Dividir no és repartir la indivisió: una sentència sobre els límits de la propietat horitzontal com a forma de divisió de la cosa comuna
Ningú no està obligat a romandre en una comunitat. Aquest és el punt de partida de l'article 552-10 del Codi Civil de Catalunya i la raó de ser de l'acció de divisió. D'aquí se'n segueix una cosa que sembla òbvia però que a la pràctica es discuteix sovint, una divisió que deixa els copropietaris compartint de nou els béns resultants no compleix la finalitat de l'acció. La sentència obtinguda per aquest despatx d'advocats de Barcelona ho confirma i declara la finca físicament i jurídicament indivisible davant l'oposició del copropietari majoritari, que pretenia justament això.
1.Un edifici sencer, cinc copropietaris i quotes desiguals
L'objecte de la comunitat era un edifici entre mitgeres d'una petita població de la província de Barcelona. Planta baixa amb local comercial, primera planta amb un magatzem vinculat al local mitjançant un muntacàrregues que els connecta, i dues plantes superiors destinades a habitatge. Uns tres-cents setanta metres quadrats construïts repartits en quatre plantes de superfície pràcticament idèntica. L'immoble estava desocupat i sense ús.
Els cotitulars eren cinc, amb quotes molt desiguals. Un copropietari amb el cinquanta per cent, que havia adquirit la seva meitat indivisa per compravenda als anys vuitanta, i quatre copropietàries amb un dotze coma cinc per cent cadascuna, que havien rebut les seves participacions per herència el 2011. La nostra clienta era una d'aquestes quatre.
Convé fer des d'ara mateix una operació aritmètica molt senzilla, perquè explica el plet sencer. Per adjudicar a cadascú una part que es correspongui amb la seva quota caldrien vuit entitats de valor equivalent, quatre per al titular del cinquanta per cent i una per a cadascuna de les altres. L'edifici té quatre plantes.
2.Vuit anys intentant sortir-ne
La història prèvia al plet és la d'una comunitat bloquejada que ho havia intentat gairebé tot. El gener de 2016 els cinc van signar un contracte per encarregar la venda de l'immoble a un expert immobiliari. L'acord facultava el copropietari majoritari a contractar un professional de la seva confiança i, en paral·lel, les quatre copropietàries minoritàries a contractar-ne conjuntament un altre. Mentre el contracte fos vigent, tots s'obligaven a no exigir la divisió.
Aquell contracte va acabar el 31 de desembre de 2019, per voluntat del copropietari majoritari, que el novembre d'aquell any va comunicar la seva oposició a renovar-lo. Des d'aleshores, cinc anys de negociacions sense resultat.
3.El requeriment que ho va precipitar tot
El juliol de 2024, el copropietari majoritari va requerir la resta perquè atorguessin escriptura pública de declaració d'obra nova i divisió en règim de propietat horitzontal. A primera vista podria semblar una sortida. No ho era, i convé entendre per què, perquè és el nucli de l'assumpte.
El requeriment proposava constituir el règim de propietat horitzontal, però no proposava adjudicar els elements privatius resultants de manera proporcional als drets de cadascú en la comunitat. És a dir, es crearien tres o quatre entitats registrals noves, i els cinc copropietaris continuarien sent copropietaris de totes elles en les mateixes proporcions d'abans.
Per a la nostra clienta, l'efecte no era sortir de la indivisió sinó multiplicar-la. Passaria d'ostentar un dotze coma cinc per cent sobre una finca a ostentar un dotze coma cinc per cent sobre cadascuna de les entitats resultants. On hi havia una situació de cotitularitat no desitjada n'hi hauria tres o quatre. En lloc de resoldre's el problema, es fraccionava.
Val la pena aturar-se en per què el copropietari majoritari va triar aquell camí i no un altre. L'article 552-11.4 del Codi Civil de Catalunya permet al cotitular que ostenta almenys el vuitanta per cent de les quotes exigir que se li adjudiqui l'objecte de la comunitat, pagant en metàl·lic als altres el valor pericial de la seva participació. És la via natural per a qui vol quedar-se l'immoble sencer. Però ell tenia el cinquanta per cent, molt lluny d'aquell llindar, de manera que aquella porta estava tancada. La propietat horitzontal sense adjudicació proporcional era, a la pràctica, l'única manera de conservar el control de l'edifici sense comprar les participacions alienes ni veure's abocat a una venda.
