Si se vende un piso, ¿quién paga la derrama aprobada antes: el vendedor o el comprador?

Question

José Manuel Alburquerque · Accepted Answer

El Código Civil de Cataluña no tiene una regla expresa para este caso. En principio, frente a la comunidad, los plazos de la derrama que vencieron antes de la venta los debe el vendedor y los que vencen después los paga el comprador, que ya es el propietario. Además, el piso responde de lo que se debía, así que la comunidad puede cobrarse con él aunque la deuda fuera del vendedor. Lo que pacten vendedor y comprador vale entre ellos, pero no frente a la comunidad. Por eso conviene saber antes de firmar si hay derramas aprobadas y dejar escrito en el contrato quién las paga. Lo que vence antes y lo que vence después Una derrama es una cuota extraordinaria que aprueba la junta para pagar una obra o un gasto que no estaba en el presupuesto. A menudo se paga en varios plazos. Lo que cuenta es cuándo vence cada uno, es decir, desde cuándo puede exigirlo la comunidad. Un ejemplo: En marzo, la junta aprueba una derrama para la fachada. A un piso le tocan 3.000 euros, en seis plazos de 500 euros que vencen el día 1 de cada mes, de abril a septiembre. El piso se vende el 15 de junio. Los plazos de abril, mayo y junio, 1.500 euros en total, vencieron antes de la venta y son deuda del vendedor. Los plazos de julio, agosto y septiembre, otros 1.500 euros, vencen cuando el piso ya es del comprador. La comunidad se los cobrará a él. Si el vendedor no pagó los plazos vencidos, la comunidad puede reclamárselos. Pero también puede cobrarse con el piso, porque en Cataluña el piso responde de las deudas de comunidad del año en curso y de los cuatro años anteriores, aunque cambie de dueño. Si el comprador paga esa deuda para evitarlo, después puede reclamársela al vendedor. Antes de firmar Para evitar sorpresas, conviene: Que el comprador, antes de pagar la señal, pida al vendedor una confirmación escrita del administrador sobre las derramas aprobadas pendientes, las obras en estudio y las juntas convocadas para aprobarlas. Que el vendedor aporte en la escritura el certificado de deudas con la comunidad, que expide el secretario, normalmente el administrador. En Cataluña, ese certificado tiene que recoger también los gastos aprobados que todavía no han vencido, como los plazos pendientes de una derrama. Sin él no se puede firmar la escritura, salvo que comprador y vendedor renuncien a él expresamente, algo que al comprador no le conviene. Que el contrato diga quién paga cada plazo de las derramas aprobadas. Si las asume el vendedor, lo más seguro para el comprador es descontarlas del precio o retener esa cantidad al firmar. Lo que pacten vendedor y comprador Lo que pacten solo vale entre ellos. Si el contrato pone la derrama a cargo del vendedor y la comunidad se la cobra al comprador, este tendrá que pagarla, pero podrá reclamársela al vendedor. Al vendedor le conviene declarar las derramas aprobadas, porque si oculta alguna se expone a que el comprador le reclame lo que tenga que pagar. En el resto de España, donde el piso responde solo de las deudas del año en curso y de los tres anteriores, la Ley de Propiedad Horizontal sí dice que las derramas para mejoras las paga quien sea propietario cuando se pueden exigir.