Ascensores, accesibilidad y reparto de gastos: la nueva jurisprudencia del Supremo y su contraste con el CCCat
La instalación de ascensores y las obras de accesibilidad han sido tradicionalmente uno de los focos de conflicto en la propiedad horizontal, tanto por la necesidad de eliminar barreras arquitectónicas como por el reparto de los gastos y las posibles exenciones. La STS 277/2026, de 23 de febrero, ha precisado, bajo la Ley de Propiedad Horizontal estatal, que los acuerdos directamente vinculados a la instalación del ascensor, incluido el reparto de gastos y las exenciones, siguen la misma mayoría exigida para el acuerdo principal, aunque impliquen modificar el título constitutivo o los estatutos. El interés para el derecho catalán reside en analizar si el régimen del Código Civil de Cataluña conduce a una solución equivalente o si exige un tratamiento distinto, a la luz de los arts. 553‑25 y 553‑26 CCCat y de la regulación específica de accesibilidad.
1.La solución estatal: unidad de mayoría para el ascensor y acuerdos asociados
En el régimen estatal, la Ley de Propiedad Horizontal ha evolucionado hacia una clara prioridad de la accesibilidad. El art. 10 LPH configura como obligatorias las obras necesarias para el adecuado mantenimiento y conservación del inmueble y, en particular, las obras y actuaciones necesarias para garantizar ajustes razonables en materia de accesibilidad universal, incluyendo la instalación de ascensores, cuando las soliciten propietarios en cuya vivienda vivan, trabajen o presten servicios personas con discapacidad o mayores de setenta años, dentro de determinados límites de coste. El art. 17.2 LPH refuerza esta orientación al establecer que la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas y, en todo caso, la instalación de ascensor, incluso cuando impliquen modificación del título constitutivo o de los estatutos, requiere el voto favorable de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación, y que, cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad queda obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.
La STS 277/2026 se sitúa en este contexto y aborda un supuesto en el que la comunidad había aprobado la instalación de un ascensor y, simultáneamente, acuerdos sobre el reparto de los gastos y la exoneración de determinados propietarios, en particular quienes cedían trasteros privativos imprescindibles para ejecutar la obra. Los demandantes impugnaban estos acuerdos asociados, sosteniendo que la exoneración y la redistribución de cuotas requerían unanimidad por implicar modificación del título constitutivo y de las cuotas de participación. El Tribunal Supremo desestima la impugnación y afirma que los acuerdos directamente vinculados a la instalación del ascensor, incluidos los relativos al reparto del gasto y a la exención de determinados propietarios, no requieren unanimidad, sino la misma mayoría exigida para el acuerdo principal de instalación, aunque impliquen una modificación del título constitutivo o de los estatutos.
La ratio decidendi se apoya en la doctrina ya consolidada de la Sala, que flexibiliza la exigencia de unanimidad en materia de accesibilidad para evitar que la necesidad de modificar el título o las cuotas se convierta en un obstáculo insalvable para la instalación de ascensores. El Tribunal considera que estos acuerdos asociados forman un “bloque unitario” con el acuerdo principal y que exigir unanimidad para ellos vaciaría de contenido la prioridad de la accesibilidad. Además, rechaza que la exoneración de determinados propietarios constituya un perjuicio grave para los demás, subrayando que la instalación del ascensor incrementa el valor del edificio en su conjunto y que la exoneración responde a una causa objetiva y razonable, la cesión forzosa de trasteros privativos.
2.El régimen catalán: mayorías para obras de accesibilidad y modificaciones del título
En Cataluña, el Libro quinto del Código Civil establece un régimen propio de adopción de acuerdos. El art. 553‑25 CCCat regula el régimen general de adopción de acuerdos y dispone que se adoptan por mayoría simple de los propietarios que han participado en cada votación, representando la mayoría simple de las cuotas, los acuerdos relativos, entre otros, a la ejecución de obras o al establecimiento de servicios que tienen la finalidad de suprimir barreras arquitectónicas o la instalación de ascensores, aunque el acuerdo comporte la modificación del título de constitución y de los estatutos o afecte a la estructura o a la configuración exterior. El mismo precepto incluye en la mayoría simple las innovaciones exigibles para la habitabilidad, accesibilidad, seguridad o eficiencia energética, y la ejecución de obras para instalar infraestructuras comunes o equipos con finalidad de mejorar la movilidad, la eficiencia energética o hídrica, así como la participación en comunidades energéticas.