Davant d'això, el 2024 es va interposar demanda de divisió de cosa comuna, que es va tramitar com a judici verbal, fixant la quantia en el valor pericial de la participació de la nostra clienta.
4.La nostra tesi
La demanda es va construir sobre tres idees.
Primera, la finalitat de l'acció és posar fi a la comunitat, no reorganitzar-la. L'article 552-10 del Codi Civil de Catalunya reconeix que qualsevol cotitular pot exigir, en qualsevol moment i sense expressar-ne els motius, la divisió de l'objecte de la comunitat. Darrere d'aquesta norma hi ha un principi antic que el Tribunal Suprem ha recordat repetidament, ningú no pot ser forçat a mantenir-se en situació de copropietat, perquè la comunitat és un estat transitori que l'ordenament mira amb desfavor. Una divisió que retorna els mateixos copropietaris a una situació de cotitularitat sobre els béns resultants no satisfà aquesta finalitat. Formalment divideix una finca; materialment conserva el problema i el reprodueix tantes vegades com entitats es creïn.
Segona, la finca era indivisible atenent la realitat física i les quotes. No n'hi ha prou que hi hagi plantes susceptibles de convertir-se en entitats independents. Cal poder repartir-les conforme als percentatges de cada cotitular, i aquí això era aritmèticament impossible. Quatre plantes davant de quotes del cinquanta i del dotze coma cinc per cent. Qualsevol repartiment hauria obligat diversos partícips a continuar compartint entitats, és a dir, a romandre en una nova comunitat.
Tercera, declarada la indivisibilitat, el camí el marca la llei. L'article 552-11.5 del Codi Civil de Catalunya estableix l'ordre. Adjudicació al cotitular que tingui interès en el bé; si n'hi ha més d'un, al que ostenti la participació més gran; en cas d'igualtat d'interès i de participació, per sort; i si cap no hi té interès, venda i repartiment del preu. La nostra clienta va manifestar des de la demanda que no tenia interès a adjudicar-se la finca, de manera que el mecanisme quedava plantejat amb claredat des del primer escrit.
5.El que van discutir els pèrits
El copropietari majoritari es va aplanar parcialment a la nostra demanda. Acceptava la divisió de la cosa comuna, com no pot ser d'una altra manera, però sostenia que la finca era divisible i que s'havia de declarar susceptible de propietat horitzontal. Les altres tres copropietàries es van aplanar a la pretensió de la nostra clienta, dues d'elles assumint expressament el caràcter indivisible de l'immoble. De manera que el plet real va ser un contra un, amb la meitat de les quotes a l'altre costat.
La prova pericial va ser el terreny decisiu, i el que és interessant és que els pèrits de totes dues parts van coincidir en l'essencial. El pèrit de la nostra part va descriure les dues plantes superiors com a entitats pendents d'executar les últimes obres per assolir la condició d'habitatge; i va assenyalar que calia equipar les cuines per complir les condicions mínimes d'habitabilitat exigides pel Decret 141/2012 i poder obtenir la cèdula. El pèrit aportat pel copropietari majoritari va descriure aquestes mateixes plantes com a sales polivalents sense cap distribució, tot i que declarades com a habitatge. Tots dos van constatar l'existència de condicionants en les instal·lacions que caldria refer. I va ser precisament el pèrit de la part contrària qui va deixar per escrit la necessitat d'eliminar el muntacàrregues que connecta la planta baixa amb la primera, amb un cost estimat per ell mateix d'uns vuit mil euros.
Sobre el valor, el nostre pèrit va afegir una cosa que la part contrària no havia tingut en compte. Les entitats independents resultants serien més petites, perquè caldria detreure superfície per destinar-la a zones comunes, la qual cosa provocava un desmereixement del valor del conjunt.
6.La llicència que va arribar vuit dies abans de la vista
En ple procediment, el copropietari majoritari va aportar una llicència de segregació atorgada per l'ajuntament el 2 de juliol de 2025, vuit dies abans de la vista. El document acreditava que constava una llicència municipal de divisió horitzontal de l'immoble en tres entitats independents més els elements comuns, i que ara es pretenia obtenir dues entitats a partir d'una de les anteriors, la formada per la planta baixa i la primera. Era, en aparença, un cop d'efecte. Si l'ajuntament autoritzava la divisió, com havia de ser indivisible la finca?
