Què cal comprovar abans de comprar un pis de segona mà?

Question

José Manuel Alburquerque · Accepted Answer

Abans de signar el contracte d'arres, el que se signa en pagar el senyal, comprovi qui és el propietari del pis i quines càrregues té, si arrossega deutes amb la comunitat o amb l'Ajuntament, si té els papers que exigeix la venda a Catalunya, quina és la seva situació urbanística, en quin estat es troba i qui hi viu. Moltes d'aquestes coses no consten al Registre de la Propietat, així que cal mirar-les per altres vies. Si alguna cosa queda pendent, el contracte d'arres pot condicionar la compra al fet que es resolgui. El notari torna a consultar el Registre abans de signar l'escriptura, però aleshores vostè ja haurà pagat el senyal. El propietari i les càrregues Demani una nota simple, el resum que dona el Registre de la Propietat de qui és el pis i quines càrregues té. Serveix per comprovar: Que qui ven és el propietari que figura al Registre. Si no ho és, per exemple perquè va heretar el pis i no ha inscrit l'herència, haurà de justificar per què el pot vendre. Quines càrregues té, com ara una hipoteca, un embargament o una servitud de pas. Les hipoteques i els embargaments se solen pagar amb part del preu i cancel·lar. Que la descripció del pis, sobretot els metres, coincideix amb la realitat i amb el Cadastre. Els deutes i les despeses pendents Les quotes de la comunitat. A Catalunya, segons el Codi civil de Catalunya, el pis respon de les quotes ordinàries i extraordinàries que no s'hagin pagat de l'any de la compra i dels quatre anys anteriors, encara que les degués el venedor. Demani-li el certificat de deutes de la comunitat abans de signar les arres i no hi renunciï a l'escriptura. Les obres i les derrames ja aprovades. Demani les actes de les últimes juntes, que li diran si hi ha obres pendents, derrames aprovades, que són pagaments extraordinaris per a obres, o plets de la comunitat. Convé que el contracte digui qui paga les derrames aprovades abans de la venda que vencen després. L'IBI, l'impost municipal que es paga cada any per ser propietari d'un immoble. El pis també respon de les quotes que el venedor hagi deixat sense pagar, així que demani l'últim rebut pagat i, si té dubtes, un certificat de l'Ajuntament amb els deutes del pis. A la resta d'Espanya, segons la Llei de propietat horitzontal, el pis respon de les quotes de la comunitat de l'any de la compra i dels tres anys anteriors. Els papers, l'urbanisme i qui viu al pis La cèdula d'habitabilitat, el document que acredita que l'habitatge compleix les condicions mínimes per viure-hi. A Catalunya ha d'estar vigent per vendre. El certificat d'eficiència energètica, del qual s'adjunta una còpia al contracte de compravenda. La situació urbanística. Demani informació a l'Ajuntament per saber si el que s'ha construït coincideix amb la llicència, si hi ha algun expedient obert o si l'edifici ha quedat fora d'ordenació per un pla posterior. Un pis pot estar ben inscrit i tenir problemes urbanístics. L'estat del pis. Si té dubtes, visiti'l amb un arquitecte o un aparellador. El que es pot reclamar pels defectes ocults que apareguin després és una altra qüestió. Qui hi viu. Si està llogat, haurà de respectar el contracte. Si està ocupat, els riscos són uns altres. Si algú pot comprar abans que vostè. Pot tenir aquest dret el llogater i, en algunes vendes, la Generalitat, per exemple si algú el va adquirir després del 9 d'abril de 2008 en una execució hipotecària, sigui el banc o qui va guanyar la subhasta, encara que des d'aleshores hagi canviat de propietari.