Llicències d'habitatges d'ús turístic a Catalunya després de la STC 64/2025
El Decret llei català 3/2023 va sotmetre l'explotació d'habitatges d'ús turístic en 262 municipis a llicència urbanística prèvia, amb llicències de cinc anys prorrogables i un màxim legal de deu habitatges d'ús turístic per cada cent habitants. La STC 64/2025, de 13 de març, va desestimar íntegrament el recurs d'inconstitucionalitat i va considerar que aquestes restriccions delimiten la funció social de la propietat, en lloc de constituir una privació expropiatòria. Aquest nou paradigma planteja amb especial intensitat la qüestió de si existeix un dret adquirit a explotar turísticament un habitatge i obliga a connectar el règim de propietat horitzontal, l'urbanisme i el dret de propietat a Catalunya.
1.El règim dels habitatges d'ús turístic a Catalunya abans del Decret llei 3/2023
La Llei 13/2002, de turisme de Catalunya, i el Decret 75/2020, de turisme de Catalunya, configuren l'habitatge d'ús turístic com una modalitat d'allotjament turístic. L'habitatge d'ús turístic es defineix com aquell cedit pel seu propietari, directament o indirectament, a tercers, a canvi de contraprestació econòmica, per a una estada de temporada, en condicions de disponibilitat immediata, i s'ha de cedir sencer i no per habitacions. L'estada de temporada es delimita com tota ocupació continuada igual o inferior a trenta-un dies. El Decret 75/2020 fixa, a més, una capacitat màxima de quinze places per habitatge, exigeix que l'habitatge estigui degudament habilitat, prou moblat i dotat dels aparells i estris necessaris, i obliga el propietari o gestor a facilitar un telèfon d'atenció immediata, garantir un servei d'assistència i manteniment i lliurar a les persones usuàries un document amb les normes de convivència de la comunitat, redactat almenys en català, castellà, anglès i francès. L'habitatge ha d'exhibir en lloc visible el número d'inscripció al Registre de Turisme de Catalunya, la seva capacitat màxima i el telèfon d'assistència.
En aquest marc, l'activitat d'habitatge d'ús turístic es considerava, des del punt de vista turístic, una activitat sotmesa a títol habilitant, normalment en forma de comunicació prèvia o declaració responsable, sense llicència urbanística específica, llevat que el planejament municipal establís restriccions. La Llei 5/2020 va introduir un règim especial per al municipi de Barcelona, que permet a l'Ajuntament regular les activitats d'allotjament turístic en habitatges d'ús turístic i llars compartides mitjançant ordenances, amb requisits particulars i limitacions temporals i de vigència de l'habilitació. Paral·lelament, la Llei 18/2007, del dret a l'habitatge, i la normativa urbanística general exigien la compatibilitat de l'ús turístic amb l'ordenació dels usos del sòl i amb la normativa de propietat horitzontal, però no existia un règim autonòmic general de llicències urbanístiques per a habitatges d'ús turístic.
2.El Decret llei 3/2023: llicència urbanística prèvia, límit quantitatiu i termini temporal
El Decret llei 3/2023, de mesures urgents sobre el règim urbanístic dels habitatges d'ús turístic, suposa un gir en la regulació catalana. La norma s'aplica inicialment a 262 municipis que presenten problemes d'accés a l'habitatge o risc de trencar l'equilibri de l'entorn urbà. En aquests municipis, l'activitat d'habitatge d'ús turístic se sotmet a l'obtenció d'una llicència urbanística prèvia, amb una durada de cinc anys, prorrogable, i s'estableix un límit màxim de deu habitatges d'ús turístic per cada cent habitants. La llicència es configura com un títol habilitant urbanístic, diferent del títol turístic, que condiciona la possibilitat de destinar un habitatge a ús turístic a la compatibilitat amb el planejament i amb l'equilibri del parc residencial.
El Decret llei preveu un règim transitori per als habitatges d'ús turístic ja existents. La disposició transitòria segona estableix un termini de cinc anys perquè els habitatges d'ús turístic que ja desenvolupaven l'activitat obtinguin la nova llicència urbanística o cessin la seva activitat. La norma qualifica aquest règim transitori d'indemnitzatori, en el sentit que el termini de cinc anys, prorrogable a deu, es concep com un període d'adaptació que mitiga l'impacte del canvi normatiu sobre els qui ja explotaven habitatges d'ús turístic. No es reconeix, tanmateix, un dret perpetu a mantenir l'activitat, ni es preveu una indemnització econòmica per l'eventual pèrdua de la possibilitat d'explotació turística.
