Propiedad horizontal

Una parte esencial de nuestro trabajo consiste en garantizar que las decisiones de la comunidad se adopten correctamente. Una convocatoria defectuosa, un punto insuficientemente definido en el orden del día, una mayoría mal calculada o un acuerdo que exceda las facultades de la junta pueden convertir una decisión aparentemente ordinaria en un conflicto posterior.

Asesoramos en la preparación de las juntas ordinarias y extraordinarias, la redacción del orden del día y la determinación de las mayorías necesarias. Asistimos a la reunión cuando la naturaleza del asunto lo aconseja, redactamos y revisamos los acuerdos y analizamos tanto su ejecutividad como, cuando procede, su inscripción.

Prestamos especial atención al título constitutivo, los estatutos y el reglamento de régimen interior. Determinar si una actuación concreta está permitida, si puede establecerse una limitación de uso o qué mayoría se necesita para modificar una regla comunitaria exige analizar conjuntamente la ley, el título y los acuerdos ya adoptados.

Han adquirido gran relevancia las limitaciones de determinados usos de viviendas y locales, como las actividades de alojamiento turístico. En estos casos es necesario precisar qué mayoría se exige, cuál es el alcance del acuerdo y cómo debe documentarse para que produzca efectos.

Cuando un acuerdo puede ser contrario a la ley, al título constitutivo o a los estatutos, resultar abusivo, perjudicar gravemente a un propietario o lesionar los intereses de la comunidad, analizamos su posible impugnación judicial o, desde la posición de la comunidad, su defensa frente a la impugnación promovida por un copropietario.

La gestión económica es una de las principales fuentes de conflicto en las comunidades de propietarios. La distribución de gastos, las derramas extraordinarias, las exenciones previstas en los estatutos, la utilización diferenciada de determinados servicios y el impago de cuotas exigen una aplicación precisa de las reglas legales y comunitarias. Asesoramos sobre el sistema de contribución a los gastos, la interpretación de las cuotas de participación y de las cuotas especiales, el reparto del coste de obras e instalaciones y la validez de los acuerdos que pretendan modificar los criterios establecidos.

La morosidad requiere una actuación particularmente ordenada. Una reclamación eficaz comienza antes del procedimiento judicial. Es necesario identificar correctamente la deuda, comprobar los acuerdos de los que deriva, documentar su exigibilidad y cumplir los requisitos para reclamarla. Una vez iniciada la reclamación judicial, mantenemos puntualmente informado al administrador de fincas de todos los hitos judiciales y económicos a medida que se producen.

Para el administrador de fincas es especialmente importante disponer de un criterio jurídico uniforme en esta materia. Cuando se gestionan numerosas comunidades, una correcta política de reclamación y seguimiento de la morosidad evita que las deudas se acumulen y preserva la capacidad económica que cada comunidad necesita para atender sus obligaciones.

Distinguir entre elementos privativos y comunes y determinar las facultades de cada propietario son una fuente recurrente de controversias. El cerramiento de terrazas, la ocupación de patios o cubiertas, la instalación de piscinas, la modificación de fachadas, las obras en locales o viviendas, las alteraciones estructurales, el uso exclusivo de ciertos elementos o la instalación de nuevos servicios pueden afectar a la vez al derecho individual del propietario y a los intereses de la comunidad.

El Código Civil de Cataluña contiene una regulación específica de los elementos comunes y de uso exclusivo, así como de su conservación, mantenimiento y modificación. La jurisprudencia catalana ha precisado, entre otras cuestiones, los límites del consentimiento tácito frente a obras que comportan una verdadera ocupación o transformación de elementos comunes. También se ha pronunciado sobre la legitimidad de la comunidad para exigir la reposición de determinadas alteraciones realizadas unilateralmente.

La accesibilidad, la rehabilitación y la eficiencia energética han adquirido además un protagonismo creciente. Las comunidades deben tomar decisiones sobre la instalación de ascensores, la eliminación de barreras arquitectónicas, la conservación del edificio, la eficiencia energética e hídrica, las energías renovables o la adaptación de los elementos comunes a las necesidades de sus residentes. La normativa catalana establece reglas específicas para tramitar las solicitudes de accesibilidad y para determinar cuándo la comunidad ha actuado con diligencia. Estas situaciones exigen prestar especial atención al contenido de la solicitud, a su tramitación, a los acuerdos que deben adoptarse y a la correcta documentación de todo el proceso.

Nuestra intervención comprende también las reclamaciones por defectos constructivos que afectan a elementos comunes. En estos asuntos resulta imprescindible identificar el origen del daño, determinar los agentes responsables, valorar los plazos aplicables y coordinar el análisis jurídico con los correspondientes informes técnicos.

No todas las comunidades responden al modelo tradicional de un único edificio con viviendas y locales. La realidad inmobiliaria actual incluye complejos de varios edificios, urbanizaciones, garajes independientes, zonas deportivas, piscinas, jardines y servicios que solo utilizan determinados grupos de propietarios.

El derecho civil catalán regula expresamente la propiedad horizontal compleja, que permite organizar un conjunto como una única comunidad con subcomunidades o como una agrupación de comunidades. Cada elemento privativo puede tener a la vez una cuota en su subcomunidad y otra en el conjunto. Estas estructuras exigen precisar qué órgano debe adoptar cada acuerdo, qué propietarios tienen derecho a participar, cómo se reparten los gastos y qué comunidad responde de la conservación o la gestión de cada servicio.

Una parte destacada de nuestra actividad consiste en prestar asesoramiento jurídico continuado a administradores de fincas y a las comunidades de propietarios que gestionan. Esa relación continuada permite trabajar de un modo distinto a la mera resolución de consultas aisladas. Como conocemos las comunidades, sus estatutos, sus antecedentes y sus conflictos recurrentes, podemos responder con rapidez al administrador cuando debe preparar una junta, ejecutar un acuerdo, resolver una incidencia, afrontar una obra o reclamar una deuda.

Asesoramos en convocatorias y juntas, interpretación de estatutos, acuerdos y mayorías, obras y derramas, elementos comunes, relaciones entre propietarios, actividades prohibidas o molestas, accesibilidad, rehabilitación, morosidad y reclamaciones, así como en cualquier otra cuestión que plantee la gestión cotidiana de una comunidad. Nuestro objetivo es facilitar el trabajo del administrador con criterios jurídicos claros y coherentes.

Cuando la controversia no puede resolverse dentro de la comunidad, asumimos también su defensa judicial. Nuestra práctica comprende la reclamación de cuotas y derramas, la impugnación y defensa de acuerdos comunitarios, las acciones de cesación de actividades, los conflictos sobre elementos comunes y de uso exclusivo, las obras no consentidas, la distribución de gastos, la responsabilidad por daños y defectos constructivos y los demás procedimientos derivados del régimen de propiedad horizontal.

Conocimiento del derecho, experiencia en la gestión cotidiana de comunidades y capacidad procesal definen nuestra práctica de propiedad horizontal. El objetivo es que el administrador pueda gestionar con seguridad y que la comunidad disponga de asesoramiento especializado antes, durante y, cuando resulte inevitable, después del conflicto.