Tres instancias para que una renta revisada despliegue efectos desde la fecha pactada: la sentencia no crea el contrato, lo declara
El tribunal de instancia declaró la nulidad del contrato en que se fundaba nuestra demanda y condenó en costas a nuestro cliente. La Audiencia Provincial revocó dicha resolución, declaró la validez del contrato y fijó la renta interesada, pero limitó sus efectos al momento de su propia sentencia, tres años después de la fecha pactada. El Tribunal Supremo, en sentencia de diciembre de 2025, casó la resolución de apelación y estimó íntegramente la demanda, con una precisión de alcance general para las cláusulas de revisión de renta: la sentencia que declara la existencia de un acuerdo no lo constituye, se limita a reconocerlo, y por ello el acuerdo despliega sus efectos desde la fecha fijada por las partes.
1.Un arrendamiento de 1995 y una cláusula de revisión
Nuestro cliente es una entidad bancaria que ocupa desde hace treinta años un local destinado a oficina en una pequeña localidad del noroeste peninsular. El contrato de arrendamiento se suscribió en 1995, por un plazo de veinte años, entre los propietarios del local, un matrimonio, y otra entidad bancaria a la que la nuestra sucedió en el año 2000, con la aceptación expresa de los arrendadores. Como abogados de la entidad, dirigimos el asunto desde Barcelona a lo largo de las tres instancias.
La relación arrendaticia fue prolongada y se fue adaptando mediante sucesivas novaciones. En 2009 las partes modificaron el contrato para ajustar la renta al mercado e incorporaron un mecanismo de revisión que posteriormente se reiteraría. En 2013 acordaron mantener la renta hasta el vencimiento del plazo inicial. Y en diciembre de 2014, próxima la extinción de dicho plazo, suscribieron una nueva novación que rebajó la renta a 1.750 euros mensuales, con efectos desde el 1 de noviembre de 2014, prorrogó el contrato hasta el 1 de noviembre de 2029 y volvió a pactar el mismo sistema de revisión a valor de mercado, con dos hitos: el 1 de noviembre de 2019 y el 1 de noviembre de 2024.
El mecanismo de revisión merece detenerse en él, porque en su propia redacción se encontraba ya la solución del litigio. Si dos meses antes de cada fecha de revisión las partes no alcanzaban un acuerdo sobre la nueva renta, cada una designaría, a su costa, un perito que informaría sobre el valor de mercado del metro cuadrado en la zona. Si las dos valoraciones diferían en menos de un diez por ciento, la renta sería la media aritmética de ambas. Si la diferencia superaba ese umbral, las partes nombrarían un perito dirimente. Y, cláusula decisiva, si una de las partes se negaba a participar o dificultaba injustificadamente el nombramiento del perito, se entendería que renunciaba a ese trámite y que aceptaba el informe presentado por la contraria, siendo la renta así determinada exigible desde la fecha de revisión.
2.La revisión de 2019 y el giro de la arrendadora
En septiembre de 2019, con más de un mes de antelación respecto de la fecha pactada, nuestro cliente comunicó por burofax a la propiedad su voluntad de revisar la renta con efectos desde el 1 de noviembre de 2019 y le remitió la tasación encargada a una consultora de reconocido prestigio, que fijaba el valor de mercado en 850 euros mensuales.
Lo que siguió fue una sucesión de dilaciones y cambios de posición. La propiedad anunció que había solicitado su propio informe pericial, informe que nunca llegó a aportarse. Rechazó la designación conjunta de un perito dirimente. Llegó a formular verbalmente una propuesta de renta de 1.300 euros mensuales, carente de soporte pericial. Y, cuando quedó claro que la revisión se pretendía hacer efectiva, abandonó el terreno de la discrepancia sobre el valor de mercado y sostuvo algo enteramente distinto: que la novación de diciembre de 2014 nunca había sido consentida.
