Ascensors, accessibilitat i repartiment de despeses: la nova jurisprudència del Suprem i el seu contrast amb el CCCat
La instal·lació d'ascensors i les obres d'accessibilitat han estat tradicionalment un dels focus de conflicte en la propietat horitzontal, tant per la necessitat d'eliminar barreres arquitectòniques com pel repartiment de les despeses i les possibles exempcions. La STS 277/2026, de 23 de febrer, ha precisat, sota la Llei de Propietat Horitzontal estatal, que els acords directament vinculats a la instal·lació de l'ascensor, inclòs el repartiment de despeses i les exempcions, segueixen la mateixa majoria exigida per a l'acord principal, encara que impliquin modificar el títol constitutiu o els estatuts. L'interès per al dret català rau a analitzar si el règim del Codi Civil de Catalunya condueix a una solució equivalent o si exigeix un tractament diferent, a la llum dels arts. 553‑25 i 553‑26 CCCat i de la regulació específica d'accessibilitat.
1.La solució estatal: unitat de majoria per a l'ascensor i acords associats
En el règim estatal, la Llei de Propietat Horitzontal ha evolucionat cap a una clara prioritat de l'accessibilitat. L'art. 10 LPH configura com a obligatòries les obres necessàries per al manteniment i la conservació adequats de l'immoble i, en particular, les obres i actuacions necessàries per garantir ajustos raonables en matèria d'accessibilitat universal, incloent-hi la instal·lació d'ascensors, quan les sol·licitin propietaris en l'habitatge dels quals visquin, treballin o prestin serveis persones amb discapacitat o més grans de setanta anys, dins de determinats límits de cost. L'art. 17.2 LPH reforça aquesta orientació en establir que la realització d'obres o l'establiment de nous serveis comuns que tinguin per finalitat la supressió de barreres arquitectòniques i, en tot cas, la instal·lació d'ascensor, fins i tot quan impliquin modificació del títol constitutiu o dels estatuts, requereix el vot favorable de la majoria dels propietaris que, al seu torn, representin la majoria de les quotes de participació, i que, quan s'adoptin vàlidament acords per a la realització d'obres d'accessibilitat, la comunitat queda obligada al pagament de les despeses, encara que el seu import repercutit anualment excedeixi de dotze mensualitats ordinàries de despeses comunes.
La STS 277/2026 se situa en aquest context i aborda un supòsit en què la comunitat havia aprovat la instal·lació d'un ascensor i, simultàniament, acords sobre el repartiment de les despeses i l'exoneració de determinats propietaris, en particular els qui cedien trasters privatius imprescindibles per executar l'obra. Els demandants impugnaven aquests acords associats, tot sostenint que l'exoneració i la redistribució de quotes requerien unanimitat per implicar modificació del títol constitutiu i de les quotes de participació. El Tribunal Suprem desestima la impugnació i afirma que els acords directament vinculats a la instal·lació de l'ascensor, inclosos els relatius al repartiment de la despesa i a l'exempció de determinats propietaris, no requereixen unanimitat, sinó la mateixa majoria exigida per a l'acord principal d'instal·lació, encara que impliquin una modificació del títol constitutiu o dels estatuts.
La ratio decidendi es fonamenta en la doctrina ja consolidada de la Sala, que flexibilitza l'exigència d'unanimitat en matèria d'accessibilitat per evitar que la necessitat de modificar el títol o les quotes es converteixi en un obstacle insalvable per a la instal·lació d'ascensors. El Tribunal considera que aquests acords associats formen un “bloc unitari” amb l'acord principal i que exigir-hi unanimitat buidaria de contingut la prioritat de l'accessibilitat. A més, rebutja que l'exoneració de determinats propietaris constitueixi un perjudici greu per als altres, i subratlla que la instal·lació de l'ascensor incrementa el valor de l'edifici en el seu conjunt i que l'exoneració respon a una causa objectiva i raonable, la cessió forçosa de trasters privatius.
2.El règim català: majories per a obres d'accessibilitat i modificacions del títol
A Catalunya, el Llibre cinquè del Codi Civil estableix un règim propi d'adopció d'acords. L'art. 553‑25 CCCat regula el règim general d'adopció d'acords i disposa que s'adopten per majoria simple dels propietaris que han participat en cada votació, que representin la majoria simple de les quotes, els acords relatius, entre d'altres, a l'execució d'obres o a l'establiment de serveis que tenen la finalitat de suprimir barreres arquitectòniques o la instal·lació d'ascensors, encara que l'acord comporti la modificació del títol de constitució i dels estatuts o afecti l'estructura o la configuració exterior. El mateix precepte inclou en la majoria simple les innovacions exigibles per a l'habitabilitat, l'accessibilitat, la seguretat o l'eficiència energètica, i l'execució d'obres per instal·lar infraestructures comunes o equips amb finalitat de millorar la mobilitat, l'eficiència energètica o hídrica, així com la participació en comunitats energètiques.
