¿Qué significa que un piso tenga cargas? ¿Se puede comprar así?

Question

José Manuel Alburquerque · Accepted Answer

Las cargas son derechos de otras personas o limitaciones inscritas en el Registro de la Propiedad que afectan al piso y lo siguen aunque cambie de dueño, como una hipoteca, un embargo o una servidumbre. Se puede comprar así, porque la venta es válida, pero usted lo compraría con esas cargas. Si el vendedor no paga la deuda que garantiza una hipoteca o un embargo, el acreedor podría ir contra el piso aunque ya fuera suyo. Por eso lo habitual es que esas deudas se paguen con parte del precio y se cancelen. El contrato de arras, el que se firma al pagar la señal, debe decir qué cargas se cancelan, cómo y quién paga la cancelación. Las cargas más frecuentes La hipoteca, que garantiza un préstamo. Usted no pasa a deber el préstamo del vendedor, pero si este no lo paga, el banco puede ejecutar la hipoteca y subastar el piso, sea quien sea su dueño. El embargo, que anota en el Registro un juzgado o una Administración, como la Agencia Tributaria o la Seguridad Social, por una deuda del dueño. El piso se puede vender, pero el acreedor conserva su derecho sobre él. La servidumbre, un derecho que otra finca tiene sobre esta, como uno de paso o de luces. No se cancela al comprar. Hay que conocerla y valorar si le molesta. La afección fiscal, una nota al margen de la inscripción que deja el piso sujeto durante unos años al pago del impuesto de una venta o una herencia anterior. Si ese impuesto se pagó entero, no suele dar problemas y la nota se cancela con el tiempo. Pero si quien le vende pagó menos impuesto al comprarlo, gracias a una exención o una reducción que exige cumplir después algunos requisitos, el piso responde de la diferencia si no se cumplen. Si la nota simple recoge una afección, pregunte por ella antes de comprar. Cómo se compra un piso con cargas Lo habitual es pagar las deudas con el dinero de la compra. Se hace así: Antes de la firma, el vendedor pide al acreedor un certificado de lo que debe a esa fecha. En la notaría, usted paga directamente al acreedor lo que se le debe, con un cheque bancario o una transferencia. El resto del precio va al vendedor. Después, el acreedor firma la escritura o el documento de cancelación, que se inscribe en el Registro. El contrato debe decir quién lo tramita y quién lo paga. Si una carga no se puede cancelar en el acto, como un embargo que depende de un juzgado, se retiene la parte del precio necesaria o se deposita ante el notario hasta que llegue la cancelación. Las servidumbres no se cancelan. Si molestan, lo que se negocia es el precio. Si aparece una carga que no le dijeron En Cataluña, el Código Civil de Cataluña obliga al vendedor a entregar el piso libre de derechos de terceros que usted no haya aceptado. Si después de la compra aparece una carga que no le dijo, puede reclamarle, por ejemplo, que la cancele o que le indemnice. Hágalo por escrito en cuanto la descubra. Antes de demandar, la ley exige intentar una negociación. En el resto de España, el Código civil permite deshacer la compra o pedir una indemnización si el piso tenía una carga que no se veía y no se mencionó en la escritura, en general en el año siguiente a la firma.