¿Cómo se cambian los estatutos de la comunidad? ¿Hace falta unanimidad?

Question

José Manuel Alburquerque · Accepted Answer

En Cataluña, por regla general no hace falta unanimidad. Basta el voto favorable de cuatro quintas partes de todos los propietarios con derecho a voto, que sumen también cuatro quintas partes de las cuotas de participación, el porcentaje que tiene cada piso en el edificio. Los ausentes que no se oponen por escrito en el mes siguiente a la notificación del acuerdo cuentan a favor. Solo hace falta unanimidad si el cambio toca materias como las cuotas de participación o el uso exclusivo de un elemento común. Después, el cambio se eleva a escritura pública y se inscribe en el Registro de la Propiedad. La mayoría y cómo se cuenta El Código Civil de Cataluña exige cuatro quintas partes de los propietarios con derecho a voto y, a la vez, de las cuotas. Se cuentan sobre el total de propietarios y de cuotas, no sobre los que van a la junta. El proceso es este: El cambio tiene que figurar en el orden del día. La convocatoria tiene que advertir de que los votos de los ausentes se sumarán a lo que acuerde la mayoría, salvo que se opongan. En la junta, el cambio necesita más votos y más cuotas a favor que en contra entre los que votan. El acuerdo se notifica a los ausentes. Los que no se oponen en un mes, con un escrito al secretario por un medio que deje constancia, cuentan como votos a favor. Pasado ese mes, se envía a todos un anexo al acta que dice si el cambio ha salido y con qué resultado. Por ejemplo, en un edificio de 20 pisos con la misma cuota y todos al corriente de pago, hacen falta 16 propietarios que sumen el 80 % de las cuotas. Si van 12 a la junta y votan 10 a favor y 2 en contra, el acuerdo se notifica a los 8 ausentes. Si 6 de ellos no se oponen, el cambio suma 16 votos y sale. Si se oponen 3, se queda en 15 votos y no sale, porque solo suman el 75 % de los propietarios y de las cuotas. En el resto de España, la Ley de Propiedad Horizontal exige por regla general unanimidad para cambiar los estatutos, con excepciones como la de los pisos turísticos, que se pueden limitar o prohibir con tres quintas partes. Cuándo hace falta unanimidad o basta menos Aunque el cambio se haga en los estatutos, hace falta el voto favorable de todos los propietarios con derecho a voto para: Modificar las cuotas de participación. Separar de un piso el trastero o la plaza de garaje vinculados a él. Dar a uno o varios pisos el uso exclusivo de un patio, una terraza, una cubierta u otro elemento común. Ceder gratis el uso de elementos comunes o crear el derecho a construir nuevas plantas. También aquí cuentan a favor los ausentes que no se oponen por escrito en un mes. Pero el propietario al que el acuerdo cambia la cuota o priva del uso de un elemento común tiene que consentirlo expresamente. En cambio, basta la mayoría simple para algunas obras aunque obliguen a cambiar los estatutos, como instalar un ascensor o suprimir barreras arquitectónicas. La escritura y el Registro Una vez aprobado, el presidente firma ante notario la escritura pública del cambio con el certificado del acuerdo. Después se inscribe en el Registro de la Propiedad. El cambio obliga desde que queda aprobado a todos los propietarios, también a los que votaron en contra. Pero mientras no se inscribe, no perjudica a quien compra un piso sin conocerlo. Así se prohíben, por ejemplo, los pisos turísticos, aunque según el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña la prohibición no se aplica al propietario que ya tenía el suyo funcionando con licencia y se opuso al acuerdo.