El art. 553‑26 CCCat, por su parte, establece que se requiere el voto favorable de todos los propietarios con derecho al voto para modificar las cuotas de participación, desvincular anejos, vincular el uso exclusivo de elementos comunes a elementos privativos, ceder gratuitamente el uso de elementos comunes, constituir derechos de sobreelevación o subedificación y extinguir o transformar el régimen de propiedad horizontal. Para otras innovaciones físicas que afecten a la estructura o configuración exterior, la desafectación de elementos comunes, la constitución o enajenación de elementos privativos de beneficio común, la fijación de cuotas especiales de gastos o el incremento de la participación en gastos comunes por uso desproporcionado, la cesión onerosa del uso de elementos comunes por más de quince años y los contratos de financiación de larga duración, se exige el voto favorable de las cuatro quintas partes de los propietarios y cuotas.
La clave está en la articulación entre estos dos preceptos. El art. 553‑25 permite aprobar por mayoría simple la instalación de ascensores y las obras de accesibilidad, incluso cuando comporten modificación del título y de los estatutos o afecten a la estructura, mientras que el art. 553‑26 reserva la unanimidad para la modificación de las cuotas de participación y la vinculación o desvinculación de elementos comunes. La cuestión es si los acuerdos asociados a la instalación del ascensor, como el reparto de gastos y las exenciones, pueden considerarse comprendidos en la mayoría simple del art. 553‑25 o si, por implicar modificación de cuotas o de la naturaleza de elementos comunes, requieren unanimidad o mayoría cualificada.
3.¿Conduce el CCCat a la misma solución que la STS 277/2026?
La STS 277/2026, bajo la LPH estatal, opta por una solución de unidad de mayoría: los acuerdos directamente vinculados a la instalación del ascensor, incluidos reparto de gastos y exenciones, siguen la mayoría exigida para el acuerdo principal, aunque impliquen modificar título o estatutos. En el régimen catalán, el art. 553‑25 ya prevé expresamente que la instalación de ascensores y las obras de accesibilidad pueden aprobarse por mayoría simple aunque comporten modificación del título y de los estatutos o afecten a la estructura o configuración exterior. Esta previsión se aproxima a la lógica de la STS, en cuanto flexibiliza las exigencias de unanimidad o mayorías cualificadas para facilitar la accesibilidad.
Sin embargo, el art. 553‑26 mantiene la exigencia de unanimidad para modificar las cuotas de participación y para vincular el uso exclusivo de elementos comunes a elementos privativos, y la de cuatro quintos para fijar cuotas especiales de gastos o incrementos de participación por uso desproporcionado. Esto sugiere que, en Cataluña, la redistribución de cuotas de participación o la exoneración de determinados propietarios del pago de gastos comunes podría requerir unanimidad o mayoría cualificada, incluso cuando se vincule a la instalación de un ascensor. La pregunta es si cabe interpretar que, cuando el reparto de gastos y las exenciones son “directamente vinculados” a la obra de accesibilidad, se integran en el acuerdo de mayoría simple del art. 553‑25, o si el sistema catalán exige un tratamiento diferenciado.
Una lectura estricta del CCCat llevaría a distinguir entre el acuerdo de instalación del ascensor, que se aprueba por mayoría simple, y los acuerdos que modifican cuotas o establecen cuotas especiales de gastos, que requieren unanimidad o cuatro quintos. Bajo esta interpretación, la comunidad podría aprobar la instalación del ascensor por mayoría simple, pero no podría exonerar a determinados propietarios ni alterar la distribución de gastos sin alcanzar las mayorías reforzadas. Esto podría dificultar soluciones flexibles como las admitidas por la STS 277/2026, donde la exoneración se justifica por la cesión de trasteros privativos.
No obstante, la lógica de accesibilidad y la función social de la propiedad, reconocidas también en el derecho catalán, podrían justificar una interpretación integradora. El art. 553‑25 se refiere a “innovaciones exigibles” para la habitabilidad, accesibilidad y seguridad, y permite aprobarlas por mayoría simple aunque afecten al título y a los estatutos. Cabe sostener que, cuando la redistribución de gastos y las exenciones son estrictamente necesarias para hacer posible la obra de accesibilidad, forman parte de la innovación exigible y se integran en el acuerdo de mayoría simple. En este caso, la modificación de cuotas o la fijación de cuotas especiales se vería como un ajuste funcional, no como una alteración autónoma del régimen económico de la comunidad.
