Si compro un piso de segunda mano con vicios ocultos, ¿puedo reclamar al vendedor?

Question

José Manuel Alburquerque · Accepted Answer

Sí, si el defecto ya existía cuando le entregaron el piso y usted no lo conocía ni podía advertirlo razonablemente al comprar. Si el piso está en Cataluña y lo compró desde el 1 de enero de 2022, el vendedor responde de los defectos que aparezcan en los tres años siguientes a la entrega y se presume que ya existían si aparecen en los dos primeros. Desde que usted conoce el defecto tiene tres años para reclamar, pero debe avisar al vendedor en cuanto lo descubra. Fuera de Cataluña rige en general el Código civil, que da solo seis meses desde la entrega para reclamar por vicios ocultos, aunque si el defecto es grave puede haber otras vías con más plazo. Lo que dice la ley catalana La ley catalana no habla de vicios ocultos sino de falta de conformidad, que el piso no tenga las condiciones que debía tener. Los vicios ocultos, los defectos que no se podían ver al comprar, son el caso más frecuente. El vendedor responde si el defecto ya existía al entregarle el piso y aparece en los tres años siguientes. Si aparece en los dos primeros años, se presume que ya existía y es el vendedor quien tiene que demostrar lo contrario. Si le vendió una empresa y usted compraba como particular, la presunción es de un año. El contrato puede haber reducido además los tres años, pero no por debajo de uno. No responde de lo que usted conocía o no podía razonablemente ignorar al comprar, como unas manchas de humedad que se veían en la visita. Pero sí responde si lo ocultó, si actuó con negligencia grave o si le aseguró expresamente que el piso no tenía ese problema. Y si las manchas eran la señal de un problema mayor que no se podía ver, puede reclamarlo. Puede pedirle que repare el defecto en un plazo razonable. Si no lo hace, puede encargar la reparación a otro a costa del vendedor. Si no lo repara o el defecto es grave, puede pedir también una rebaja del precio o, si no es leve, deshacer la compra. Además, puede reclamar los daños que le haya causado. Cómo reclamar Avise al vendedor por escrito en cuanto descubra el defecto y descríbalo, por un medio que deje constancia, como un burofax. Si tarda, no pierde el derecho, pero responderá del perjuicio que cause el retraso, por ejemplo si el daño va a más. Encargue a un arquitecto o a un aparejador un informe que explique el defecto, desde cuándo existe y cuánto cuesta repararlo. No repare antes de dejar constancia del estado, salvo que sea urgente. Tiene tres años desde que conoce el defecto o pudo conocerlo. No cuente con que una carta lo detenga y no espere al final para demandar. Si el contrato dice que el piso se vende “en el estado en que se encuentra”, eso puede no bastar para impedirle reclamar lo que no se podía ver. Una renuncia expresa a reclamar por defectos ocultos suele valer entre particulares si el vendedor no los conocía, pero no protege al vendedor que los ocultó. Antes de demandar, la ley exige intentar un acuerdo, por ejemplo con una propuesta por escrito o una mediación. Fuera de Cataluña y otras vías Fuera de Cataluña, el Código civil da seis meses desde la entrega para reclamar por vicios ocultos que hagan el piso impropio para su uso o que lo reduzcan tanto que, de haberlos conocido, usted no lo habría comprado o habría pagado menos. Una simple carta puede no detener ese plazo, así que actúe enseguida. Si el defecto es tan grave que la vivienda no sirve para vivir, o el vendedor incumplió lo pactado, puede haber una reclamación por incumplimiento del contrato, con un plazo de cinco años. Si el piso está en Cataluña pero lo compró antes de 2022, los plazos pueden ser distintos. Si el edificio es reciente, puede reclamar además a la promotora, a la constructora, a los técnicos y, si el daño es de estructura, al seguro decenal, dentro de los plazos de la Ley de Ordenación de la Edificación. Esa ley protege también a quienes compran después, aunque sea de segunda mano.