El Decret llei es fonamenta en la competència exclusiva de la Generalitat en matèria d'urbanisme i habitatge, i en la necessitat de protegir l'entorn urbà i garantir l'accés a l'habitatge, en coherència amb l'art. 47 de la Constitució i amb la funció social de la propietat de l'art. 33.2. L'exposició de motius subratlla el creixement exponencial dels habitatges d'ús turístic, les seves externalitats negatives sobre l'accés a l'habitatge i la convivència, i el risc d'“èxode” d'habitatges del lloguer tradicional al turístic després de l'aprovació de la Llei estatal 12/2023, pel dret a l'habitatge.
3.La STC 64/2025: funció social de la propietat i absència d'expropiació
La STC 64/2025, de 13 de març, desestima íntegrament el recurs d'inconstitucionalitat interposat contra el Decret llei 3/2023. El Tribunal Constitucional analitza, entre altres aspectes, l'existència del pressupòsit habilitant d'extraordinària i urgent necessitat, la possible afectació al dret de propietat de l'art. 33 CE, l'eventual expropiació legislativa i la compatibilitat amb les competències estatals en matèria econòmica i amb l'autonomia local.
En relació amb el dret de propietat, el Tribunal considera que la norma no “afecta” el dret de propietat en el sentit prohibit per l'art. 86.1 CE, que impedeix als decrets llei regular drets, deures i llibertats del títol I de la Constitució. La regulació no constitueix una regulació general del dret de propietat, sinó que es limita a disciplinar, per raons urbanístiques, un ús específic de l'habitatge, el turístic. La possibilitat de destinar un habitatge a ús turístic no forma part del contingut essencial del dret de propietat, que està delimitat per la llei en funció de la seva funció social, especialment en l'àmbit urbanístic. El Tribunal recorda que la funció social de la propietat permet al legislador imposar limitacions i deures d'ús, sempre que es respecti un just equilibri entre l'interès general i la utilitat individual.
Quant a la suposada expropiació legislativa, el Tribunal rebutja que la disposició transitòria segona constitueixi una privació de béns o drets en el sentit de l'art. 33.3 CE. Els títols habilitants previs per a l'activitat d'habitatge d'ús turístic no eren drets patrimonials consolidats i independents del règim urbanístic de l'habitatge, sinó autoritzacions o comunicacions sotmeses a la normativa vigent. La norma es limita a sotmetre a la nova regulació situacions preexistents, sense privar els propietaris de la titularitat dels seus habitatges. El període transitori de cinc anys, prorrogable a deu, es considera un mecanisme per mitigar l'impacte del canvi normatiu, no una indemnització expropiatòria. No s'aprecia, per tant, una expropiació legislativa, sinó una delimitació de la funció social de la propietat.
El Tribunal també considera que l'exigència de llicència urbanística prèvia i el límit quantitatiu de deu habitatges d'ús turístic per cada cent habitants són mesures necessàries i proporcionades per protegir l'entorn urbà i garantir l'accés a l'habitatge, en el marc de la competència autonòmica en urbanisme i habitatge. La norma es justifica en una raó imperiosa d'interès general, la protecció de l'entorn urbà, que inclou l'ordenació dels usos del sòl per garantir l'accés a l'habitatge, i és compatible amb la Llei 20/2013, de garantia de la unitat de mercat. L'exigència de llicència es considera necessària per controlar eficaçment el nombre i la distribució dels habitatges d'ús turístic, i el límit quantitatiu s'entén com un instrument d'equilibri territorial.
4.Existeix un dret adquirit a explotar turísticament un habitatge?
La STC 64/2025 ofereix una resposta implícita a la qüestió de si existeix un dret adquirit a explotar turísticament un habitatge. En considerar que la possibilitat de destinar un habitatge a ús turístic no forma part del contingut essencial del dret de propietat, i que els títols habilitants previs no són drets patrimonials consolidats, el Tribunal nega l'existència d'un dret adquirit absolut a mantenir indefinidament l'activitat turística. L'explotació turística d'un habitatge es configura com un ús sotmès a la normativa urbanística i turística vigent en cada moment, que pot ser modificat pel legislador atenent la funció social de la propietat i la protecció de l'entorn urbà.
El règim transitori de cinc anys, prorrogable a deu, reconeix, tanmateix, una certa expectativa de continuïtat per als qui ja desenvolupaven l'activitat. Durant aquest període, els habitatges d'ús turístic existents poden continuar explotant-se mentre es tramita l'obtenció de la nova llicència urbanística, i només si no s'obté la llicència en aquest termini hauran de cessar l'activitat. Aquesta solució reflecteix un equilibri entre la necessitat d'adaptar el parc d'habitatges d'ús turístic al nou règim i la protecció de la confiança legítima dels operadors que van iniciar l'activitat sota la normativa anterior. No es tracta d'un dret adquirit en sentit fort, sinó d'una protecció temporal de la situació existent.
