¿Puede Hacienda utilizar la tasación hipotecaria para elevar el valor fiscal de un inmueble?
La utilización por la Administración tributaria de la tasación hipotecaria incorporada a la escritura para elevar el valor fiscal de un inmueble ha sido objeto de intensa discusión doctrinal y jurisprudencial. Las Sentencias de la Sala Tercera del Tribunal Supremo de 23 y 27 de febrero de 2026, en línea con la crónica oficial de la Sala para el bienio 2025–2026, consolidan que, en los supuestos en los que proceda una comprobación de valores, la Administración puede acudir al valor de tasación hipotecaria cuando exista una diferencia relevante con el valor declarado, sin necesidad de acreditar previamente fraude u ocultación. Ahora bien, esa tasación no se convierte en una presunción irrebatible: el contribuyente puede combatirla mediante prueba pericial y, en su caso, a través de la tasación pericial contradictoria prevista en la Ley General Tributaria. La figura debe distinguirse claramente del valor de referencia catastral, que opera como base imponible directa en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
1.Medios de comprobación de valores y tasación hipotecaria como referencia
El punto de partida está en el artículo 57 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, que enumera los medios de comprobación de valores de que dispone la Administración tributaria. Entre ellos se incluyen, además de la capitalización o imputación de rendimientos, la estimación por referencia a valores que figuren en registros oficiales de carácter fiscal, los precios medios de mercado, las cotizaciones en mercados nacionales y extranjeros, el dictamen de peritos de la Administración, el valor asignado a los bienes en pólizas de contratos de seguros, el valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas en cumplimiento de la legislación hipotecaria, el precio o valor declarado correspondiente a otras transmisiones del mismo bien realizadas en un plazo determinado y cualquier otro medio que se establezca en la ley propia de cada tributo. La letra g) del apartado 1 es la que habilita expresamente la utilización del valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas.
El artículo 134 de la Ley General Tributaria regula la práctica de la comprobación de valores. Permite a la Administración proceder a la comprobación de valores de acuerdo con los medios del artículo 57, salvo que el obligado haya declarado utilizando los valores publicados por la propia Administración en aplicación de alguno de esos medios. Exige que, cuando el valor determinado por la Administración sea distinto al declarado, se comunique al obligado una propuesta de regularización y de valoración debidamente motivada, con expresión de los medios y criterios empleados, y establece que el obligado no puede interponer recurso independiente contra la valoración, pero sí promover la tasación pericial contradictoria o plantear cualquier cuestión relativa a la valoración con ocasión de los recursos contra el acto de regularización.
En el ámbito de los tributos patrimoniales, el Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, fija en su artículo 10 que la base imponible está constituida por el valor del bien transmitido o del derecho que se constituya o ceda, entendiendo por valor, con carácter general, el valor de mercado, salvo que resulte de aplicación alguna de las reglas específicas. Añade que, si el valor declarado por los interesados, el precio o contraprestación pactada o ambos son superiores al valor de mercado, la mayor de esas magnitudes se tomará como base imponible. En el caso de bienes inmuebles, el apartado 2 remite al valor de referencia previsto en la normativa reguladora del Catastro Inmobiliario, a la fecha de devengo, como base imponible, salvo que el valor declarado o el precio sean superiores, en cuyo caso se toma la mayor de esas magnitudes. Cuando no exista valor de referencia o no pueda ser certificado, la base imponible será la mayor entre el valor declarado, el precio o contraprestación y el valor de mercado, sin perjuicio de la comprobación administrativa.
En el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, la Ley 29/1987, de 18 de diciembre, establece en su artículo 9 que la base imponible está constituida por el valor neto de la adquisición individual de cada causahabiente, entendiendo por valor, con carácter general, el valor de mercado, salvo que el valor declarado sea superior, en cuyo caso se toma este. Para bienes inmuebles, el apartado 3 remite igualmente al valor de referencia catastral, con la misma lógica de tomar el mayor entre valor de referencia y valor declarado. El artículo 18 de la misma ley prevé expresamente que la Administración puede comprobar el valor de los bienes y derechos transmitidos por los medios del artículo 57 LGT, salvo que, en el caso de inmuebles, la base imponible sea su valor de referencia o el valor declarado por ser superior, de acuerdo con el artículo 9. Es decir, cuando la base imponible viene determinada por el valor de referencia catastral, no procede comprobación de valores; cuando no existe valor de referencia o este no puede ser certificado, sí procede, y la tasación hipotecaria puede ser uno de los medios utilizados.