L'art. 553‑26 CCCat, per la seva banda, estableix que es requereix el vot favorable de tots els propietaris amb dret a vot per modificar les quotes de participació, desvincular annexos, vincular l'ús exclusiu d'elements comuns a elements privatius, cedir gratuïtament l'ús d'elements comuns, constituir drets de sobreelevació o subedificació i extingir o transformar el règim de propietat horitzontal. Per a altres innovacions físiques que afectin l'estructura o la configuració exterior, la desafectació d'elements comuns, la constitució o l'alienació d'elements privatius de benefici comú, la fixació de quotes especials de despeses o l'increment de la participació en despeses comunes per ús desproporcionat, la cessió onerosa de l'ús d'elements comuns per més de quinze anys i els contractes de finançament de llarga durada, s'exigeix el vot favorable de les quatre cinquenes parts dels propietaris i de les quotes.
La clau rau en l'articulació entre aquests dos preceptes. L'art. 553‑25 permet aprovar per majoria simple la instal·lació d'ascensors i les obres d'accessibilitat, fins i tot quan comportin modificació del títol i dels estatuts o afectin l'estructura, mentre que l'art. 553‑26 reserva la unanimitat per a la modificació de les quotes de participació i per a la vinculació o desvinculació d'elements comuns. La qüestió és si els acords associats a la instal·lació de l'ascensor, com ara el repartiment de despeses i les exempcions, es poden considerar compresos en la majoria simple de l'art. 553‑25 o si, per implicar modificació de quotes o de la naturalesa d'elements comuns, requereixen unanimitat o majoria qualificada.
3.Condueix el CCCat a la mateixa solució que la STS 277/2026?
La STS 277/2026, sota la LPH estatal, opta per una solució d'unitat de majoria: els acords directament vinculats a la instal·lació de l'ascensor, inclosos el repartiment de despeses i les exempcions, segueixen la majoria exigida per a l'acord principal, encara que impliquin modificar el títol o els estatuts. En el règim català, l'art. 553‑25 ja preveu expressament que la instal·lació d'ascensors i les obres d'accessibilitat es poden aprovar per majoria simple encara que comportin modificació del títol i dels estatuts o afectin l'estructura o la configuració exterior. Aquesta previsió s'aproxima a la lògica de la STS, en la mesura que flexibilitza les exigències d'unanimitat o de majories qualificades per facilitar l'accessibilitat.
Tanmateix, l'art. 553‑26 manté l'exigència d'unanimitat per modificar les quotes de participació i per vincular l'ús exclusiu d'elements comuns a elements privatius, i la de quatre cinquens per fixar quotes especials de despeses o increments de participació per ús desproporcionat. Això suggereix que, a Catalunya, la redistribució de quotes de participació o l'exoneració de determinats propietaris del pagament de despeses comunes podria requerir unanimitat o majoria qualificada, fins i tot quan es vinculi a la instal·lació d'un ascensor. La pregunta és si es pot interpretar que, quan el repartiment de despeses i les exempcions són “directament vinculats” a l'obra d'accessibilitat, s'integren en l'acord de majoria simple de l'art. 553‑25, o si el sistema català exigeix un tractament diferenciat.
Una lectura estricta del CCCat portaria a distingir entre l'acord d'instal·lació de l'ascensor, que s'aprova per majoria simple, i els acords que modifiquen quotes o estableixen quotes especials de despeses, que requereixen unanimitat o quatre cinquens. Sota aquesta interpretació, la comunitat podria aprovar la instal·lació de l'ascensor per majoria simple, però no podria exonerar determinats propietaris ni alterar la distribució de despeses sense assolir les majories reforçades. Això podria dificultar solucions flexibles com les admeses per la STS 277/2026, on l'exoneració es justifica per la cessió de trasters privatius.
No obstant això, la lògica de l'accessibilitat i la funció social de la propietat, reconegudes també en el dret català, podrien justificar una interpretació integradora. L'art. 553‑25 es refereix a “innovacions exigibles” per a l'habitabilitat, l'accessibilitat i la seguretat, i permet aprovar-les per majoria simple encara que afectin el títol i els estatuts. Es pot sostenir que, quan la redistribució de despeses i les exempcions són estrictament necessàries per fer possible l'obra d'accessibilitat, formen part de la innovació exigible i s'integren en l'acord de majoria simple. En aquest cas, la modificació de quotes o la fixació de quotes especials es veuria com un ajust funcional, no com una alteració autònoma del règim econòmic de la comunitat.
