¿Cuándo es nulo un contrato de arras? ¿Vale si lo firma la inmobiliaria y no el vendedor?

Question

José Manuel Alburquerque · Accepted Answer

Un contrato de arras es nulo en los mismos casos que cualquier otro contrato, por ejemplo si falta el consentimiento de una de las partes o si va contra una norma que no admite pacto en contrario. Se puede anular si se firmó por un error importante, por engaño o bajo intimidación, o si el vendedor vendió su vivienda familiar sin el consentimiento de su cónyuge o de su pareja estable. No es nulo por no haberse firmado ante notario ni porque la señal sea alta o baja. Si lo firma la inmobiliaria sin una autorización expresa del vendedor, en principio este no queda obligado salvo que después lo dé por bueno, lo que se llama ratificarlo. Si no lo ratifica, usted puede recuperar lo que pagó y reclamar los daños a la agencia. Cuándo es nulo o se puede anular Hay que distinguir dos casos: Es nulo, es decir, no produce efectos desde el principio, si falta el consentimiento de una de las partes, si no se puede saber qué piso se vende o por qué precio, si va contra una norma que no admite pacto en contrario o si es simulado porque encubre otra cosa. Se puede anular, a petición del perjudicado, si este firmó por un error importante y excusable, por engaño o bajo intimidación. Un engaño típico es que el vendedor oculte información relevante del piso, que la ley catalana le obliga a dar antes de firmar. El plazo para pedirlo es, en general, de cuatro años. También puede pedir la anulación el cónyuge o la pareja estable del vendedor si este vendió la vivienda familiar sin su consentimiento. Si usted compra como particular a una empresa, como una promotora, las cláusulas abusivas se tienen por no puestas y el resto del contrato sigue valiendo. En principio, unas arras penitenciales que valen igual para las dos partes y están redactadas con claridad no son abusivas. No hacen nulo el contrato que no se firmara ante notario, que la señal sea alta o baja ni que, en un piso de Cataluña, cite el artículo del Código civil sobre las arras del resto de España. Que el piso tenga defectos tampoco, porque eso es otra cuestión, la de los vicios ocultos. Si lo firma la inmobiliaria Una inmobiliaria que tiene el encargo de buscar comprador no puede, solo por eso, firmar las arras en nombre del vendedor. Para comprometerle a vender necesita su autorización expresa. Si la tiene, el contrato obliga al vendedor. Pida verla antes de firmar y que conste en el contrato. Si no la tiene: En principio, el vendedor no queda obligado, salvo que lo ratifique, de palabra, por escrito o con sus actos, por ejemplo cobrando la señal y quedándosela. Usted puede pedirle que diga si lo ratifica en el plazo razonable que usted le indique. Si no contesta, se entiende que no lo ratifica. Sin ratificación, no puede obligarle a vender, pero puede recuperar lo que pagó. La agencia que se excedió responde ante usted de los daños si usted actuó de buena fe. Lo más seguro es que firmen todos los propietarios, aunque sea a distancia o con firma electrónica. Si firma solo uno de ellos, solo él queda obligado y no puede entregarle el piso entero. En el resto de España el resultado es parecido, porque el Código civil también exige un mandato expreso para vender y el vendedor solo queda obligado si ratifica lo que hizo la agencia.