El que es va callar en el primer plet ja no es pot al·legar en el segon. Cosa jutjada i preclusió davant la reobertura d'un acord comunitari
Una societat propietària d'un habitatge va voler discutir per segona vegada, nou anys després, si la prohibició estatutària d'ús turístic del seu edifici li era aplicable. Ho va intentar amb un embolcall nou, impugnant el que s'havia dit en una junta posterior i recolzant-se en una sentència administrativa que havia obtingut entremig. El jutjat va apreciar l'excepció de cosa jutjada que va plantejar aquest despatx d'advocats de Barcelona en defensa de la comunitat de propietaris, va acordar el sobreseïment del procediment en la mateixa audiència prèvia i va imposar les costes a la demandant. El plet va acabar sense judici.
1.El punt de partida, una prohibició estatutària de 2016
La societat va comprar l'habitatge el 2015. Un any després, el 6 de juny de 2016, la junta de propietaris va acordar modificar els estatuts per prohibir que les entitats privatives es destinessin a apartament turístic, hotel, hostal, residència, pensió, alberg o lloguer de durada inferior a trenta-un dies. La propietària va votar en contra. Sis setmanes més tard, el 21 de juliol de 2016, va presentar davant l'ajuntament la sol·licitud per explotar l'habitatge com a allotjament d'ús turístic. No ho va comunicar a la comunitat.
El setembre d'aquell mateix any va interposar demanda contra la comunitat. Demanava que es declarés la nul·litat de l'acord de modificació estatutària i, de manera subsidiària, que es declarés que aquell acord no podia afectar els immobles els propietaris dels quals s'hi haguessin oposat expressament, perquè això equivaldria a aplicar-lo retroactivament sense el consentiment del titular. La modificació estatutària es va inscriure al Registre de la Propietat el febrer de 2017.
2.El primer plet i el que s'hi va callar
Aquella demanda, i la seva posterior ampliació, tenen una característica que resultaria decisiva gairebé una dècada després. En cap moment la propietària no va dir que ja estigués destinant el seu habitatge a explotació turística, ni que tingués intenció de fer-ho. No va esmentar la sol·licitud de llicència presentada el mes anterior. No va aportar cap document al respecte. No va dir res a l'audiència prèvia ni al judici.
La sentència de primera instància, del setembre de 2017, va desestimar la demanda, i ho va fer amb un raonament que convé llegir amb atenció perquè explica tot el que va venir després. El jutjat va recordar que els acords de la junta són obligatoris i vinculen tots els propietaris, fins i tot els dissidents, i que els propietaris no poden dur a terme en els elements privatius les activitats que els estatuts prohibeixen expressament. Innòcua seria, diu la sentència, la modificació estatutària si no fos oposable precisament a qui s'hi va oposar.
I després va entrar en l'argument de la irretroactivitat. La doctrina que la propietària invocava, procedent del Tribunal Superior de Justícia de Catalunya, opera quan el propietari ja desenvolupava efectivament l'activitat, o disposava de totes les habilitacions necessàries per fer-ho, en el moment en què es va adoptar la prohibició. No es pot equiparar la situació de qui està destinant el seu habitatge a un determinat ús quan es modifiquen els estatuts amb la de qui no l'està desenvolupant i, per tant, no es veu directament afectat. En aquest cas, va concloure el jutjat, no s'ha al·legat que la demandant estigui destinant el seu habitatge a ús turístic ni consta a les actuacions que sigui així. Llegiu de nou aquesta frase. La demanda es va desestimar precisament perquè no es va al·legar el fet que, si s'hagués al·legat i acreditat, l'hauria pogut sostenir.
Convé afegir una precisió sobre l'argument registral, perquè sol confondre's. La modificació estatutària no va accedir al Registre de la Propietat fins al febrer de 2017, i la propietària havia comprat el 2015. És cert que una limitació no inscrita no és oposable a qui va adquirir sense que constés al Registre. Però aquesta regla protegeix el tercer adquirent, no qui va ser part en la junta que la va acordar. La demandant va assistir a aquella junta, va votar en contra i va conèixer l'acord des del primer dia. Davant seu, la prohibició no era una càrrega oculta, sinó una decisió de la comunitat a la qual estava vinculada com qualsevol altre propietari, inclosos els dissidents.
3.La prova que va arribar tard
La propietària va recórrer en apel·lació. I va ser aleshores, per primera vegada, quan va intentar introduir el que havia callat durant tot el procediment d'instància. Va al·legar la sol·licitud de llicència administrativa presentada el juliol de 2016 i va aportar documentació sobre la contractació d'una empresa per explotar l'habitatge.
