¿Cómo se cambia de administrador de fincas y cuántos votos hacen falta?

Question

José Manuel Alburquerque · Accepted Answer

Lo decide la junta de propietarios, ordinaria o extraordinaria, siempre que el cambio figure en el orden del día. Basta la mayoría simple, que en Cataluña se cuenta solo entre los propietarios que votan, sin tener en cuenta a los ausentes. Antes de la junta conviene revisar el contrato del administrador actual, por si fija un preaviso o una indemnización. Después, el saliente tiene que entregar al nuevo toda la documentación de la comunidad. Cómo se acuerda El cambio tiene que figurar en el orden del día. Puede hacerse en la junta ordinaria anual, que es la que elige los cargos, o en una extraordinaria. Cualquier propietario puede pedir por escrito al presidente, antes de que convoque la junta, que incluya el cambio en el orden del día. Si el presidente no quiere convocar la junta, pueden pedírsela una cuarta parte de los propietarios o los que sumen una cuarta parte de las cuotas de participación, el porcentaje que tiene cada piso en el edificio. Si no la convoca el presidente ni el vicepresidente, pueden convocarla ellos mismos. Basta la mayoría simple. El Código Civil de Cataluña cuenta solo los votos y las cuotas de los propietarios que participan en la votación, presentes o representados. Exige que los votos y las cuotas a favor superen a los que están en contra. Por ejemplo, en un edificio de 20 pisos con la misma cuota, si a la junta van 9 propietarios y 5 votan a favor del cambio y 4 en contra, el cambio sale, aunque solo lo apoye la cuarta parte de los pisos. Los 11 ausentes no cuentan. En el resto de España, la Ley de Propiedad Horizontal cuenta la mayoría de otra forma, sobre el total de propietarios y de cuotas en primera convocatoria o sobre los asistentes en segunda. El contrato del administrador saliente El código catalán no regula el contrato con el administrador. La junta puede cambiarlo cuando quiera, pero lo que haya que pagarle por terminar antes de tiempo o por no avisar con antelación depende de lo que se firmó. Por eso conviene leer el contrato antes de la junta y, si es anual o se renueva por años, avisarle con la antelación pactada. La entrega de la documentación La documentación es de la comunidad, no del administrador. El secretario, que es el propio administrador cuando la comunidad tiene uno profesional, tiene que conservar los libros de actas treinta años y los demás documentos al menos cinco. Conviene pedir por escrito al saliente que entregue al nuevo: El libro de actas y la documentación de las juntas. La contabilidad con sus justificantes, los extractos y el saldo de las cuentas, también los del fondo de reserva. La lista de los propietarios con deudas y la situación de los pleitos en curso. Los contratos de mantenimiento y de seguros, las llaves y los certificados de las instalaciones. Con el certificado del acuerdo de la junta hay que cambiar en el banco las personas autorizadas en las cuentas de la comunidad. Si el saliente no entrega la documentación, se le puede requerir por burofax y, si sigue sin hacerlo, demandarle para que la entregue y rinda cuentas. Antes de demandar, la ley exige intentar una negociación.