Des de la perspectiva de la propietat horitzontal, la qüestió dels drets adquirits s'ha plantejat en termes similars en relació amb les prohibicions estatutàries de l'ús turístic. La jurisprudència del TSJ de Catalunya ha distingit entre propietaris que ja exercien l'activitat turística abans de l'aprovació de la prohibició estatutària i es van oposar a l'acord, als quals es reconeix la possibilitat de mantenir l'activitat, i adquirents posteriors, als quals la prohibició inscrita és plenament oposable. En l'àmbit urbanístic, la STC 64/2025 adopta una lògica diferent: la nova exigència de llicència i el límit quantitatiu s'apliquen a tothom, amb un període transitori, sense distingir segons l'oposició o no a la norma, perquè es tracta d'una regulació general de l'ús del sòl.
5.El nou paradigma català dels habitatges d'ús turístic: urbanisme, propietat horitzontal i dret de propietat
El nou paradigma català dels habitatges d'ús turístic es construeix sobre tres pilars. En primer lloc, l'urbanisme, que mitjançant el Decret llei 3/2023 sotmet l'activitat a llicència urbanística prèvia, limita quantitativament el nombre d'habitatges d'ús turístic en funció de la població i condiciona la compatibilitat de l'ús turístic amb el planejament i amb l'equilibri del parc residencial. En segon lloc, la propietat horitzontal, que mitjançant el Codi Civil de Catalunya permet a les comunitats prohibir l'ús turístic dels elements privatius per majoria de quatre cinquenes parts, inscriure aquestes prohibicions al Registre de la Propietat i fer-les oposables a adquirents posteriors, amb una doctrina matisada sobre drets adquirits. En tercer lloc, el dret de propietat, que es veu delimitat per la funció social en tots dos plans: l'urbanístic, mitjançant l'exigència de llicència i el límit quantitatiu, i el comunitari, mitjançant les prohibicions estatutàries.
La STC 64/2025 legitima l'ús de l'urbanisme com a instrument de control de l'expansió dels habitatges d'ús turístic, sense considerar que això suposi una expropiació ni una afectació inconstitucional del dret de propietat. La jurisprudència civil catalana legitima l'ús de la propietat horitzontal com a mecanisme de protecció de la convivència i del caràcter residencial dels immobles davant la proliferació d'usos turístics. En conjunt, es configura un model en què l'explotació turística d'un habitatge no és un dret adquirit absolut, sinó un ús condicionat per la normativa urbanística, turística i comunitària, que pot ser restringit o fins i tot impedit atenent l'interès general.
Per als operadors jurídics, aquest nou paradigma exigeix una visió integrada. La viabilitat d'explotar turísticament un habitatge a Catalunya dependrà de la compatibilitat urbanística de l'ús, de l'obtenció de la llicència urbanística en els municipis sotmesos al Decret llei 3/2023, del respecte a les prohibicions estatutàries de la comunitat i de l'obtenció del títol habilitant turístic i de la inscripció al Registre de Turisme. L'existència de llicències turístiques prèvies o de comunicacions anteriors no garanteix per si sola la continuïtat de l'activitat, sinó que s'ha d'analitzar a la llum del règim transitori del Decret llei 3/2023 i de les possibles prohibicions comunitàries.
6.Conclusions
La STC 64/2025 marca un punt d'inflexió en la regulació dels habitatges d'ús turístic a Catalunya. En avalar el Decret llei 3/2023, el Tribunal Constitucional reconeix la legitimitat de sotmetre l'activitat a llicència urbanística prèvia, de limitar quantitativament el nombre d'habitatges d'ús turístic i d'establir un règim transitori d'adaptació, com a expressió de la funció social de la propietat i de la protecció de l'entorn urbà. No existeix, en aquest marc, un dret adquirit absolut a explotar turísticament un habitatge, tot i que sí que es reconeix una protecció temporal de les situacions existents.
El nou paradigma català dels habitatges d'ús turístic s'articula en la intersecció entre urbanisme, propietat horitzontal i dret de propietat. L'explotació turística d'un habitatge esdevé un ús condicionat per la normativa urbanística, turística i comunitària, que pot ser restringit o impedit atenent l'interès general i la convivència. Per als operadors jurídics, resulta essencial analitzar cada cas atenent la localització de l'immoble, el règim urbanístic aplicable, l'existència de prohibicions estatutàries inscrites i el moment d'adquisició i d'inici de l'activitat, així com l'evolució de la jurisprudència constitucional i civil, per determinar la viabilitat i l'estabilitat de l'explotació turística d'habitatges a Catalunya.
