció, es defineix a l'article 41 bis del Reglament. L'apartat 1 disposa que es considera habitatge habitual del contribuent l'edificació que constitueixi la seva residència durant un termini continuat de, com a mínim, tres anys, amb excepcions quan concorrin circumstàncies que necessàriament exigeixin el canvi de domicili, com ara la celebració de matrimoni, la separació matrimonial, el trasllat laboral, l'obtenció de la primera ocupació, el canvi d'ocupació o altres d'anàlogues justificades. L'apartat 2 exigeix que l'habitatge sigui habitat de manera efectiva i amb caràcter permanent pel contribuent en un termini de dotze mesos des de l'adquisició o la terminació de les obres, amb excepcions similars. L'apartat 3, clau en la controvèrsia, estableix que, als exclusius efectes de l'exempció per reinversió, s'entendrà que el contribuent transmet el seu habitatge habitual quan, d'acord amb el que disposa l'article, aquesta edificació constitueixi el seu habitatge habitual en aquell moment o hagi tingut aquesta consideració fins a qualsevol dia dels dos anys anteriors a la data de transmissió.
2.Separació, divorci i atribució de l'ús de l'habitatge familiar
En els supòsits de crisi matrimonial, l'ús de l'habitatge familiar s'atribueix conforme a l'article 96 del Codi Civil. Aquest precepte disposa que, a falta d'acord dels cònjuges aprovat per l'autoritat judicial, l'ús de l'habitatge familiar i dels objectes d'ús ordinari que hi ha correspondrà als fills comuns menors d'edat i al cònjuge en companyia del qual quedin, fins que tots assoleixin la majoria d'edat, amb previsions específiques per als fills amb discapacitat i per als supòsits sense fills. L'article 90 del Codi Civil, en regular el contingut mínim del conveni regulador, inclou l'atribució de l'ús de l'habitatge i de l'aixovar familiar com un dels extrems que s'han de pactar i sotmetre a aprovació judicial. A la pràctica, això significa que, en molts casos, un dels cònjuges abandona l'habitatge familiar per mandat de la sentència de separació o divorci, mentre l'altre cònjuge i els fills hi romanen.
Des del punt de vista civil, l'habitatge continua sent l'habitatge familiar, encara que un dels cònjuges ja no hi resideixi. Des del punt de vista fiscal, la qüestió és si el cònjuge que abandona l'habitatge perd automàticament la condició d'habitatge habitual a efectes de l'article 38 LIRPF i de l'article 41 bis RIRPF, o si es pot continuar considerant que transmet el seu habitatge habitual quan, anys després, s'extingeix el condomini i ven la seva part, reinvertint en un nou habitatge.
3.La doctrina del Tribunal Suprem: interpretació sistemàtica de l'article 41 bis RIRPF
La STS 553/2023, de 5 de maig, Sala Tercera, Secció Segona, va resoldre per primera vegada aquesta qüestió en un cas en què el contribuent havia abandonat l'habitatge familiar el 2012 per sentència de divorci que en va atribuir l'ús a l'excònjuge i als fills comuns, i el 2015 es va extingir el condomini, i l'excònjuge va adquirir la totalitat de la propietat i va compensar econòmicament el recurrent, que va reinvertir la totalitat de l'import rebut en l'adquisició d'un nou habitatge habitual. L'Administració va denegar l'exempció per reinversió en considerar que l'habitatge transmès havia deixat de ser l'habitual del contribuent més de dos anys abans de la transmissió, criteri confirmat pel TEAR i pel TSJ d'Andalusia. El Tribunal Suprem, estimant el recurs, va fixar doctrina en el sentit que, en situacions de separació, divorci o nul·litat, el requisit d'ocupació efectiva de l'habitatge en el moment de la transmissió o en els dos anys anteriors s'entén complert per al cònjuge que va haver d'abandonar el domicili, sempre que aquest habitatge hagi continuat sent la residència habitual del cònjuge que hi va romandre.