El planteamiento era de nulidad radical, no de mera discrepancia interpretativa. La arrendadora sostuvo que el marido no había firmado el documento, que la firma de la esposa no era auténtica y que, al prorrogar el arrendamiento más de seis años, la novación constituía un acto de disposición que exigía el consentimiento unánime de todos los copropietarios. Articuló este argumento en la contestación a la demanda como excepción, con el alcance de cosa juzgada que el artículo 408.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil atribuye a los pronunciamientos sobre nulidad absoluta del negocio jurídico en que se funda la pretensión.
En febrero de 2020 fijamos la renta en 850 euros mensuales al amparo de la cláusula de revisión y, en abril, presentamos demanda solicitando que se declarase que esa renta era la debida desde el 1 de noviembre de 2019 y que se condenase a la arrendadora a devolver las cantidades abonadas en exceso. Mientras tanto, nuestro cliente siguió ingresando la renta anterior actualizada, 1.817,21 euros al mes, con reserva expresa de reclamar el exceso. No se trataba de un gesto de cortesía, sino de una precaución calculada para impedir que la propiedad pudiera promover un desahucio por falta de pago sobre una renta controvertida.
3.La sentencia de primera instancia
La sentencia de primera instancia fue adversa y lo fue en el peor sentido posible. Un dictamen pericial caligráfico concluyó que la firma que figuraba en el anexo de 2014 no correspondía a la copropietaria. El juzgado razonó que las negociaciones se habían canalizado a través de una hija del matrimonio, dio por acreditado que esas gestiones existieron, pero entendió que no se había probado que la hija ostentara poder de representación, que la carga de esa prueba incumbía a quien afirmaba el contrato y que una modificación tan relevante difícilmente se pacta verbalmente.
En febrero de 2022 desestimó la demanda, declaró la nulidad absoluta de la novación de 2014 por falta de consentimiento e impuso las costas a nuestro cliente. Con esa sentencia no solo se perdía la revisión de renta: desaparecía también la prórroga hasta 2029, esto es, el título que mantenía viva la ocupación del local.
4.El consentimiento recuperado en apelación
El recurso de apelación se articuló sobre dos ideas que, a nuestro juicio, la sentencia de instancia había disociado indebidamente. La primera, que la autoría material de una firma y la existencia del consentimiento son planos distintos. Los correos electrónicos aportados con la demanda documentaban un proceso de negociación intenso y prolongado con la hija de los propietarios, en el que ella misma llegó a manifestar que había comentado la oferta con su padre y que este no aceptaba la propuesta inicial del banco. Quien traslada la posición de su representado y negocia sobre ella no actúa por cuenta propia.
La segunda, y más decisiva, que, aun negando la representación inicial, lo que se produjo posteriormente fue una ratificación inequívoca. Desde enero de 2015 la propiedad percibió 1.750 euros mensuales en lugar de los 2.220 euros anteriores, durante cinco años, sin objeción alguna. Y, vencido en marzo de 2015 el plazo original del contrato, nadie requirió a nuestro cliente para desalojar el local. Si la novación no hubiera existido, ninguna de estas conductas resultaría explicable.
La Audiencia Provincial acogió el recurso en este punto. Declaró que la hija actuó como verdadera representante de sus padres y que, en el peor de los casos, se trataría de un negocio celebrado por representante sin poder que quedó convalidado por la ratificación posterior de todos los comuneros. En relación con la firma discutida, observó, con cierta ironía, que el propio dictamen caligráfico concluía que su autor conocía el modo habitual de firmar de la copropietaria, lo que permitía inferir su origen. Declarada existente y válida la novación, la Audiencia declaró igualmente válido el pacto de revisión y fijó la renta en 850 euros mensuales, único valor pericialmente acreditado en el procedimiento.
5.Lo que la Audiencia dio y lo que quitó
En un último fundamento jurídico de apenas unas líneas, la Audiencia rechazó que la renta revisada se aplicara desde el 1 de noviembre de 2019. Razonó que, surgida contienda judicial entre las partes y determinado en el procedimiento el nuevo importe, este resultaba exigible desde el dictado de su propia resolución, por aplicación analógica de la reiterada doctrina según la cual la renta actualizada no es exigible con carácter retroactivo, ex tunc, sino únicamente ex nunc. Fijó los efectos desde el 1 de enero de 2023.
