Propietat horitzontal

Una part essencial de la nostra feina consisteix a garantir que les decisions de la comunitat s'adoptin correctament. Una convocatòria defectuosa, un punt insuficientment definit en l'ordre del dia, una majoria mal calculada o un acord que excedeixi les facultats de la junta poden convertir una decisió aparentment ordinària en un conflicte posterior.

Assessorem en la preparació de les juntes ordinàries i extraordinàries, la redacció de l'ordre del dia i la determinació de les majories necessàries. Assistim a la reunió quan la naturalesa de l'assumpte ho aconsella, redactem i revisem els acords i n'analitzem tant l'executivitat com, quan escau, la inscripció.

Prestem una atenció especial al títol constitutiu, als estatuts i al reglament de règim interior. Determinar si una actuació concreta està permesa, si es pot establir una limitació d'ús o quina majoria cal per modificar una regla comunitària exigeix analitzar conjuntament la llei, el títol i els acords ja adoptats.

Han adquirit una gran rellevància les limitacions de determinats usos d'habitatges i locals, com ara les activitats d'allotjament turístic. En aquests casos cal precisar quina majoria s'exigeix, quin és l'abast de l'acord i com s'ha de documentar perquè produeixi efectes.

Quan un acord pot ser contrari a la llei, al títol constitutiu o als estatuts, resultar abusiu, perjudicar greument un propietari o lesionar els interessos de la comunitat, n'analitzem la possible impugnació judicial o, des de la posició de la comunitat, la defensa davant de la impugnació promoguda per un copropietari.

La gestió econòmica és una de les principals fonts de conflicte en les comunitats de propietaris. La distribució de despeses, les derrames extraordinàries, les exempcions previstes en els estatuts, la utilització diferenciada de determinats serveis i l'impagament de quotes exigeixen una aplicació precisa de les regles legals i comunitàries. Assessorem sobre el sistema de contribució a les despeses, la interpretació de les quotes de participació i de les quotes especials, el repartiment del cost d'obres i instal·lacions i la validesa dels acords que pretenguin modificar els criteris establerts.

La morositat requereix una actuació particularment ordenada. Una reclamació eficaç comença abans del procediment judicial. Cal identificar correctament el deute, comprovar els acords dels quals deriva, documentar-ne l'exigibilitat i complir els requisits per reclamar-lo. Un cop iniciada la reclamació judicial, mantenim puntualment informat l'administrador de finques de totes les fites judicials i econòmiques a mesura que es produeixen.

Per a l'administrador de finques és especialment important disposar d'un criteri jurídic uniforme en aquesta matèria. Quan es gestionen nombroses comunitats, una política correcta de reclamació i de seguiment de la morositat evita que els deutes s'acumulin i preserva la capacitat econòmica que cada comunitat necessita per atendre les seves obligacions.

Distingir entre elements privatius i comuns i determinar les facultats de cada propietari són una font recurrent de controvèrsies. El tancament de terrasses, l'ocupació de patis o cobertes, la instal·lació de piscines, la modificació de façanes, les obres en locals o habitatges, les alteracions estructurals, l'ús exclusiu de determinats elements o la instal·lació de nous serveis poden afectar alhora el dret individual del propietari i els interessos de la comunitat.

El Codi Civil de Catalunya conté una regulació específica dels elements comuns i dels d'ús exclusiu, així com de la seva conservació, manteniment i modificació. La jurisprudència catalana ha precisat, entre altres qüestions, els límits del consentiment tàcit davant d'obres que comporten una veritable ocupació o transformació d'elements comuns. També s'ha pronunciat sobre la legitimitat de la comunitat per exigir la reposició de determinades alteracions realitzades unilateralment.

L'accessibilitat, la rehabilitació i l'eficiència energètica han adquirit, a més, un protagonisme creixent. Les comunitats han de prendre decisions sobre la instal·lació d'ascensors, l'eliminació de barreres arquitectòniques, la conservació de l'edifici, l'eficiència energètica i hídrica, les energies renovables o l'adaptació dels elements comuns a les necessitats dels seus residents. La normativa catalana estableix regles específiques per tramitar les sol·licituds d'accessibilitat i per determinar quan la comunitat ha actuat amb diligència. Aquestes situacions exigeixen prestar una atenció especial al contingut de la sol·licitud, a la seva tramitació, als acords que s'han d'adoptar i a la correcta documentació de tot el procés.

La nostra intervenció comprèn també les reclamacions per defectes constructius que afecten elements comuns. En aquests assumptes resulta imprescindible identificar l'origen del dany, determinar els agents responsables, valorar els terminis aplicables i coordinar l'anàlisi jurídica amb els informes tècnics corresponents.

No totes les comunitats responen al model tradicional d'un únic edifici amb habitatges i locals. La realitat immobiliària actual inclou complexos de diversos edificis, urbanitzacions, garatges independents, zones esportives, piscines, jardins i serveis que només utilitzen determinats grups de propietaris.

El dret civil català regula expressament la propietat horitzontal complexa, que permet organitzar un conjunt com una única comunitat amb subcomunitats o com una agrupació de comunitats. Cada element privatiu pot tenir alhora una quota en la seva subcomunitat i una altra en el conjunt. Aquestes estructures exigeixen precisar quin òrgan ha d'adoptar cada acord, quins propietaris tenen dret a participar, com es reparteixen les despeses i quina comunitat respon de la conservació o de la gestió de cada servei.

Una part destacada de la nostra activitat consisteix a prestar assessorament jurídic continuat a administradors de finques i a les comunitats de propietaris que gestionen. Aquesta relació continuada permet treballar d'una manera diferent de la mera resolució de consultes aïllades. Com que coneixem les comunitats, els seus estatuts, els seus antecedents i els seus conflictes recurrents, podem respondre amb rapidesa a l'administrador quan ha de preparar una junta, executar un acord, resoldre una incidència, afrontar una obra o reclamar un deute.

Assessorem en convocatòries i juntes, interpretació d'estatuts, acords i majories, obres i derrames, elements comuns, relacions entre propietaris, activitats prohibides o molestes, accessibilitat, rehabilitació, morositat i reclamacions, així com en qualsevol altra qüestió que plantegi la gestió quotidiana d'una comunitat. El nostre objectiu és facilitar la feina de l'administrador amb criteris jurídics clars i coherents.

Quan la controvèrsia no es pot resoldre dins de la comunitat, n'assumim també la defensa judicial. La nostra pràctica comprèn la reclamació de quotes i derrames, la impugnació i la defensa d'acords comunitaris, les accions de cessació d'activitats, els conflictes sobre elements comuns i d'ús exclusiu, les obres no consentides, la distribució de despeses, la responsabilitat per danys i defectes constructius i la resta de procediments derivats del règim de propietat horitzontal.

Coneixement del dret, experiència en la gestió quotidiana de comunitats i capacitat processal defineixen la nostra pràctica de propietat horitzontal. L'objectiu és que l'administrador pugui gestionar amb seguretat i que la comunitat disposi d'assessorament especialitzat abans, durant i, quan resulti inevitable, després del conflicte.