La resposta rau en la distinció entre poder segregar i poder repartir. Que un ajuntament autoritzi constituir tres o quatre entitats no significa que aquestes entitats permetin adjudicar a cada copropietari una part proporcional a la seva quota. La llicència resolia un problema urbanístic. No resolia el problema civil, que era aritmètic i continuava sent el mateix.
7.El que va resoldre el jutjat
La sentència va declarar extingida la comunitat i la finca físicament i jurídicament indivisible, remetent la seva divisió al que disposa l'article 552-11.5 del Codi Civil de Catalunya en seu d'execució de sentència. Sense imposició de costes.
El jutjat va recordar primer, citant doctrina del Tribunal Superior de Justícia de Catalunya, que l'acció de divisió és una acció única i que no hi ha tantes accions com maneres de dur-la a terme. Exercitada l'acció, el jutge ha de resoldre conforme a la discussió plantejada per les parts, en aquest cas si la finca és divisible o indivisible, sense quedar vinculat per la forma de divisió que proposi qualsevol d'elles. Va repassar després els criteris de l'article 552-11, inclosa la regla que permet al cotitular amb almenys el vuitanta per cent de les quotes exigir l'adjudicació del bé pagant en metàl·lic als altres, que aquí no era aplicable. I va recollir la doctrina del Tribunal Suprem sobre les tres formes d'indivisibilitat, la física, la inservibilitat i el desmereixement, entès aquest últim com un concepte valoratiu deduïble dels fets.
Sobre aquesta base, la sentència conclou per tres motius. El primer, que no seria possible l'establiment del règim de propietat horitzontal pretès pel copropietari majoritari, perquè no hi ha entitats suficients per adjudicar proporcionalment en funció dels drets de les parts en la comunitat. El segon, que s'aprecia una necessitat clara d'obres i de refer instal·lacions, l'eliminació d'elements arquitectònics i la dificultat de complir les exigències d'habitabilitat, i que l'execució de tot això requereix el compliment d'exigències tècniques i jurídiques que no depenen de la voluntat dels copropietaris sinó de la comunitat de propietaris. El tercer, que la divisió seria antieconòmica pel desmereixement de la finca, en ser més petites les entitats resultants després de detreure la superfície destinada a elements comuns.
8.Objectiu aconseguit
L'ordre que s'aplicarà en execució està fixat per endavant i no admet discussió. S'adjudicarà la finca al cotitular que hi tingui interès. Si n'hi ha més d'un, al que tingui la participació més gran, que és el copropietari del cinquanta per cent. I si cap no manifesta interès, es vendrà i es repartirà el preu entre tots conforme a les seves quotes.
En qualsevol dels tres escenaris la nostra clienta cobra el valor de la seva participació i deixa de ser copropietària. Això és exactament el que no passava en cap de les sortides que se li havien proposat durant els vuit anys anteriors.
9.Per què importa
L'interès d'aquesta resolució excedeix del cas concret i toca una situació molt freqüent. Quan en una comunitat hi ha un cotitular majoritari i diversos minoritaris, la propietat horitzontal es presenta sovint com la solució raonable i consensuada. I de vegades ho és. Però convé mirar el resultat, no l'etiqueta. Si les entitats que es creen no s'adjudiquen en propietat exclusiva a cada partícip en proporció a la seva quota, el que s'ha fet no és dividir, és reorganitzar la indivisió. El minoritari surt del procediment en la mateixa situació en què hi va entrar, multiplicada pel nombre de finques registrals noves, i amb el problema afegit que ara s'haurà de posar d'acord en diverses comunitats en lloc d'una.
D'aquí la regla pràctica que deixa aquest assumpte. Abans d'acceptar una proposta de divisió en propietat horitzontal, cal fer el càlcul de si hi ha entitats suficients i equivalents per repartir conforme a les quotes. Si la resposta és que no, aquella proposta no posa fi a la comunitat i no satisfà la finalitat de l'article 552-10.
I una segona lliçó, sobre la prova. La indivisibilitat no es declara perquè s'al·legui. Es declara perquè s'acredita, i s'acredita amb una pericial que no es limiti a descriure l'immoble, sinó que entri en les tres qüestions que la jurisprudència utilitza, si la divisió és materialment possible, si deixa els béns resultants servibles per al seu ús, i quin valor es perd pel camí. En aquest assumpte, bona part del que va sostenir la sentència va sortir de l'informe del pèrit de la part contrària.
