Licencias de viviendas de uso turístico en Cataluña después de la STC 64/2025
El Decreto‑ley catalán 3/2023 sometió la explotación de viviendas de uso turístico en 262 municipios a licencia urbanística previa, con licencias de cinco años prorrogables y un máximo legal de diez viviendas de uso turístico por cada cien habitantes. La STC 64/2025, de 13 de marzo, desestimó íntegramente el recurso de inconstitucionalidad y consideró que estas restricciones delimitan la función social de la propiedad, en lugar de constituir una privación expropiatoria. Este nuevo paradigma plantea con especial intensidad la cuestión de si existe un derecho adquirido a explotar turísticamente una vivienda y obliga a conectar el régimen de propiedad horizontal, el urbanismo y el derecho de propiedad en Cataluña.
1.El régimen de las viviendas de uso turístico en Cataluña antes del Decreto‑ley 3/2023
La Ley 13/2002, de turismo de Cataluña, y el Decreto 75/2020, de turismo de Cataluña, configuran la vivienda de uso turístico como una modalidad de alojamiento turístico. La vivienda de uso turístico se define como aquella cedida por su propietario, directa o indirectamente, a terceros, a cambio de contraprestación económica, para una estancia de temporada, en condiciones de inmediata disponibilidad, debiendo cederse entera y no por habitaciones. La estancia de temporada se delimita como toda ocupación continuada igual o inferior a treinta y un días. El Decreto 75/2020 fija, además, una capacidad máxima de quince plazas por vivienda, exige que la vivienda esté debidamente habilitada, suficientemente amueblada y dotada de los aparatos y utensilios necesarios, y obliga al propietario o gestor a facilitar un teléfono de atención inmediata, garantizar un servicio de asistencia y mantenimiento y entregar a las personas usuarias un documento con las normas de convivencia de la comunidad, redactado al menos en catalán, castellano, inglés y francés. La vivienda debe exhibir en lugar visible el número de inscripción en el Registro de Turismo de Cataluña, su capacidad máxima y el teléfono de asistencia.
En este marco, la actividad de vivienda de uso turístico se consideraba, desde el punto de vista turístico, una actividad sometida a título habilitante, normalmente en forma de comunicación previa o declaración responsable, sin licencia urbanística específica, salvo que el planeamiento municipal estableciera restricciones. La Ley 5/2020 introdujo un régimen especial para el municipio de Barcelona, permitiendo al Ayuntamiento regular las actividades de alojamiento turístico en viviendas de uso turístico y hogares compartidos mediante ordenanzas, con requisitos particulares y limitaciones temporales y de vigencia de la habilitación. Paralelamente, la Ley 18/2007, del derecho a la vivienda, y la normativa urbanística general exigían la compatibilidad del uso turístico con la ordenación de usos del suelo y con la normativa de propiedad horizontal, pero no existía un régimen autonómico general de licencias urbanísticas para viviendas de uso turístico.
El Decreto‑ley 3/2023, de medidas urgentes sobre el régimen urbanístico de las viviendas de uso turístico, supone un giro en la regulación catalana. La norma se aplica inicialmente a 262 municipios que presentan problemas de acceso a la vivienda o riesgo de romper el equilibrio del entorno urbano. En estos municipios, la actividad de vivienda de uso turístico se somete a la obtención de una licencia urbanística previa, con una duración de cinco años, prorrogable, y se establece un límite máximo de diez viviendas de uso turístico por cada cien habitantes. La licencia se configura como un título habilitante urbanístico, distinto del título turístico, que condiciona la posibilidad de destinar una vivienda a uso turístico a la compatibilidad con el planeamiento y con el equilibrio del parque residencial.
El Decreto‑ley prevé un régimen transitorio para las viviendas de uso turístico ya existentes. La disposición transitoria segunda establece un plazo de cinco años para que las viviendas de uso turístico que ya desarrollaban la actividad obtengan la nueva licencia urbanística o cesen su actividad. La norma califica este régimen transitorio como indemnizatorio, en el sentido de que el plazo de cinco años, prorrogable a diez, se concibe como un periodo de adaptación que mitiga el impacto del cambio normativo sobre quienes ya explotaban viviendas de uso turístico. No se reconoce, sin embargo, un derecho perpetuo a mantener la actividad, ni se prevé una indemnización económica por la eventual pérdida de la posibilidad de explotación turística.