La ausencia, en la información disponible, de una jurisprudencia catalana específica sobre este punto impide afirmar con certeza que el CCCat conduce a la misma solución que la STS 277/2026. Sin embargo, la estructura del art. 553‑25, que flexibiliza las mayorías para obras de accesibilidad incluso cuando afectan al título y a los estatutos, ofrece un fundamento para una interpretación convergente, siempre que se respete el núcleo de protección de las cuotas de participación y se eviten exoneraciones arbitrarias.
4.Accesibilidad, reparto de gastos y protección de propietarios disidentes
Tanto en el régimen estatal como en el catalán, la accesibilidad se configura como un objetivo prioritario, vinculado a la protección de personas con discapacidad y mayores, y a la función social de la propiedad. La Constitución, en su art. 49, y la Ley General de derechos de las personas con discapacidad, insisten en la accesibilidad universal y en los ajustes razonables. La LPH y el CCCat incorporan esta lógica al permitir aprobar obras de accesibilidad por mayorías más flexibles y al obligar a la comunidad a asumir los gastos, incluso cuando superan determinados umbrales.
El reparto de gastos y la protección de propietarios disidentes se sitúan en este marco. La STS 277/2026 rechaza que la exoneración de determinados propietarios constituya un perjuicio grave para los demás, subrayando que la instalación del ascensor incrementa el valor del edificio y que la exoneración responde a una causa objetiva. En Cataluña, el art. 553‑45 CCCat permite fijar cuotas especiales de gastos o incrementos de participación por uso desproporcionado de elementos o servicios comunes, por mayoría de cuatro quintos, lo que ofrece un instrumento para ajustar el reparto de gastos en función del beneficio o del uso. La comunidad puede, por ejemplo, establecer que los locales comerciales contribuyan en menor medida a los gastos del ascensor si su uso es limitado, o que quienes se benefician más de la accesibilidad asuman una parte mayor.
La protección de propietarios disidentes se articula mediante la posibilidad de impugnar acuerdos que sean contrarios a la ley o a los estatutos, que resulten gravemente perjudiciales para la comunidad o para algún propietario, o que supongan un abuso de derecho. En Cataluña, el art. 553‑31 CCCat regula la impugnación de acuerdos, y la jurisprudencia ha sido sensible a la necesidad de evitar que la accesibilidad se convierta en pretexto para imponer cargas desproporcionadas a determinados propietarios. El equilibrio entre accesibilidad y reparto equitativo de gastos será, también aquí, un terreno de construcción jurisprudencial.
5.Conclusiones
La STS 277/2026 ha dado un paso importante en la consolidación de la accesibilidad como prioridad en la propiedad horizontal estatal, al afirmar que los acuerdos directamente vinculados a la instalación del ascensor, incluido el reparto de gastos y las exenciones, siguen la mayoría exigida para el acuerdo principal, aunque impliquen modificar título o estatutos. Esta solución de unidad de mayoría evita que la exigencia de unanimidad para modificaciones del título se convierta en obstáculo para la accesibilidad.
En Cataluña, el régimen del Código Civil, con los arts. 553‑25 y 553‑26, ofrece una estructura distinta pero potencialmente convergente. La instalación de ascensores y las obras de accesibilidad pueden aprobarse por mayoría simple, incluso cuando comporten modificación del título y de los estatutos, mientras que las modificaciones de cuotas y las cuotas especiales de gastos requieren unanimidad o mayorías cualificadas. La cuestión de si los acuerdos asociados al ascensor, como el reparto de gastos y las exenciones, se integran en la mayoría simple o exigen mayorías reforzadas está abierta y requerirá una interpretación cuidadosa.
Para un trabajo centrado en Cataluña, el valor reside en explorar esta tensión, analizar la compatibilidad entre la prioridad de la accesibilidad y la protección de las cuotas de participación, y proponer criterios que permitan, al mismo tiempo, facilitar la instalación de ascensores y garantizar un reparto equitativo de los gastos. La comparación con la solución estatal y la atención a la función social de la propiedad y a los derechos de las personas con discapacidad serán elementos clave en esta construcción doctrinal y jurisprudencial.