El resultado práctico era llamativo: habíamos ganado el pleito en cuanto al fondo, pero habíamos perdido tres años y dos meses de renta pagada en exceso, a razón de 970,32 euros cada mes. Quien había negado un acuerdo que sí existía salía beneficiado exactamente en la duración del proceso que él mismo había contribuido a provocar.
6.Lo que dice la doctrina sobre la irretroactividad
La doctrina que invocaba la Audiencia existe y es consolidada, pero su alcance es distinto del que se le atribuyó. Las cláusulas de estabilización de renta operan mediante una declaración de voluntad recepticia: una parte comunica a la otra que ejercita la facultad de actualizar y esa comunicación marca el momento a partir del cual la nueva renta se devenga. Lo que la jurisprudencia de la Sala Primera viene afirmando desde hace décadas, en sentencias de 1995 y 1998, entre otras, es que la actualización no puede proyectarse sobre anualidades anteriores a esa comunicación. No cabe reclamar la renta nueva hacia atrás respecto de periodos en los que la contraparte ni siquiera conocía la intención de revisar. La facultad produce efectos desde que la declaración se emite y se recibe, no desde el momento en que pudo ejercitarse.
Ese es el sentido de la irretroactividad y su función es tuitiva: evita que el arrendador acumule en silencio varios años de incrementos y los reclame de una sola vez. Cuando la revisión, como en este caso, comporta una reducción de la renta, la regla opera simétricamente y significa que solo se puede pagar menos a partir del periodo siguiente a la notificación.
Nada de ello guarda relación con el momento en que se dicta la sentencia. La doctrina fija el dies a quo en la declaración de voluntad recepticia, no en la resolución judicial que, llegado el caso, dirima si esa declaración estaba o no amparada por un contrato válido.
7.Nuestra tesis
Interpusimos recurso extraordinario por infracción procesal y recurso de casación, articulados sobre cuatro ejes.
En primer lugar, sostuvimos que la sentencia de apelación era declarativa, no constitutiva. El acuerdo de revisión existía desde diciembre de 2014 y la facultad se había ejercitado en septiembre de 2019. La resolución de la Audiencia no creaba el acuerdo, se limitaba a reconocer su existencia y a negar la falta de consentimiento. Un pronunciamiento meramente declarativo no puede desplazar hacia adelante la fecha de eficacia de lo que declara, porque entonces dejaría de ser declarativo para convertirse en constitutivo.
En segundo lugar, defendimos que el ex nunc se mide desde la declaración recepticia, no desde la sentencia. La comunicación se remitió por burofax en septiembre de 2019, con antelación a la fecha pactada, anunciando expresamente efectos desde el 1 de noviembre de 2019, y fue recibida. Ese es el momento que señala la doctrina jurisprudencial sobre irretroactividad. Aplicarla correctamente conducía justamente a la solución contraria a la adoptada por la Audiencia.
En tercer lugar, pusimos de relieve que el contrato había previsto expresamente este escenario y que la sentencia lo ignoró. La cláusula tercera del anexo de 2014 no solo fijaba el método de cálculo, sino también la fecha de efectos y regulaba las consecuencias de la negativa de una parte a participar en el nombramiento del perito o a facilitarlo, supuesto en el que se entiende que renuncia al trámite y acepta el informe de la contraria. La Audiencia prescindió por completo de ese pacto y de la correspondencia cruzada entre las partes, que constituían precisamente las bases fácticas sobre las que debía construirse la decisión. En ello residía el motivo de infracción procesal, pues el artículo 469.1.4.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en relación con el artículo 24 de la Constitución, permite corregir la valoración de la prueba cuando la sentencia prescinde de manera notoria y patente de elementos fácticos esenciales.
