Com es reparteixen les despeses de comunitat? Es pot canviar el repartiment?

Question

José Manuel Alburquerque · Accepted Answer

Com a regla general, cada propietari paga les despeses comunes en proporció a la seva quota de participació, el percentatge que té el seu pis o local en l'edifici. L'escriptura amb què es va dividir l'edifici, els estatuts de la comunitat o un acord de la junta poden fixar un altre repartiment per a despeses concretes, com ara les d'una escala, la piscina o els jardins. A Catalunya, per crear aquestes quotes especials o per eximir alguns propietaris d'una despesa calen quatre cinquenes parts dels propietaris i de les quotes. Per canviar la quota de participació mateixa cal la unanimitat. La regla general i les regles especials El Codi civil de Catalunya mana pagar les despeses comunes segons la quota de participació o segons les regles especials que fixin el títol de constitució, que és l'escriptura amb què es va dividir l'edifici, els estatuts o els acords de la junta. Les més habituals són aquestes: Les quotes especials que els estatuts fixen per a certes despeses, com ara les de cada escala en un edifici que en té diverses, la piscina o les zones enjardinades. Aquestes despeses es paguen amb la quota especial i no amb la general. Les exempcions, que alliberen alguns propietaris de les despeses de conservació d'elements comuns concrets, com ara el portal, l'escala o l'ascensor. Són freqüents en els locals i en els baixos. El recàrrec per ús intensiu. Si en un pis o local s'exerceix una activitat empresarial o professional que fa servir molt els elements o serveis comuns, se li pot apujar la part de les despeses. La llei no permet que l'increment superi el doble del que li toca per la seva quota. No és clar si aquest doble és el límit del recàrrec o del total que paga el pis, així que el prudent és que el total no passi del doble del que li toca per la seva quota. Les derrames, que són quotes extraordinàries que aprova la junta per pagar una obra o una despesa que no era al pressupost, es reparteixen igual, per quota, llevat que alguna d'aquestes regles abasti aquesta despesa. Com es canvia el repartiment La majoria depèn del que es vulgui canviar: Per crear quotes especials, una exempció o el recàrrec per ús intensiu, o per canviar el repartiment que fixen el títol o els estatuts, calen quatre cinquenes parts dels propietaris que representin també quatre cinquenes parts de les quotes. Per canviar la quota de participació d'un pis o local cal l'acord unànime de tots els propietaris, amb el consentiment exprés de l'afectat. La instal·lació d'un ascensor i les obres per suprimir barreres arquitectòniques tenen regles pròpies. S'aproven per majoria simple i les seves despeses van a càrrec de tots els propietaris. A Catalunya no està resolt si aquesta majoria també basta per eximir algun propietari de pagar-les, així que el prudent és aprovar l'exempció amb quatre cinquenes parts. Les quatre cinquenes parts es compten sobre tots els propietaris amb dret de vot, també els que no van a la junta. En un edifici de 20 propietaris calen almenys 16 vots a favor que sumin, com a mínim, el 80 % de les quotes. Als qui no van anar a la junta se'ls notifica l'acord i, si en el mes següent no s'hi oposen per escrit, el seu vot compta a favor. Si un acord canvia el repartiment sense la majoria que exigeix la llei, el poden impugnar al jutjat els qui van votar en contra i els qui, sense haver anat a la junta, s'hi van oposar per escrit en el mes següent a la notificació. Tenen un any des que se'ls notifica l'acta o, en els acords de quatre cinquenes parts, l'annex de l'acta amb el resultat final de la votació. A la resta d'Espanya, la Llei de propietat horitzontal exigeix en principi la unanimitat per canviar el repartiment fixat en el títol o en els estatuts, amb excepcions com les d'accessibilitat.