L'Audiència Provincial va inadmetre aquells documents per extemporanis. La decisió no va ser recorreguda. En la seva sentència del setembre de 2018, la Sala ho va deixar consignat amb tota claredat, els documents s'han de tenir per no aportats, sense que puguin ser objecte d'examen o valoració.
Va desestimar el recurs, va confirmar la sentència i va imposar les costes de l'alçada a l'apel·lant. Sobre el fons hi va afegir una cosa que, vista des d'avui, funciona gairebé com un advertiment. La recurrent ni va comunicar a la comunitat la seva intenció de dedicar el pis a ús turístic abans de l'adopció de l'acord, ni havia iniciat l'activitat, per la qual cosa no pot al·legar cap perjudici. I d'ara endavant quedaria en la posició de qui té cabal coneixement de l'acord pel qual es prohibeix aquest ús. Aquella resolució va esdevenir ferma.
4.La llicència administrativa i el retorn
Mentrestant, la propietària mantenia obert un front diferent. Litigava contra l'ajuntament, en la jurisdicció contenciosa administrativa, per la llicència que havia sol·licitat el 2016. Aquell plet va acabar l'octubre de 2023 amb una sentència que li va reconèixer el dret a desenvolupar l'activitat amb efectes des de la data de la sol·licitud. La sentència va ser rectificada el novembre d'aquell any i declarada ferma el gener de 2024.
Amb aquell títol a la mà, la propietària es va adreçar a la comunitat anunciant que iniciaria l'explotació turística. La comunitat li va contestar per burofax l'abril de 2024 recordant-li que la qüestió ja estava resolta judicialment entre totes dues i requerint-la perquè s'abstingués. No hi va haver resposta. A la junta del juny de 2024 es va deixar constància en acta que els estatuts li eren plenament aplicables i que s'emprendrien accions judicials davant qualsevol actuació que hi fos contrària.
Aquella menció en acta va ser el punt de suport del segon plet. El 2025, la propietària va interposar una nova demanda impugnant-la.
5.La nostra tesi
La contestació es va construir sobre tres idees, ordenades de més a menys ambiciosa.
Primera, cosa jutjada material i preclusió de fets. L'article 222 de la Llei d'Enjudiciament Civil exclou un nou procés quan hi ha sentència ferma, sigui estimatòria o desestimatòria. I l'article 400 obliga a adduir en la demanda tots els fets i fonaments jurídics que resultin coneguts o puguin invocar-se en el moment d'interposar-la, sense que sigui admissible reservar-ne l'al·legació per a un procés ulterior. El seu apartat segon tanca el sistema, a efectes de litispendència i de cosa jutjada; els fets i fonaments adduïts en un litigi es consideraran els mateixos que els al·legats en un altre d'anterior si s'hi haguessin pogut al·legar. Tot el que la propietària portava al segon plet era anterior al primer. La sol·licitud de llicència del juliol de 2016, els actes preparatoris, la contractació d'una empresa explotadora. Res d'això no era un fet nou. Era exactament el mateix material que l'Audiència havia inadmès per extemporani el 2018, presentat ara com si el pas del temps l'hagués convertit en una altra cosa.
Segona, l'efecte positiu de la cosa jutjada. Amb caràcter subsidiari, per al cas que el tribunal entengués que la impugnació d'una acta posterior obria un objecte processal diferent, la cosa jutjada continuaria operant en la seva funció positiva o prejudicial, que imposa el respecte a les decisions judicials fermes en els enjudiciaments connexos posteriors. És a dir, encara que s'admetés a tràmit, el tribunal quedaria vinculat pel que ja s'havia resolt i no podria analitzar fets que es van ometre quan s'haurien d'haver al·legat.
Tercera, no hi havia cap acord per impugnar. A la junta de 2024 no es va adoptar cap acord. Es va deixar constància d'una apreciació dels copropietaris sobre la vigència d'uns estatuts i sobre la voluntat de fer-los complir. Per moltes vegades que un assumpte es recordi en una junta, recordar-lo no genera un acte impugnable, i menys quan el que es recorda és precisament el contingut d'una resolució judicial ferma. Hi faltava, per tant, l'objecte mateix de l'acció d'impugnació.
