Asesoramos a inversores, propietarios y operadores del sector en la adquisición, tenencia y transmisión de inmuebles y activos inmobiliarios, así como en la estructuración de las operaciones.
Una operación inmobiliaria no se agota en el contrato de compraventa. La titularidad y las cargas del activo, su situación registral y urbanística, las licencias existentes, el uso proyectado, las garantías ofrecidas por las partes, la financiación y las consecuencias fiscales pueden ser determinantes para decidir si conviene realizar la operación y, en su caso, cómo estructurarla.
Por ello intervenimos desde las primeras fases de la transacción. Analizamos el activo y la operación en su conjunto, identificamos los riesgos jurídicos y coordinamos las áreas relevantes antes de que el cliente asuma compromisos difíciles de modificar. Nuestra especialización en derecho civil patrimonial es la base de esta práctica, a la que sumamos el análisis urbanístico, mercantil, societario y fiscal cuando la operación lo requiere.
Planificación y estructuración de la operación inmobiliaria
Una operación bien estructurada comienza antes de la firma de las arras o del contrato de compraventa. Intervenimos desde la fase inicial en la revisión y negociación de cartas de intenciones, acuerdos preliminares y condiciones suspensivas. Definimos con el cliente el alcance de la revisión jurídica y la documentación que debe facilitar la contraparte. Nuestro objetivo es que el cliente conozca los principales riesgos antes de comprometer la inversión y que la documentación preliminar preserve adecuadamente su posición mientras dure el análisis.
Esta fase permite identificar desde el principio qué cuestiones deben resolverse antes de avanzar y qué condiciones habrán de cumplirse para formalizar definitivamente la operación. La planificación es especialmente importante cuando se adquieren promociones en desarrollo, activos todavía no terminados, inmuebles sujetos a licencias o autorizaciones específicas y proyectos cuya explotación futura depende de un uso urbanístico o administrativo concreto.
Due diligence legal, urbanística y turística
La due diligence constituye una de las fases centrales de nuestro asesoramiento inmobiliario. En la revisión jurídica analizamos la titularidad del inmueble, su situación registral y las cargas, hipotecas, embargos, servidumbres y demás derechos que puedan limitar o condicionar su adquisición o explotación. Examinamos asimismo la documentación de la construcción o promoción y los contratos relevantes vinculados al activo. Cuando hay pagos anticipados o se adquieren inmuebles en construcción, estudiamos el régimen jurídico de las cantidades entregadas a cuenta y sus garantías.
Si se adquieren una o varias viviendas arrendadas en Barcelona, prestamos especial atención a la extraordinaria complejidad del marco jurídico de la vivienda y los arrendamientos urbanos. En este ámbito, la legislación estatal convive con una intensa normativa catalana, que regula con criterios propios la vivienda, el parque residencial, las zonas tensionadas y la intervención en el mercado del alquiler. En ocasiones, el resultado de esta revisión puede desaconsejar la compra o justificar una rebaja del precio.
En paralelo se desarrolla el análisis urbanístico. Revisamos el planeamiento aplicable, la clasificación y calificación del suelo, la compatibilidad del uso proyectado, las licencias de obras y de actividad, los antecedentes del expediente municipal y las demás autorizaciones que puedan ser necesarias. Si el activo se destina a explotación turística, verificamos también que disponga de la habilitación administrativa correspondiente y que su realidad física y comercializada coincida con las unidades, usos y capacidades efectivamente autorizados. Este análisis es especialmente relevante porque un inmueble puede estar correctamente inscrito y presentar, sin embargo, problemas urbanísticos o administrativos que afecten sustancialmente a su valor o a la explotación prevista por el comprador.
La due diligence no debe limitarse a enumerar contingencias. Nuestra función es determinar cuáles son realmente relevantes para la operación, qué consecuencias pueden tener y cómo deben reflejarse después en el precio, las condiciones suspensivas, las garantías o la propia decisión de invertir.
Arras, garantías y contratación inmobiliaria
Una vez identificados los riesgos y definida la estructura de la operación, negociamos y redactamos la documentación contractual. En los contratos de arras y demás acuerdos preparatorios prestamos especial atención a las condiciones suspensivas, el calendario de pagos, las consecuencias del incumplimiento, las causas de resolución y los mecanismos de devolución de las cantidades anticipadas. En los contratos y escrituras de compraventa procuramos que la distribución del riesgo responda a los resultados de la due diligence.
La contratación es aún más compleja en las operaciones sobre obra futura o sobre promociones todavía en ejecución. En estos casos deben regularse con precisión las características del inmueble, el estado en que se entregará, los requisitos y la documentación necesarios para el cierre, los plazos de ejecución y entrega y las consecuencias de posibles desviaciones respecto de lo previsto. Si hay pagos antes de la entrega o del final de la obra, analizamos con detenimiento las garantías que protegen al comprador, como avales, seguros de caución u otros instrumentos que aseguren la devolución de las cantidades entregadas si la operación no llega a culminarse en los términos acordados.
El análisis previo y la contratación forman así parte de una misma estrategia. Cada riesgo detectado debe tener una respuesta jurídica adecuada antes de que la operación quede definitivamente formalizada.
Fiscalidad de las operaciones inmobiliarias
La fiscalidad puede condicionar de manera sustancial la estructura de una operación inmobiliaria y debe analizarse antes de adoptar las principales decisiones.
Examinamos las consecuencias tributarias de la adquisición, tenencia, transmisión y explotación del activo, en particular el tratamiento del IVA y del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, así como el resto de las obligaciones fiscales vinculadas a la operación. Cuando la inversión requiere una sociedad o un vehículo específico, coordinamos la fiscalidad de la operación con su estructuración mercantil y financiera.
La fiscalidad forma así parte del diseño de la transacción desde el inicio. No debe analizarse solo cuando llega el momento de liquidar los impuestos, porque puede influir en la estructura contractual, la financiación, el calendario de pagos e incluso en la conveniencia de determinadas alternativas.