La STS de 27 de maig de 2026, recurs 6833/2024, confirma i consolida aquesta doctrina. La Sala raona que el concepte d'habitatge habitual de l'article 41 bis RIRPF s'ha d'interpretar de manera sistemàtica, integrant-ne tots els apartats. Els apartats 1 i 2 equiparen la situació del cònjuge que ha d'abandonar l'habitatge per separació a la de qui hi roman, en considerar com a circumstàncies que necessàriament exigeixen el canvi de domicili la separació matrimonial i en permetre que l'habitatge mantingui el caràcter d'habitual encara que el contribuent deixi de residir-hi per aquestes circumstàncies. L'apartat 3, en remetre's a “el que disposa aquest article” per determinar quan s'entén que el contribuent transmet el seu habitatge habitual, s'ha d'interpretar en coherència amb aquesta equiparació. No és admissible una lectura aïllada de l'apartat 3 que exigeixi ocupació efectiva pel transmitent en els dos anys anteriors, ignorant que el mateix article reconeix que l'habitatge pot continuar sent habitual encara que el contribuent l'abandoni per separació.
El Tribunal subratlla que l'habitatge familiar és una realitat compartida i que la protecció de l'exempció per reinversió no pot dependre que el cònjuge obligat a abandonar el domicili perdi formalment la condició d'ocupant. Una interpretació restrictiva que exigís ocupació efectiva pel transmitent en els dos anys anteriors penalitzaria el cònjuge que es veu obligat a abandonar l'habitatge per imperatiu judicial, i generaria un tracte desigual i injustificat contrari als principis d'igualtat de l'article 14 de la Constitució i de capacitat econòmica de l'article 31.1. La Sala conclou que, quan l'habitatge ha continuat sent la residència habitual de l'altre cònjuge i dels fills comuns, es pot continuar considerant que el cònjuge que l'abandona per separació, divorci o nul·litat transmet el seu habitatge habitual a efectes de l'article 38 LIRPF i de l'article 41 bis RIRPF.
4.Quan l'habitatge conserva fiscalment la condició d'habitual
A la llum d'aquesta doctrina, l'habitatge conserva fiscalment la condició d'habitual per a tots dos cònjuges quan, abans de la separació, ha complert els requisits d'ocupació efectiva i permanència de l'article 41 bis RIRPF, i després de la separació continua sent la residència habitual del cònjuge que hi roman i dels fills comuns. No s'exigeix que el cònjuge que abandona l'habitatge hi continuï residint; n'hi ha prou que l'habitatge mantingui el caràcter d'habitatge familiar i habitual per al nucli familiar. La separació matrimonial es considera una circumstància que necessàriament exigeix el canvi de domicili, de manera que el cònjuge que abandona l'habitatge no perd per això el benefici de l'exempció quan, anys després, en transmet la seva part.
El requisit temporal de l'apartat 3 de l'article 41 bis, que exigeix que l'habitatge constitueixi la residència habitual del contribuent en el moment de la transmissió o ho hagi estat fins a qualsevol dia dels dos anys anteriors, s'interpreta en el sentit que l'habitatge ha d'haver estat la residència habitual del nucli familiar, no necessàriament del cònjuge transmitent, fins a qualsevol dia dels dos anys anteriors. Si l'altre cònjuge i els fills han continuat residint a l'habitatge fins a la transmissió o fins a qualsevol dia dels dos anys anteriors, el requisit es considera complert per al cònjuge que el va abandonar.
5.Termini per vendre i reinvertir
El termini per vendre i reinvertir no es veu alterat per la separació. L'article 41 RIRPF manté el període de dos anys des de la transmissió per efectuar la reinversió, o de dos anys anteriors a la transmissió si el nou habitatge s'ha adquirit abans. La qüestió pràctica és que, en molts casos, la transmissió de l'antic habitatge familiar es produeix anys després de la separació, quan s'extingeix el condomini o es liquida el patrimoni comú. La doctrina del Tribunal Suprem permet que, encara que hagin transcorregut més de dos anys des que el cònjuge va abandonar l'habitatge, l'exempció s'apliqui si l'habitatge ha continuat sent habitual per a l'altre cònjuge i els fills fins a qualsevol dia dels dos anys anteriors a la transmissió. El termini rellevant és el de la reinversió respecte de la data de transmissió, no el temps transcorregut des de la separació.
6.Prova de la permanència de l'altre cònjuge i de la condició d'habitatge habitual
L'aplicació de l'exempció exigeix prova que l'habitatge ha mantingut la condició d'habitual per al nucli familiar. La sentència de 27 de maig de 2026 insisteix en la importància de la prova, encara que en el cas concret la permanència de l'excònjuge i dels fills a l'habitatge estava acreditada per la mateixa sentència de divorci i per la documentació aportada. A la pràctica, la societat o el contribuent han de poder acreditar, mitjançant la sentència de separació o divorci, el conveni regulador aprovat judicialment, l'empadronament, els rebuts de subministraments, la correspondència i qualsevol altre indici, que l'altre cònjuge i els fills han continuat residint a l'habitatge fins a la transmissió o fins a qualsevol dia dels dos anys anteriors.