En cuarto lugar, recordamos que lo pactado obliga y que su eficacia no puede quedar al arbitrio de quien lo niega. Los artículos 1255 y 1258 del Código Civil someten a las partes a los pactos válidamente concertados y a todas sus consecuencias conformes a la buena fe, y los artículos 4.3 y 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos remiten, en los arrendamientos para uso distinto de vivienda, a la voluntad de las partes como régimen principal. Frente a ello, el artículo 1256 del Código Civil prohíbe que la validez y el cumplimiento de los contratos queden al arbitrio de uno de los contratantes. Si bastara negar la existencia del acuerdo para trasladar su eficacia a la fecha de la sentencia, sería el incumplidor quien fijaría el día desde el que el contrato obliga, y lo haría sin otro esfuerzo que el de litigar. Cuanto más se prolongara el proceso, mayor sería el beneficio.
Conviene precisar que, de los tres motivos de infracción procesal, dos fueron desestimados. Los que denunciaban incongruencia interna y falta de motivación no prosperaron, porque el Tribunal Supremo entendió que la sentencia recurrida expresaba con claridad lo que resolvía y las razones de su decisión, aunque fueran erróneas. Se estimó el tercero, el relativo a la omisión de la cláusula contractual y de los burofaxes. La diferencia entre unos y otros no es de intensidad, sino de naturaleza: no se trataba de que la Audiencia hubiera razonado mal, sino de que había resuelto sin tomar en consideración el documento que resultaba determinante.
8.Lo que resolvió el Tribunal Supremo
La Sala Primera estimó el recurso extraordinario por infracción procesal en ese tercer motivo y estimó el recurso de casación en sus dos motivos, analizados conjuntamente. En relación con la doctrina de la irretroactividad, precisó que la actualización no puede tener efectos retroactivos respecto de anualidades anteriores al momento en que, haciendo uso de la facultad de actualizar, se comunica su ejercicio, de modo que produce efectos desde que la declaración se emite y se recibe y no desde el tiempo en que pudo efectuarse. Añadió que, cuando la revisión da lugar a una reducción de la renta, como sucedía en el caso, la regla significa que solo se puede pagar menos para el periodo siguiente a la notificación.
A partir de ahí, el razonamiento decisivo se condensa en dos afirmaciones. En primer lugar, que esa doctrina en modo alguno permite que quien recibe la comunicación y niega el derecho a revisar la renta por inexistencia del acuerdo pretenda que la revisión solo sea exigible a partir de la sentencia que declara que el acuerdo sí existió. En segundo lugar, que la sentencia no es constitutiva de la existencia del acuerdo alcanzado por las partes, sino que se limita a reconocer y declarar la existencia de la novación y a negar la inexistencia de consentimiento, de modo que la novación produce efectos conforme a lo pactado, tanto en el método de cálculo como en la fecha de aplicación.
El Tribunal Supremo casó la sentencia de la Audiencia, estimó íntegramente nuestro recurso de apelación y estimó íntegramente la demanda. Fijó la renta en 850 euros mensuales más IVA, con efectos desde el 1 de noviembre de 2019, y condenó a la propiedad a reintegrar las cantidades abonadas en exceso desde esa fecha, más los intereses legales. Impuso además a la parte demandada las costas de la primera instancia, aquellas mismas que cinco años antes se habían impuesto a nuestro cliente.
9.Por qué importa
El interés de este asunto excede del local, de la renta y de las partes. Las cláusulas de revisión a valor de mercado son habituales en los arrendamientos de larga duración para uso distinto de vivienda, y la tentación de discutir la existencia misma del pacto cuando la revisión resulta desfavorable es evidente. La lectura que hizo la Audiencia convertía esa estrategia en rentable por sí misma, con independencia de su éxito sobre el fondo.
La corrección introducida por el Tribunal Supremo devuelve las cosas a su sitio. El dies a quo lo fija el contrato y lo activa la declaración de voluntad de la parte que ejercita la facultad. El proceso sirve para verificar si esa facultad existía y si se ejercitó correctamente, no para desplazar el día desde el que produce efectos. Y, mientras tanto, la conducta prudente de seguir abonando la renta anterior con reserva expresa de reclamar el exceso permitió que cinco años de litigio no se convirtieran en un desahucio por falta de pago.