2.Doctrina del Tribunal Supremo sobre la tasación hipotecaria
Las Sentencias del Tribunal Supremo de 23 y 27 de febrero de 2026, Sala Tercera, Sección Segunda, se inscriben en una línea jurisprudencial que ya había reconocido la validez de la tasación hipotecaria como medio de comprobación de valores, pero matizando su alcance. La Sala parte de la habilitación expresa del artículo 57.1 g) LGT y recuerda que la tasación hipotecaria, realizada por entidades de tasación homologadas conforme a la normativa del mercado hipotecario, tiene una vocación de objetividad y se basa en criterios técnicos de valoración. Cuando esa tasación se incorpora a la escritura de préstamo hipotecario y refleja un valor significativamente superior al declarado en la escritura de transmisión, la Administración puede utilizarla como referencia para comprobar el valor, sin necesidad de acreditar previamente fraude u ocultación.
La Sala rechaza la tesis de que la utilización de la tasación hipotecaria exija la previa demostración de que el contribuyente ha ocultado el verdadero valor o ha simulado un precio inferior. El artículo 57 LGT no condiciona el uso de los medios de comprobación a la existencia de fraude; son instrumentos ordinarios de gestión tributaria. La diferencia relevante entre el valor declarado y el valor de tasación puede justificar la comprobación, siempre que la Administración motive adecuadamente la elección de este medio y explique por qué considera que la tasación refleja el valor de mercado.
Al mismo tiempo, el Tribunal Supremo insiste en que la tasación hipotecaria no es una presunción iuris et de iure ni un valor vinculante e irrebatible. Es un medio de comprobación que puede ser combatido por el contribuyente mediante prueba en contrario. La Sala recuerda que el artículo 106 LGT establece que los gastos y operaciones deben justificarse prioritariamente mediante factura y que, una vez que la Administración cuestiona fundadamente la efectividad o el valor, corresponde al obligado aportar pruebas sobre la realidad y cuantía. En el contexto de la comprobación de valores, esto significa que el contribuyente puede aportar informes periciales de valoración, tasaciones alternativas, datos de mercado y cualquier otro elemento que demuestre que el valor de tasación hipotecaria no se corresponde con el valor de mercado en la fecha de devengo.
3.Diferencia entre tasación hipotecaria y valor de referencia catastral
Es esencial distinguir la tasación hipotecaria del valor de referencia catastral. El valor de referencia, regulado en el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2004, y desarrollado por resoluciones de la Dirección General del Catastro, se configura como un valor objetivo determinado a partir de los datos de las transacciones inmobiliarias y de los criterios de valoración catastral, con vocación de servir de base imponible en determinados tributos. El artículo 10.2 del TRLITPAJD y el artículo 9.3 de la Ley del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones lo incorporan como base imponible directa para inmuebles, con la posibilidad de impugnarlo mediante rectificación de autoliquidación o recurso de reposición, previo informe vinculante del Catastro que ratifique o corrija el valor.
Cuando existe valor de referencia catastral y puede ser certificado, la base imponible del ITP y del ISD se determina por ese valor, salvo que el valor declarado o el precio sean superiores, en cuyo caso se toma la mayor de esas magnitudes. En estos supuestos, la Administración no puede acudir a la comprobación de valores por los medios del artículo 57 LGT, porque la ley ha optado por un sistema de determinación directa de la base imponible. La tasación hipotecaria, en consecuencia, no juega aquí como medio de comprobación; puede ser un elemento de prueba en la impugnación del valor de referencia, pero no un medio autónomo de comprobación.
En cambio, cuando no existe valor de referencia o este no puede ser certificado por el Catastro, la base imponible se determina por la mayor entre valor declarado, precio y valor de mercado, y la Administración puede comprobar el valor de mercado por los medios del artículo 57 LGT. Es en este contexto donde la tasación hipotecaria adquiere relevancia como medio de comprobación. La diferencia entre ambos instrumentos es, por tanto, conceptual y funcional: el valor de referencia es un valor objetivo fijado por la Administración catastral con efectos directos sobre la base imponible; la tasación hipotecaria es un valor técnico privado que la Administración puede utilizar como referencia en una comprobación, pero que no vincula ni sustituye al valor de referencia.
