Dividir no es repartir la indivisión: una sentencia sobre los límites de la propiedad horizontal como forma de división de la cosa común
Nadie está obligado a permanecer en una comunidad. Ese es el punto de partida del artículo 552-10 del Código Civil de Cataluña y la razón de ser de la acción de división. De ahí se sigue algo que parece obvio pero que en la práctica se discute a menudo, una división que deja a los copropietarios compartiendo de nuevo los bienes resultantes no cumple la finalidad de la acción. La sentencia obtenida por este despacho de abogados de Barcelona lo confirma y declara la finca física y jurídicamente indivisible frente a la oposición del copropietario mayoritario, que pretendía justamente eso.
1.Un edificio entero, cinco copropietarios y cuotas desiguales
El objeto de la comunidad era un edificio entre medianeras de una pequeña población de la provincia de Barcelona. Planta baja con local comercial, primera planta con un almacén vinculado al local mediante un montacargas que los conecta, y dos plantas superiores destinadas a vivienda. Unos trescientos setenta metros cuadrados construidos repartidos en cuatro plantas de superficie prácticamente idéntica. El inmueble estaba desocupado y sin uso.
Los cotitulares eran cinco, con cuotas muy desiguales. Un copropietario con el cincuenta por ciento, que había adquirido su mitad indivisa por compraventa en los años ochenta, y cuatro copropietarias con un doce con cinco por ciento cada una, que habían recibido sus participaciones por herencia en 2011. Nuestra clienta era una de estas cuatro.
Conviene hacer desde ya una operación aritmética muy sencilla, porque explica el pleito entero. Para adjudicar a cada uno una parte que se corresponda con su cuota harían falta ocho entidades de valor equivalente, cuatro para el titular del cincuenta por ciento y una para cada una de las demás. El edificio tiene cuatro plantas.
2.Ocho años intentando salir
La historia previa al pleito es la de una comunidad bloqueada que había intentado casi todo. En enero de 2016 los cinco firmaron un contrato para encargar la venta del inmueble a un experto inmobiliario. El acuerdo facultaba al copropietario mayoritario a contratar a un profesional de su confianza y, en paralelo, a las cuatro copropietarias minoritarias a contratar conjuntamente a otro. Mientras el contrato estuviera vigente, todos se obligaban a no exigir la división.
Ese contrato terminó el 31 de diciembre de 2019, por voluntad del copropietario mayoritario, que comunicó en noviembre de ese año su oposición a renovarlo. Desde entonces, cinco años de negociaciones sin resultado.
3.El requerimiento que lo precipitó todo
En julio de 2024, el copropietario mayoritario requirió al resto para que otorgaran escritura pública de declaración de obra nueva y división en régimen de propiedad horizontal. A primera vista podría parecer una salida. No lo era, y conviene entender por qué, porque es el núcleo del asunto.
El requerimiento proponía constituir el régimen de propiedad horizontal, pero no proponía adjudicar los elementos privativos resultantes de forma proporcional a los derechos de cada uno en la comunidad. Es decir, se crearían tres o cuatro entidades registrales nuevas, y los cinco copropietarios seguirían siendo copropietarios de todas ellas en las mismas proporciones de antes.
Para nuestra clienta, el efecto no era salir de la indivisión sino multiplicarla. Pasaría de ostentar un doce con cinco por ciento sobre una finca a ostentar un doce con cinco por ciento sobre cada una de las entidades resultantes. Donde había una situación de cotitularidad no deseada habría tres o cuatro. En lugar de resolverse el problema, se fraccionaba.
Merece la pena detenerse en por qué el copropietario mayoritario eligió ese camino y no otro. El artículo 552-11.4 del Código Civil de Cataluña permite al cotitular que ostenta al menos el ochenta por ciento de las cuotas exigir que se le adjudique el objeto de la comunidad, pagando en metálico a los demás el valor pericial de su participación. Es la vía natural para quien quiere quedarse con el inmueble entero. Pero él tenía el cincuenta por ciento, muy lejos de ese umbral, de modo que esa puerta estaba cerrada. La propiedad horizontal sin adjudicación proporcional era, en la práctica, la única forma de conservar el control del edificio sin comprar las participaciones ajenas ni verse abocado a una venta.