El Decreto‑ley se apoya en la competencia exclusiva de la Generalitat en materia de urbanismo y vivienda, y en la necesidad de proteger el entorno urbano y garantizar el acceso a la vivienda, en coherencia con el art. 47 de la Constitución y con la función social de la propiedad del art. 33.2. La exposición de motivos subraya el crecimiento exponencial de las viviendas de uso turístico, sus externalidades negativas sobre el acceso a la vivienda y la convivencia, y el riesgo de “éxodo” de viviendas del alquiler tradicional al turístico tras la aprobación de la Ley estatal 12/2023, por el derecho a la vivienda.
3.La STC 64/2025: función social de la propiedad y ausencia de expropiación
La STC 64/2025, de 13 de marzo, desestima íntegramente el recurso de inconstitucionalidad interpuesto contra el Decreto‑ley 3/2023. El Tribunal Constitucional analiza, entre otros aspectos, la existencia del presupuesto habilitante de extraordinaria y urgente necesidad, la posible afectación al derecho de propiedad del art. 33 CE, la eventual expropiación legislativa y la compatibilidad con las competencias estatales en materia económica y con la autonomía local.
En relación con el derecho de propiedad, el Tribunal considera que la norma no “afecta” al derecho de propiedad en el sentido prohibido por el art. 86.1 CE, que impide a los decretos‑ley regular derechos, deberes y libertades del título I de la Constitución. La regulación no constituye una regulación general del derecho de propiedad, sino que se limita a disciplinar, por razones urbanísticas, un uso específico de la vivienda, el turístico. La posibilidad de destinar una vivienda a uso turístico no forma parte del contenido esencial del derecho de propiedad, que está delimitado por la ley en función de su función social, especialmente en el ámbito urbanístico. El Tribunal recuerda que la función social de la propiedad permite al legislador imponer limitaciones y deberes de uso, siempre que se respete un justo equilibrio entre el interés general y la utilidad individual.
En cuanto a la supuesta expropiación legislativa, el Tribunal rechaza que la disposición transitoria segunda constituya una privación de bienes o derechos en el sentido del art. 33.3 CE. Los títulos habilitantes previos para la actividad de vivienda de uso turístico no eran derechos patrimoniales consolidados e independientes del régimen urbanístico de la vivienda, sino autorizaciones o comunicaciones sometidas a la normativa vigente. La norma se limita a someter a la nueva regulación situaciones preexistentes, sin privar a los propietarios de la titularidad de sus viviendas. El periodo transitorio de cinco años, prorrogable a diez, se considera un mecanismo para mitigar el impacto del cambio normativo, no una indemnización expropiatoria. No se aprecia, por tanto, una expropiación legislativa, sino una delimitación de la función social de la propiedad.
El Tribunal también considera que la exigencia de licencia urbanística previa y el límite cuantitativo de diez viviendas de uso turístico por cada cien habitantes son medidas necesarias y proporcionadas para proteger el entorno urbano y garantizar el acceso a la vivienda, en el marco de la competencia autonómica en urbanismo y vivienda. La norma se justifica en una razón imperiosa de interés general, la protección del entorno urbano, que incluye la ordenación de los usos del suelo para garantizar el acceso a la vivienda, y es compatible con la Ley 20/2013, de garantía de la unidad de mercado. La exigencia de licencia se considera necesaria para controlar eficazmente el número y la distribución de las viviendas de uso turístico, y el límite cuantitativo se entiende como un instrumento de equilibrio territorial.
4.¿Existe un derecho adquirido a explotar turísticamente una vivienda?
La STC 64/2025 ofrece una respuesta implícita a la cuestión de si existe un derecho adquirido a explotar turísticamente una vivienda. Al considerar que la posibilidad de destinar una vivienda a uso turístico no forma parte del contenido esencial del derecho de propiedad, y que los títulos habilitantes previos no son derechos patrimoniales consolidados, el Tribunal niega la existencia de un derecho adquirido absoluto a mantener indefinidamente la actividad turística. La explotación turística de una vivienda se configura como un uso sometido a la normativa urbanística y turística vigente en cada momento, que puede ser modificado por el legislador en atención a la función social de la propiedad y a la protección del entorno urbano.
El régimen transitorio de cinco años, prorrogable a diez, reconoce, sin embargo, una cierta expectativa de continuidad para quienes ya desarrollaban la actividad. Durante ese periodo, las viviendas de uso turístico existentes pueden seguir explotándose mientras se tramita la obtención de la nueva licencia urbanística, y solo si no se obtiene la licencia en ese plazo deberán cesar la actividad. Esta solución refleja un equilibrio entre la necesidad de adaptar el parque de viviendas de uso turístico al nuevo régimen y la protección de la confianza legítima de los operadores que iniciaron la actividad bajo la normativa anterior. No se trata de un derecho adquirido en sentido fuerte, sino de una protección temporal de la situación existente.