L'absència, en la informació disponible, d'una jurisprudència catalana específica sobre aquest punt impedeix afirmar amb certesa que el CCCat condueix a la mateixa solució que la STS 277/2026. Tanmateix, l'estructura de l'art. 553‑25, que flexibilitza les majories per a obres d'accessibilitat fins i tot quan afecten el títol i els estatuts, ofereix un fonament per a una interpretació convergent, sempre que es respecti el nucli de protecció de les quotes de participació i s'evitin exoneracions arbitràries.
4.Accessibilitat, repartiment de despeses i protecció de propietaris dissidents
Tant en el règim estatal com en el català, l'accessibilitat es configura com un objectiu prioritari, vinculat a la protecció de les persones amb discapacitat i de les persones grans, i a la funció social de la propietat. La Constitució, en l'art. 49, i la Llei general de drets de les persones amb discapacitat insisteixen en l'accessibilitat universal i en els ajustos raonables. La LPH i el CCCat incorporen aquesta lògica en permetre aprovar obres d'accessibilitat per majories més flexibles i en obligar la comunitat a assumir-ne les despeses, fins i tot quan superen determinats llindars.
El repartiment de despeses i la protecció dels propietaris dissidents se situen en aquest marc. La STS 277/2026 rebutja que l'exoneració de determinats propietaris constitueixi un perjudici greu per als altres, i subratlla que la instal·lació de l'ascensor incrementa el valor de l'edifici i que l'exoneració respon a una causa objectiva. A Catalunya, l'art. 553‑45 CCCat permet fixar quotes especials de despeses o increments de participació per ús desproporcionat d'elements o serveis comuns, per majoria de quatre cinquens, la qual cosa ofereix un instrument per ajustar el repartiment de despeses en funció del benefici o de l'ús. La comunitat pot, per exemple, establir que els locals comercials contribueixin en menor mesura a les despeses de l'ascensor si el seu ús és limitat, o que els qui es beneficien més de l'accessibilitat n'assumeixin una part més gran.
La protecció dels propietaris dissidents s'articula mitjançant la possibilitat d'impugnar acords que siguin contraris a la llei o als estatuts, que resultin greument perjudicials per a la comunitat o per a algun propietari, o que suposin un abús de dret. A Catalunya, l'art. 553‑31 CCCat regula la impugnació d'acords, i la jurisprudència ha estat sensible a la necessitat d'evitar que l'accessibilitat es converteixi en pretext per imposar càrregues desproporcionades a determinats propietaris. L'equilibri entre accessibilitat i repartiment equitatiu de les despeses serà, també aquí, un terreny de construcció jurisprudencial.
5.Conclusions
La STS 277/2026 ha fet un pas important en la consolidació de l'accessibilitat com a prioritat en la propietat horitzontal estatal, en afirmar que els acords directament vinculats a la instal·lació de l'ascensor, inclòs el repartiment de despeses i les exempcions, segueixen la majoria exigida per a l'acord principal, encara que impliquin modificar el títol o els estatuts. Aquesta solució d'unitat de majoria evita que l'exigència d'unanimitat per a les modificacions del títol es converteixi en un obstacle per a l'accessibilitat.
A Catalunya, el règim del Codi Civil, amb els arts. 553‑25 i 553‑26, ofereix una estructura diferent però potencialment convergent. La instal·lació d'ascensors i les obres d'accessibilitat es poden aprovar per majoria simple, fins i tot quan comportin modificació del títol i dels estatuts, mentre que les modificacions de quotes i les quotes especials de despeses requereixen unanimitat o majories qualificades. La qüestió de si els acords associats a l'ascensor, com ara el repartiment de despeses i les exempcions, s'integren en la majoria simple o exigeixen majories reforçades està oberta i requerirà una interpretació acurada.
Per a un treball centrat a Catalunya, el valor rau a explorar aquesta tensió, analitzar la compatibilitat entre la prioritat de l'accessibilitat i la protecció de les quotes de participació, i proposar criteris que permetin, alhora, facilitar la instal·lació d'ascensors i garantir un repartiment equitatiu de les despeses. La comparació amb la solució estatal i l'atenció a la funció social de la propietat i als drets de les persones amb discapacitat seran elements clau en aquesta construcció doctrinal i jurisprudencial.