4.Cómo puede el contribuyente combatir la valoración: prueba pericial y tasación pericial contradictoria
El contribuyente dispone de varias vías para combatir la valoración basada en la tasación hipotecaria. En primer lugar, en sede de gestión, puede formular alegaciones frente a la propuesta de regularización y de valoración que le notifique la Administración, aportando informes periciales de valoración que cuestionen la tasación hipotecaria. Estos informes pueden destacar, por ejemplo, que la tasación se realizó con fines de garantía hipotecaria, aplicando criterios prudenciales o de seguridad que no se corresponden con el valor de mercado efectivo, que se utilizaron comparables no representativos, que se sobrevaloraron determinadas características del inmueble o que se ignoraron circunstancias específicas que afectan a su valor.
En segundo lugar, puede promover la tasación pericial contradictoria prevista en el artículo 57.2 LGT y desarrollada reglamentariamente. La tasación pericial contradictoria es un procedimiento específico para confirmar o corregir las valoraciones resultantes de la aplicación de los medios de comprobación del artículo 57. El contribuyente designa un perito que valora el bien; si la diferencia entre la valoración del perito del contribuyente y la de la Administración no supera un determinado porcentaje, se toma la media; si la supera, se designa un tercer perito, cuya valoración puede ser vinculante. Este procedimiento permite introducir un contraste técnico independiente y puede corregir valoraciones excesivas basadas en tasaciones hipotecarias.
En tercer lugar, el contribuyente puede impugnar la liquidación ante los tribunales económico‑administrativos y, en su caso, ante la jurisdicción contencioso‑administrativa, alegando defectos de motivación, de elección del medio de comprobación, de aplicación de la tasación hipotecaria o de valoración de la prueba. La jurisprudencia ha insistido en que la Administración debe motivar adecuadamente la elección del medio de comprobación y la valoración resultante, explicando por qué considera que la tasación refleja el valor de mercado y por qué descarta otros elementos. La falta de motivación o la utilización mecánica de la tasación hipotecaria sin análisis crítico pueden dar lugar a la anulación de la liquidación.
5.Riesgos y oportunidades: seguridad jurídica y carga de la prueba
Las SSTS de 23 y 27 de febrero de 2026 aportan seguridad jurídica al clarificar que la Administración puede utilizar la tasación hipotecaria como medio de comprobación de valores sin necesidad de acreditar fraude, pero también refuerzan la idea de que el contribuyente no queda indefenso. La tasación es un punto de partida, no un punto de llegada. La carga de la prueba se desplaza: la Administración debe motivar la elección del medio y la valoración; el contribuyente debe aportar prueba en contrario si discrepa.
Desde la perspectiva práctica, la existencia de una tasación hipotecaria significativamente superior al valor declarado aconseja prudencia al fijar el valor en la escritura de transmisión. Declarar un valor muy inferior al de tasación puede desencadenar una comprobación de valores y un eventual ajuste, con recargos e intereses. Al mismo tiempo, la tasación hipotecaria puede ser un arma de doble filo: si el mercado ha evolucionado a la baja o si la tasación fue conservadora, el contribuyente puede demostrar que el valor de mercado en la fecha de devengo es inferior, utilizando informes periciales actualizados.
6.Conclusión: la tasación hipotecaria como instrumento legítimo, pero no definitivo
La consolidación jurisprudencial de 2026 sitúa la tasación hipotecaria en su justo lugar dentro del sistema de comprobación de valores. Es un instrumento legítimo, expresamente habilitado por el artículo 57.1 g) LGT, que la Administración puede utilizar cuando exista una diferencia relevante con el valor declarado y no exista valor de referencia catastral que determine directamente la base imponible. No exige la previa acreditación de fraude u ocultación, porque los medios de comprobación son herramientas ordinarias de gestión, no sanciones encubiertas.
Pero la tasación hipotecaria no es un valor definitivo ni una presunción irrebatible. El contribuyente puede y debe combatirla cuando no refleje el valor de mercado, mediante prueba pericial, tasación pericial contradictoria e impugnación de la liquidación. La diferencia con el valor de referencia catastral es clara: este opera como base imponible directa y se impugna por cauces específicos, mientras que la tasación hipotecaria es un medio de comprobación sujeto a contraste técnico y judicial.
En un contexto en el que la valoración de inmuebles tiene efectos relevantes en el ITP, el ISD y otros tributos, la doctrina de la Sala Tercera para el bienio 2025–2026, recogida en su crónica oficial, contribuye a equilibrar las posiciones de Administración y contribuyentes: reconoce la legitimidad de utilizar la tasación hipotecaria, pero reafirma la centralidad del valor de mercado y la posibilidad de discutir técnicamente las valoraciones.
