Si vendí un piso y el comprador me reclama por vicios ocultos, ¿qué puedo hacer?

Question

José Manuel Alburquerque · Accepted Answer

Puede defenderse si la reclamación llega tarde, si el defecto no existía cuando entregó el piso o si el comprador lo conocía o podía verlo. Si el piso está en Cataluña y lo vendió desde el 1 de enero de 2022, usted responde de los defectos que ya existían en la entrega y aparecen en los tres años siguientes. El comprador tiene tres años para reclamar desde que los conoce y, si aparecieron en los dos primeros años, se presume que ya existían y le toca a usted probar que no. Si usted ocultó el defecto, no podrá alegar que el comprador lo podía ver ni la cláusula de venta en el estado en que se encuentra. Conteste por escrito y con el apoyo de un técnico, porque el comprador tiene que intentar un acuerdo antes de demandarle. Sus defensas El plazo. En Cataluña, la reclamación llega tarde si el defecto apareció pasados tres años desde la entrega o si el comprador dejó pasar tres años desde que lo conoció o pudo conocerlo. Si vendió antes de 2022, los plazos pueden ser distintos. Fuera de Cataluña, el Código civil da seis meses desde la entrega para reclamar por vicios ocultos. Pero si el defecto es tan grave que el piso no sirve para vivir, el comprador puede tener otra acción, por incumplimiento del contrato, con un plazo de cinco años. El defecto conocido o visible. No responde de lo que el comprador conocía o no podía razonablemente ignorar al comprar, por ejemplo porque se veía en la visita, constaba en la inspección técnica del edificio o en las actas de la comunidad que le enseñó antes de firmar, o usted se lo dijo. Esta defensa no vale si lo ocultó, si actuó con negligencia grave o si le aseguró expresamente que no existía. Tampoco si lo que se veía era solo la señal de un problema mayor oculto. El defecto posterior a la entrega. Si apareció en los dos años siguientes, la ley presume que ya existía y es usted quien tiene que demostrar que no, por ejemplo porque lo causaron obras o un mal uso del comprador. Pasados esos dos años, la prueba es del comprador. Si vendió como empresa a un particular, ese periodo es de un año. El defecto leve. Si es leve, el comprador no puede deshacer la venta. Puede pedir que se repare o una rebaja del precio. La cláusula de exclusión. Si el contrato decía que el comprador renunciaba a reclamar por defectos ocultos, esa renuncia suele valer entre particulares si usted no conocía el defecto. Una cláusula que solo dice que el piso se vendía en el estado en que se encontraba protege menos, porque puede entenderse que se refiere a lo que se podía ver. El aviso tardío. Si el comprador tardó en avisarle y por eso el daño fue a más, ese aumento lo asume él. Esta defensa no vale si usted conocía el defecto. Qué hacer No deje la reclamación sin respuesta. Conteste por escrito y pida que le detallen el defecto y le enseñen el informe en que se basa. Pida ver el piso con un arquitecto o un aparejador de su confianza antes de que se repare, para que diga si el defecto ya existía cuando lo vendió y cuánto cuesta repararlo. Reúna el contrato, el anuncio, los mensajes con el comprador, la inspección técnica del edificio, las actas de la comunidad, las facturas de las reparaciones que hizo y las fotos del piso en la entrega. Si el edificio es reciente, el comprador puede reclamar también a la promotora, a la constructora y a los técnicos, dentro de los plazos de la Ley de Ordenación de la Edificación. Eso no le libera a usted, que responde por la compraventa. Mire si tiene un seguro con defensa jurídica que cubra esta reclamación. Si el defecto es real, ofrecer repararlo o una rebaja proporcionada puede costarle menos que un pleito. En Cataluña, si lo repara bien y en un plazo razonable, en principio el comprador ya no podrá pedir la rebaja ni deshacer la venta, salvo que el defecto sea grave.