¿Cómo se reparten los gastos de comunidad? ¿Se puede cambiar el reparto?

Question

José Manuel Alburquerque · Accepted Answer

Como regla general, cada propietario paga los gastos comunes en proporción a su cuota de participación, el porcentaje que tiene su piso o local en el edificio. La escritura con la que se dividió el edificio, los estatutos de la comunidad o un acuerdo de la junta pueden fijar otro reparto para gastos concretos, como los de una escalera, la piscina o los jardines. En Cataluña, para crear esas cuotas especiales o para eximir a algunos propietarios de un gasto hacen falta cuatro quintas partes de los propietarios y de las cuotas. Para cambiar la cuota de participación misma hace falta la unanimidad. La regla general y las reglas especiales El Código Civil de Cataluña manda pagar los gastos comunes según la cuota de participación o según las reglas especiales que fijen el título de constitución, que es la escritura con la que se dividió el edificio, los estatutos o los acuerdos de la junta. Las más habituales son estas: Las cuotas especiales que los estatutos fijan para ciertos gastos, como los de cada escalera en un edificio que tiene varias, la piscina o las zonas ajardinadas. Esos gastos se pagan con la cuota especial y no con la general. Las exenciones, que libran a algunos propietarios de los gastos de conservación de elementos comunes concretos, como el portal, la escalera o el ascensor. Son frecuentes en los locales y en los bajos. El recargo por uso intensivo. Si en un piso o local se ejerce una actividad empresarial o profesional que usa mucho los elementos o servicios comunes, se le puede subir su parte de los gastos. La ley no permite que el incremento supere el doble de lo que le toca por su cuota. No está claro si ese doble es el límite del recargo o del total que paga el piso, así que lo prudente es que el total no pase del doble de lo que le toca por su cuota. Las derramas, que son cuotas extraordinarias que aprueba la junta para pagar una obra o un gasto que no estaba en el presupuesto, se reparten igual, por cuota, salvo que alguna de estas reglas alcance ese gasto. Cómo se cambia el reparto La mayoría depende de lo que se quiera cambiar: Para crear cuotas especiales, una exención o el recargo por uso intensivo, o para cambiar el reparto que fijan el título o los estatutos, hacen falta cuatro quintas partes de los propietarios que representen también cuatro quintas partes de las cuotas. Para cambiar la cuota de participación de un piso o local hace falta el acuerdo unánime de todos los propietarios, con el consentimiento expreso del afectado. La instalación de un ascensor y las obras para suprimir barreras arquitectónicas tienen reglas propias. Se aprueban por mayoría simple y sus gastos son a cargo de todos los propietarios. Si esa mayoría basta también para eximir a alguno de pagarlos no está resuelto en Cataluña, así que lo prudente es aprobar la exención con cuatro quintos. Los cuatro quintos se cuentan sobre todos los propietarios con derecho a voto, también los que no van a la junta. En un edificio de 20 propietarios hacen falta al menos 16 votos a favor que sumen, como mínimo, el 80 % de las cuotas. A quienes no fueron a la junta se les notifica el acuerdo y, si en el mes siguiente no se oponen por escrito, su voto cuenta a favor. Si un acuerdo cambia el reparto sin la mayoría que exige la ley, pueden impugnarlo en el juzgado quienes votaron en contra y quienes, sin haber ido a la junta, se opusieron por escrito en el mes siguiente a la notificación. Tienen un año desde que se les notifica el acta o, en los acuerdos de cuatro quintos, el anexo del acta con el resultado final de la votación. En el resto de España, la Ley de Propiedad Horizontal exige en principio la unanimidad para cambiar el reparto fijado en el título o en los estatutos, con excepciones como las de accesibilidad.