Ante eso, en 2024 se interpuso demanda de división de cosa común, que se tramitó como juicio verbal, fijando la cuantía en el valor pericial de la participación de nuestra clienta.
4.Nuestra tesis
La demanda se construyó sobre tres ideas.
Primera, la finalidad de la acción es poner fin a la comunidad, no reorganizarla. El artículo 552-10 del Código Civil de Cataluña reconoce que cualquier cotitular puede exigir, en cualquier momento y sin expresar sus motivos, la división del objeto de la comunidad. Detrás de esa norma está un principio antiguo que el Tribunal Supremo ha recordado repetidamente, nadie puede ser forzado a mantenerse en situación de copropiedad, porque la comunidad es un estado transitorio que el ordenamiento mira con desfavor. Una división que devuelve a los mismos copropietarios a una situación de cotitularidad sobre los bienes resultantes no satisface esa finalidad. Formalmente divide una finca; materialmente conserva el problema y lo reproduce tantas veces como entidades se creen.
Segunda, la finca era indivisible atendiendo a la realidad física y a las cuotas. No basta con que existan plantas susceptibles de convertirse en entidades independientes. Hay que poder repartirlas conforme a los porcentajes de cada cotitular, y aquí eso era aritméticamente imposible. Cuatro plantas frente a cuotas del cincuenta y del doce con cinco por ciento. Cualquier reparto habría obligado a varios partícipes a seguir compartiendo entidades, esto es, a permanecer en una nueva comunidad.
Tercera, declarada la indivisibilidad, el camino lo marca la ley. El artículo 552-11.5 del Código Civil de Cataluña establece el orden. Adjudicación al cotitular que tenga interés en el bien; si hay más de uno, al que ostente la participación mayor; en caso de igualdad de interés y participación, por suerte; y si ninguno tiene interés, venta y reparto del precio. Nuestra clienta manifestó desde la demanda que no tenía interés en adjudicarse la finca, de modo que el mecanismo quedaba planteado con claridad desde el primer escrito.
5.Lo que discutieron los peritos
El copropietario mayoritario se allanó parcialmente a nuestra demanda. Aceptaba la división de la cosa común, como no puede ser de otra manera, pero sostenía que la finca era divisible y que debía declararse susceptible de propiedad horizontal. Las otras tres copropietarias se allanaron a la pretensión de nuestra clienta, dos de ellas asumiendo expresamente el carácter indivisible del inmueble. De modo que el pleito real fue uno contra uno, con la mitad de las cuotas al otro lado.
La prueba pericial fue el terreno decisivo, y lo interesante es que los peritos de ambas partes coincidieron en lo esencial. El perito de nuestra parte describió las dos plantas superiores como entidades pendientes de ejecutar las últimas obras para alcanzar la condición de vivienda; y señaló que era necesario equipar las cocinas para cumplir las condiciones mínimas de habitabilidad exigidas por el Decreto 141/2012 y poder obtener la cédula. El perito aportado por el copropietario mayoritario describió esas mismas plantas como salas polivalentes sin distribución alguna, aunque declaradas como vivienda. Ambos constataron la existencia de condicionantes en las instalaciones que habría que rehacer. Y fue precisamente el perito de la parte contraria quien dejó por escrito la necesidad de eliminar el montacargas que conecta la planta baja con la primera, con un coste estimado por él mismo de unos ocho mil euros.
Sobre el valor, nuestro perito añadió algo que la parte contraria no había tenido en cuenta. Las entidades independientes resultantes serían más pequeñas, porque habría que detraer superficie para destinarla a zonas comunes, lo que provocaba un desmerecimiento del valor del conjunto.
6.La licencia que llegó ocho días antes de la vista
En pleno procedimiento, el copropietario mayoritario aportó una licencia de segregación otorgada por el ayuntamiento el 2 de julio de 2025, ocho días antes de la vista. El documento acreditaba que constaba una licencia municipal de división horizontal del inmueble en tres entidades independientes más los elementos comunes, y que ahora se pretendía obtener dos entidades a partir de una de las anteriores, la formada por la planta baja y la primera. Era, en apariencia, un golpe de efecto. Si el ayuntamiento autorizaba la división, ¿cómo iba a ser indivisible la finca?
