¿Tienen que pagar los bajos y los locales la instalación y el mantenimiento del ascensor?

Question

José Manuel Alburquerque · Accepted Answer

La instalación de un ascensor nuevo acordada por la junta la pagan, en principio, todos los propietarios, también los bajos y los locales, aunque no lo vayan a usar. El Código Civil de Cataluña pone esos gastos a cargo de todos. El mantenimiento del ascensor se reparte también entre todos según su cuota, salvo que los estatutos eximan de él a los bajos o a los locales de forma concreta. Los tribunales interpretan esas exenciones de forma estricta, así que la que libra de los gastos del ascensor no alcanza, en principio, a la instalación de uno que el edificio no tenía. La instalación La junta puede aprobar la instalación de un ascensor por mayoría simple, aunque haya que modificar el título de constitución, que es la escritura con la que se dividió el edificio, o los estatutos de la comunidad, o tocar la estructura o la fachada. Basta con que, entre los que votan, los votos y las cuotas a favor superen a los votos y las cuotas en contra. Aprobada la obra, sus gastos son a cargo de todos los propietarios, también de los que votaron en contra y de los que no usarán el ascensor. A diferencia de otras mejoras, aquí no se libra de pagar quien vota en contra, por mucho que cueste la obra. El mantenimiento y las exenciones El mantenimiento del ascensor ya instalado se reparte entre todos según su cuota, también entre quienes no lo usan. Ni los locales ni las viviendas de la planta baja, los bajos, tienen una exención por ley. Solo se libran si los estatutos los eximen de forma concreta de los gastos del ascensor. La ley catalana admite esas cláusulas para los gastos de conservación y los tribunales las interpretan de forma estricta: Si el edificio no tenía ascensor y se instala uno, la exención no alcanza, en principio, a la instalación. El Tribunal Supremo, con la ley estatal, ha dicho que eximir a locales y garajes de un ascensor nuevo por no usarlo sería abusivo para los propietarios de las viviendas. La Audiencia de Barcelona aplicó en 2021 el mismo criterio a un local exento de los gastos de vestíbulo, escalera y ascensor, cuando la comunidad cambió el ascensor por otro que bajaba hasta la calle para hacer accesible el edificio. Cuando solo se renueva o se adapta el ascensor que ya había, el Supremo ha admitido en otros casos que la exención cubra el gasto. Depende de lo que diga la cláusula y de la obra que se haga. Si la comunidad quiere eximirlos ahora Para el mantenimiento, la junta puede fijar una cuota especial que rebaje o suprima lo que pagan los bajos o los locales, con el voto de cuatro quintas partes de los propietarios y de las cuotas. Para la instalación, la cuestión no está resuelta en Cataluña. El Tribunal Supremo, en su sentencia 277/2026, de 23 de febrero, ha dicho que con la ley estatal los acuerdos de reparto y de exención unidos a la instalación del ascensor se aprueban con la misma mayoría que la propia instalación. En aquel caso se eximió a quienes cedían sus trasteros para poder hacer la obra. El Supremo exige una causa objetiva como esa y recuerda que el uso no es lo que determina quién paga. El código catalán, en cambio, permite aprobar el ascensor por mayoría simple, pero exige la unanimidad para cambiar las cuotas de participación y cuatro quintas partes para fijar cuotas especiales de gastos. Puede defenderse que, cuando la exención es necesaria para hacer posible la obra, forma parte del mismo acuerdo y basta la mayoría simple, pero no se conocen sentencias del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña ni de la Audiencia de Barcelona que lo resuelvan. Mientras no las haya, lo prudente es aprobar la exención con cuatro quintos y apoyarla en una causa objetiva. Que los bajos o los locales no vayan a usar el ascensor difícilmente será, por sí solo, una causa suficiente.