6.El que va resoldre el jutjat
L'excepció es va resoldre oralment a l'audiència prèvia i es va documentar després en una interlocutòria, conforme a l'article 210 de la Llei d'Enjudiciament Civil. El jutjat va acordar el sobreseïment del procediment apreciant l'excepció de cosa jutjada, amb imposició de costes a l'actora. El raonament de la interlocutòria és directe. La preclusió de l'article 400 impedeix utilitzar en el nou plet fets i fonaments que ja s'haurien pogut al·legar en l'anterior. I, mirant més enllà de l'embolcall, conclou que no s'estava impugnant simplement un acord autònom de 2024, sinó intentant reobrir la limitació estatutària acordada el 2016, perquè la petició no consistia només a anul·lar aquella menció sinó a obtenir, a més, una declaració de no oposabilitat de la prohibició i la possibilitat d'explotar l'habitatge turísticament.
Els fets en què es recolzava aquella pretensió, diu la interlocutòria, ja existien abans del primer plet, eren coneguts per l'actora i ben bé haurien pogut formar part d'aquella demanda. I la sentència contenciosa administrativa posterior no habilita per a un enjudiciament d'aquestes qüestions, que ben bé s'haurien pogut sostenir en el primer procediment. D'aquí la conclusió, aquells fets s'han de tractar com els mateixos a efectes de cosa jutjada, i el procediment se sobreseu.
7.Per què importa
La resolució té un valor que excedeix del cas, i convé enunciar-lo amb claredat. La cosa jutjada protegeix l'estabilitat dels acords comunitaris. Un cop confirmada judicialment la validesa d'una prohibició estatutària, el propietari no pot tornar a discutir-la presentant els mateixos fets amb un altre enfocament. Si n'hi hagués prou amb esperar una junta posterior, prendre nota de qualsevol menció a l'assumpte i impugnar-la, cap comunitat no tindria mai certesa sobre els seus propis estatuts.
El que no es va al·legar en el seu moment ja no es pot al·legar. Qui impugna un acord ha de plantejar des del principi tots els seus arguments, inclosa la possible inaplicació de la prohibició al seu habitatge pel fet d'estar ja desenvolupant l'activitat. La preclusió de l'article 400 no és un parany processal, és la contrapartida del dret a un procés únic sobre un mateix objecte.
L'autorització administrativa i la relació amb la comunitat són plans diferents. Tenir llicència turística no neutralitza per si sola una prohibició estatutària confirmada pels tribunals civils. L'ajuntament decideix si l'activitat es pot exercir des del punt de vista urbanístic i administratiu, i el seu pronunciament vincula l'ajuntament. La comunitat, dins del marge que li dona la llei, decideix quins usos admet en els elements privatius del seu edifici, i aquesta decisió es discuteix davant els tribunals civils i amb la comunitat com a part. Són debats amb parts diferents, objecte diferent i jurisdicció diferent.
Això importa molt a la pràctica, perquè la situació es repeteix. Un propietari obté o recupera una llicència turística després d'anys de tràmit administratiu i es presenta davant la comunitat convençut que aquell paper resol totes les discussions. No les resol. Guanyar el primer debat no resol el segon, i una sentència contenciosa administrativa dictada anys després no reobre un plet civil ja jutjat entre parts diferents de les d'aquell procediment.
I hi ha una última lliçó, més pràctica. Una defensa processal ben plantejada pot resoldre el plet a l'audiència prèvia, sense prova, sense judici i sense sentència sobre el fons, amb el consegüent estalvi de temps i de costos per a la comunitat i amb condemna en costes a la part contrària. Per arribar-hi cal una cosa que no sempre es fa, reconstruir el plet anterior document a document i demostrar, amb el mateix expedient a la mà, que el que avui es presenta com a nou és el mateix que al seu dia es va callar.
D'aquí se'n segueix una recomanació senzilla per a qualsevol comunitat que hagi passat per un plet d'aquest tipus. L'expedient del procediment anterior no s'arxiva, es conserva complet, amb la demanda, l'ampliació, les sentències de totes dues instàncies i, molt especialment, les resolucions sobre admissió de prova, que són les que acrediten què es va intentar al·legar i quan. I convé documentar per escrit cada advertiment que s'adreci al propietari, perquè és el que permet després explicar al jutjat per què la comunitat es va limitar a recordar una resolució ferma en lloc d'adoptar un acord nou.
Perquè el resultat d'aquest assumpte no es va decidir el 2026. Es va decidir el 2016, quan la demandant va triar no explicar en la seva demanda que ja havia demanat la llicència.