L'Administració pot qüestionar l'exempció si considera que l'habitatge ha deixat de ser habitual, per exemple, si l'altre cònjuge i els fills s'han traslladat a un altre habitatge i l'antic ha quedat desocupat o arrendat a tercers. En aquests casos, la càrrega de la prova recau sobre el contribuent, conforme a l'article 106 de la Llei General Tributària, que exigeix acreditar els fets constitutius del dret a l'exempció. La doctrina del Tribunal Suprem no elimina la necessitat de prova; simplement amplia el concepte d'ocupació a la permanència del nucli familiar.
7.Problemes en la liquidació del patrimoni comú i en l'extinció del condomini
La venda de l'antic habitatge familiar se sol produir en el context de la liquidació del patrimoni comú o de l'extinció del condomini entre els cònjuges. Des del punt de vista civil, l'extinció del condomini mitjançant l'adjudicació de l'habitatge a un dels cònjuges amb compensació econòmica a l'altre es pot considerar, en determinats supòsits, una operació de divisió de cosa comuna que no genera guany patrimonial, conforme a l'article 33.2 a) de la Llei 35/2006, que estableix que s'estimarà que no hi ha alteració en la composició del patrimoni en els supòsits de divisió de la cosa comuna, dissolució de la societat de guanys o extinció del règim econòmic matrimonial de participació, i dissolució de comunitats de béns o separació de comuners, sense que aquests supòsits puguin donar lloc a l'actualització de valors. Tanmateix, quan l'adjudicació implica un excés d'adjudicació a favor d'un dels cònjuges, compensat econòmicament, pot existir guany patrimonial per a l'altre, i l'exempció per reinversió pot ser rellevant.
La jurisprudència civil i tributària ha analitzat aquests supòsits amb detall, distingint entre meres operacions de liquidació sense excés d'adjudicació i operacions que encobreixen transmissions oneroses. La STS de 27 de maig de 2026 se centra en un cas d'extinció de condomini amb compensació econòmica, en què l'Administració va considerar que existia guany patrimonial i va negar l'exempció per reinversió. La Sala, sense entrar a qüestionar la qualificació de l'operació com a transmissió, es limita a afirmar que, un cop acceptada l'existència de guany patrimonial, l'exempció per reinversió és aplicable si es compleixen els requisits d'habitatge habitual i de reinversió, interpretats conforme a la seva doctrina.
8.Conclusió: protecció de l'habitatge familiar i seguretat jurídica per al cònjuge que l'abandona
La STS de 27 de maig de 2026, en línia amb la STS 553/2023 i amb la crònica oficial de la Sala Tercera per al bienni 2025–2026, reforça la protecció de l'habitatge familiar en l'àmbit fiscal i aporta seguretat jurídica al cònjuge que es veu obligat a abandonar el domicili per separació, divorci o nul·litat. L'exempció per reinversió en habitatge habitual de l'article 38 LIRPF no es perd automàticament pel fet de deixar de residir a l'habitatge, quan aquest continua sent la residència habitual de l'altre cònjuge i dels fills comuns. La interpretació sistemàtica de l'article 41 bis RIRPF i la consideració de la separació com a circumstància que necessàriament exigeix el canvi de domicili permeten mantenir la condició d'habitatge habitual a efectes de l'exempció.
Alhora, l'aplicació de l'exempció exigeix complir els requisits temporals de reinversió de l'article 41 RIRPF i acreditar la permanència del nucli familiar a l'habitatge fins a la transmissió o fins a qualsevol dia dels dos anys anteriors. La liquidació del patrimoni comú i l'extinció del condomini poden plantejar problemes de qualificació civil i tributària, però la doctrina del Tribunal Suprem ofereix un criteri clar sobre l'habitatge habitual. En definitiva, la venda de l'antic habitatge després d'una separació no impedeix, per si sola, l'exempció per reinversió en l'IRPF, sempre que l'habitatge hagi continuat sent l'habitatge familiar i es reinverteixi l'import obtingut en un nou habitatge habitual en els terminis i les condicions legals.