Desde la perspectiva de la propiedad horizontal, la cuestión de los derechos adquiridos se ha planteado en términos similares en relación con las prohibiciones estatutarias del uso turístico. La jurisprudencia del TSJ de Cataluña ha distinguido entre propietarios que ya ejercían la actividad turística antes de la aprobación de la prohibición estatutaria y se opusieron al acuerdo, a quienes se reconoce la posibilidad de mantener la actividad, y adquirentes posteriores, a quienes la prohibición inscrita es plenamente oponible. En el ámbito urbanístico, la STC 64/2025 adopta una lógica distinta: la nueva exigencia de licencia y el límite cuantitativo se aplican a todos, con un periodo transitorio, sin distinguir según la oposición o no a la norma, porque se trata de una regulación general del uso del suelo.
5.El nuevo paradigma catalán de las viviendas de uso turístico: urbanismo, propiedad horizontal y derecho de propiedad
El nuevo paradigma catalán de las viviendas de uso turístico se construye sobre tres pilares. En primer lugar, el urbanismo, que mediante el Decreto‑ley 3/2023 somete la actividad a licencia urbanística previa, limita cuantitativamente el número de viviendas de uso turístico en función de la población y condiciona la compatibilidad del uso turístico con el planeamiento y con el equilibrio del parque residencial. En segundo lugar, la propiedad horizontal, que mediante el Código Civil de Cataluña permite a las comunidades prohibir el uso turístico de los elementos privativos por mayoría de cuatro quintos, inscribir estas prohibiciones en el Registro de la Propiedad y hacerlas oponibles a adquirentes posteriores, con una doctrina matizada sobre derechos adquiridos. En tercer lugar, el derecho de propiedad, que se ve delimitado por la función social en ambos planos: el urbanístico, mediante la exigencia de licencia y el límite cuantitativo, y el comunitario, mediante las prohibiciones estatutarias.
La STC 64/2025 legitima el uso del urbanismo como instrumento de control de la expansión de las viviendas de uso turístico, sin considerar que ello suponga una expropiación ni una afectación inconstitucional al derecho de propiedad. La jurisprudencia civil catalana legitima el uso de la propiedad horizontal como mecanismo de protección de la convivencia y del carácter residencial de los inmuebles frente a la proliferación de usos turísticos. En conjunto, se configura un modelo en el que la explotación turística de una vivienda no es un derecho adquirido absoluto, sino un uso condicionado por la normativa urbanística, turística y comunitaria, que puede ser restringido o incluso impedido en atención al interés general.
Para los operadores jurídicos, este nuevo paradigma exige una visión integrada. La viabilidad de explotar turísticamente una vivienda en Cataluña dependerá de la compatibilidad urbanística del uso, de la obtención de la licencia urbanística en los municipios sometidos al Decreto‑ley 3/2023, del respeto a las prohibiciones estatutarias de la comunidad y de la obtención del título habilitante turístico y de la inscripción en el Registro de Turismo. La existencia de licencias turísticas previas o de comunicaciones anteriores no garantiza por sí sola la continuidad de la actividad, sino que debe analizarse a la luz del régimen transitorio del Decreto‑ley 3/2023 y de las posibles prohibiciones comunitarias.
6.Conclusiones
La STC 64/2025 marca un punto de inflexión en la regulación de las viviendas de uso turístico en Cataluña. Al avalar el Decreto‑ley 3/2023, el Tribunal Constitucional reconoce la legitimidad de someter la actividad a licencia urbanística previa, de limitar cuantitativamente el número de viviendas de uso turístico y de establecer un régimen transitorio de adaptación, como expresión de la función social de la propiedad y de la protección del entorno urbano. No existe, en este marco, un derecho adquirido absoluto a explotar turísticamente una vivienda, aunque sí se reconoce una protección temporal de las situaciones existentes.
El nuevo paradigma catalán de las viviendas de uso turístico se articula en la intersección entre urbanismo, propiedad horizontal y derecho de propiedad. La explotación turística de una vivienda se convierte en un uso condicionado por la normativa urbanística, turística y comunitaria, que puede ser restringido o impedido en atención al interés general y a la convivencia. Para los operadores jurídicos, resulta esencial analizar cada caso atendiendo a la localización del inmueble, al régimen urbanístico aplicable, a la existencia de prohibiciones estatutarias inscritas y al momento de adquisición y de inicio de la actividad, así como a la evolución de la jurisprudencia constitucional y civil, para determinar la viabilidad y estabilidad de la explotación turística de viviendas en Cataluña.