La respuesta está en la distinción entre poder segregar y poder repartir. Que un ayuntamiento autorice constituir tres o cuatro entidades no significa que esas entidades permitan adjudicar a cada copropietario una parte proporcional a su cuota. La licencia resolvía un problema urbanístico. No resolvía el problema civil, que era aritmético y seguía siendo el mismo.
7.Lo que resolvió el juzgado
La sentencia declaró extinguida la comunidad y la finca física y jurídicamente indivisible, remitiendo su división a lo dispuesto en el artículo 552-11.5 del Código Civil de Cataluña en sede de ejecución de sentencia. Sin imposición de costas.
El juzgado recordó primero, citando doctrina del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, que la acción de división es una acción única y que no existen tantas acciones como formas de llevarla a cabo. Ejercitada la acción, el juez debe resolver conforme a la discusión planteada por las partes, en este caso si la finca es divisible o indivisible, sin quedar vinculado por la forma de división que proponga cualquiera de ellas. Repasó después los criterios del artículo 552-11, incluida la regla que permite al cotitular con al menos el ochenta por ciento de las cuotas exigir la adjudicación del bien pagando en metálico a los demás, que aquí no era aplicable. Y recogió la doctrina del Tribunal Supremo sobre las tres formas de indivisibilidad, la física, la inservibilidad y el desmerecimiento, entendido este último como un concepto valorativo deducible de los hechos.
Sobre esa base, la sentencia concluye por tres motivos. El primero, que no sería posible el establecimiento del régimen de propiedad horizontal pretendido por el copropietario mayoritario, porque no existen entidades suficientes para adjudicar proporcionalmente en función de los derechos de las partes en la comunidad. El segundo, que se aprecia una necesidad clara de obras y de rehacer instalaciones, la eliminación de elementos arquitectónicos y la dificultad de cumplir las exigencias de habitabilidad, y que la ejecución de todo ello precisa el cumplimiento de exigencias técnicas y jurídicas que no dependen de la voluntad de los copropietarios sino de la comunidad de propietarios. El tercero, que la división sería antieconómica por el desmerecimiento de la finca, al ser más pequeñas las entidades resultantes tras detraer la superficie destinada a elementos comunes.
8.Objetivo conseguido
El orden que se aplicará en ejecución está fijado de antemano y no admite discusión. Se adjudicará la finca al cotitular que tenga interés en ella. Si hay más de uno, al que tenga la participación mayor, que es el copropietario del cincuenta por ciento. Y si ninguno manifiesta interés, se venderá y se repartirá el precio entre todos conforme a sus cuotas.
En cualquiera de los tres escenarios nuestra clienta cobra el valor de su participación y deja de ser copropietaria. Eso es exactamente lo que no ocurría en ninguna de las salidas que se le habían propuesto durante los ocho años anteriores.
9.Por qué importa
El interés de esta resolución excede del caso concreto y toca una situación muy frecuente. Cuando en una comunidad hay un cotitular mayoritario y varios minoritarios, la propiedad horizontal se presenta a menudo como la solución razonable y consensuada. Y a veces lo es. Pero conviene mirar el resultado, no la etiqueta. Si las entidades que se crean no se adjudican en propiedad exclusiva a cada partícipe en proporción a su cuota, lo que se ha hecho no es dividir, es reorganizar la indivisión. El minoritario sale del procedimiento en la misma situación en la que entró, multiplicada por el número de fincas registrales nuevas, y con el problema añadido de que ahora tendrá que ponerse de acuerdo en varias comunidades en lugar de en una.
De ahí la regla práctica que este asunto deja. Antes de aceptar una propuesta de división en propiedad horizontal, hay que hacer el cálculo de si existen entidades suficientes y equivalentes para repartir conforme a las cuotas. Si la respuesta es que no, esa propuesta no pone fin a la comunidad y no satisface la finalidad del artículo 552-10.
Y una segunda lección, sobre la prueba. La indivisibilidad no se declara porque se alegue. Se declara porque se acredita, y se acredita con una pericial que no se limite a describir el inmueble, sino que entre en las tres cuestiones que la jurisprudencia maneja, si la división es materialmente posible, si deja los bienes resultantes servibles para su uso, y qué valor se pierde por el camino. En este asunto, buena parte de lo que sostuvo la sentencia salió del informe del perito de la parte contraria.
