Si la comunidad prohíbe los pisos turísticos, ¿afecta a los que ya funcionaban?

Question

José Manuel Alburquerque · Accepted Answer

En Cataluña, la prohibición solo deja fuera al propietario que se opuso al acuerdo cuando ya explotaba el piso turístico o tenía todos los permisos para hacerlo. Así lo ha dicho el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña. Al que ya lo explotaba pero no se opuso le vincula, igual que a quien compra el piso después de que la prohibición se inscriba en el Registro de la Propiedad, aunque el vendedor tuviera licencia. Además, en Barcelona y en los demás municipios del Decreto-ley catalán 3/2023, todos los pisos turísticos tendrán que conseguir una licencia urbanística o cerrar cuando acabe su plazo de adaptación, les afecte o no la prohibición. Qué quiere decir que ya funcionaba En su sentencia de 13 de septiembre de 2018, el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña declaró válida la prohibición, pero no la aplicó a la propietaria que ya tenía la autorización turística antes del acuerdo y se opuso a él. Los tribunales la han aplicado con estos criterios: El piso ya funcionaba si se explotaba de forma efectiva, o si su propietario tenía todas las habilitaciones necesarias, en el momento en que se aprobó la prohibición. Votar en contra no basta si entonces el piso no se explotaba ni su propietario tenía esas habilitaciones. Tampoco basta pedir la licencia turística después del acuerdo, aunque sea a las pocas semanas. Oponerse quiere decir, en principio, votar en contra en la junta o, si no asistió, oponerse por escrito en el mes siguiente a la notificación del acuerdo. Cómo se hace valer y qué pasa si se vende Si impugna el acuerdo, es decir, si pide al juez que lo anule o que no se le aplique, tiene que alegar en la demanda, desde el principio, que ya explotaba el piso y probarlo. Lo que no se alega en ese pleito no se puede alegar después en otro, aunque más tarde consiga la licencia en los tribunales. A los demás propietarios, la prohibición les vincula desde que se aprueba, aunque todavía no se haya inscrito. La inscripción protege a quien compra después sin conocerla, no a quien ya era propietario cuando se acordó. Quien compra después de la inscripción queda vinculado, aunque el vendedor tuviera licencia turística. Así lo dijo el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña en su sentencia de 24 de enero de 2019. En principio, la situación del vendedor que se opuso no pasa al comprador. La licencia urbanística y el resto de España Quedar fuera de la prohibición de la comunidad no libra de las normas urbanísticas. En los municipios del Decreto-ley catalán 3/2023, los pisos turísticos que ya funcionaban tienen cinco años para conseguir una licencia urbanística o dejar la actividad. En Barcelona, ese plazo acaba en noviembre de 2028, salvo que se conceda una prórroga. El Tribunal Constitucional avaló ese decreto-ley en su sentencia 64/2025 y consideró que no hay un derecho adquirido a mantener la actividad para siempre. Cómo se aprueba la prohibición y cuándo acaban las licencias de Barcelona se explican en las preguntas sobre si la comunidad puede prohibir un piso turístico y sobre el fin de las licencias de pisos turísticos en Barcelona. En el resto de España, la Ley de Propiedad Horizontal dice que estos acuerdos no tienen efectos retroactivos. En principio, no afectan a los pisos turísticos que ya funcionaban legalmente cuando se aprobaron, aunque su propietario no se opusiera.