Novedades en materia de arrendamientos urbanos introducidas por el Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre

1.Una reforma en vigor desde el 8 de octubre de 2026 y pendiente de convalidación

El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible, se publicó en el Boletín Oficial del Estado el 7 de octubre de 2026 y entró en vigor al día siguiente. Su artículo 3 modifica, en veintidós apartados, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU). Redefine el arrendamiento de vivienda, crea el arrendamiento de vivienda temporal, incorpora el alquiler por habitaciones y altera las reglas sobre la renta, los gastos, las garantías, las reparaciones, el desistimiento, el derecho de adquisición preferente y la forma del contrato, además de sustituir por completo el Título V. Fuera del artículo 3, otras disposiciones del mismo real decreto-ley afectan directamente a los contratos de alquiler, como la prórroga extraordinaria de hasta dos años de la disposición final quinta, el límite a las actualizaciones de renta de la disposición final sexta, las obligaciones de transparencia en los anuncios del artículo 20, los cambios en la definición de gran tenedor del artículo 4 y las medidas sobre desahucios de los artículos 2 y 5.

Conviene tener presente la situación de la norma. Como todo real decreto-ley, debe ser convalidado o derogado en el plazo de treinta días desde su promulgación (artículo 86.2 de la Constitución). Disueltas las Cortes por la convocatoria de elecciones generales para el 29 de noviembre de 2026, esa decisión corresponde a la Diputación Permanente del Congreso. Mientras esté en vigor, la reforma se aplica plenamente; si fuera derogada, dejaría de producir efectos desde ese momento, sin que ello afecte, en principio, a la validez de lo actuado bajo su vigencia. Lo que sigue describe el régimen vigente hoy.

2.Dos clases de arrendamiento de vivienda, habitual y temporal

El cambio de mayor calado es conceptual. Hasta ahora la LAU distinguía entre el arrendamiento de vivienda, destinado a satisfacer la necesidad "permanente" de vivienda del arrendatario y protegido por las normas imperativas del Título II, y el arrendamiento para uso distinto del de vivienda, en el que el artículo 3.2 incluía expresamente los contratos celebrados "por temporada" y que se regía, ante todo, por lo pactado. Esa segunda categoría era la puerta por la que muchos contratos de temporada quedaban al margen de la duración mínima, de las prórrogas y de los límites de renta.

El nuevo artículo 2 define dos modalidades de arrendamiento de vivienda, ambas sometidas al Título II. Es arrendamiento de vivienda habitual el que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad de vivienda del arrendatario, "incluido el arrendamiento parcial de una habitación o estancia de la vivienda". Es arrendamiento de vivienda temporal el que cubre esa misma necesidad, también mediante el arrendamiento de una habitación, cuando el arrendatario "se encuentra temporalmente desplazado de su domicilio habitual, por causa justificada y acreditable". Desaparece la exigencia de que la necesidad de vivienda sea permanente y desaparece la mención de los arrendamientos por temporada en el artículo 3.2, que ahora reserva la categoría de uso distinto del de vivienda a los contratos celebrados para ejercer en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, asistencial, cultural o docente, "quedando en todo caso excluidos los que tengan por objeto el alojamiento u hospedaje de personas". La consecuencia práctica es inmediata. Un contrato cuya finalidad sea alojar a personas ya no puede presentarse como arrendamiento de uso distinto para eludir las normas protectoras del arrendatario, y es dudoso que puedan seguir configurándose así los contratos que celebran las empresas para alojar a sus empleados o desplazados. Los arrendamientos de locales y de los demás usos distintos no se ven afectados por la reforma.

El artículo 4.2 acompaña ese cambio con otra novedad que pasará más desapercibida y que tiene especial trascendencia en ciudades como Barcelona. Su nueva redacción somete todos los arrendamientos de vivienda del artículo 2 a lo pactado por las partes "en el marco de lo establecido en el título II" y, supletoriamente, al Código Civil, y suprime la excepción que hasta ahora permitía que los arrendamientos de viviendas de más de 300 metros cuadrados, o con una renta inicial anual superior a 5,5 veces el salario mínimo interprofesional, se rigieran en primer lugar por la voluntad de las partes. Desde el 8 de octubre de 2026, los alquileres de viviendas de gran superficie o de renta elevada quedan sujetos a las mismas normas imperativas que cualquier otro arrendamiento de vivienda.

Completan este bloque el artículo 7 y la letra f) del artículo 27.2. El arrendamiento de vivienda no pierde esa condición aunque el arrendatario no tenga en la finca su vivienda habitual, siempre que en ella habiten su cónyuge no separado legalmente o de hecho o sus hijos dependientes, o —y esto es nuevo— siempre que la ocupe en virtud de un contrato de arrendamiento de vivienda temporal. En coherencia, el arrendador puede resolver el contrato cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente la ocupe conforme al artículo 7; también aquí se ha suprimido el adjetivo "permanente", de modo que la causa de resolución opera igualmente en el arrendamiento temporal.

3.El arrendamiento de vivienda temporal, sus requisitos y su conversión en vivienda habitual

La nueva figura sustituye al alquiler de temporada y descansa sobre cuatro reglas. La primera es la causa. El contrato debe prever de forma expresa la causa que motiva el desplazamiento temporal del arrendatario (artículo 7.2). La ley no contiene una lista cerrada, sino que exige una causa "justificada y acreditable" de desplazamiento del domicilio habitual, lo que comprende, a título de ejemplo, un destino laboral temporal en otra ciudad, un periodo de estudios, un tratamiento médico o unas obras en la vivienda propia, pero presupone siempre que el arrendatario conserva otro domicilio habitual del que se encuentra desplazado. La causa debe ser real y acreditable, y la carga de probar su existencia recae sobre el arrendador, no sobre el inquilino. Si el contrato no recoge debidamente una causa de temporalidad, pierde su naturaleza temporal y queda sometido al régimen de la vivienda habitual "con efectos retroactivos a la formalización del contrato", es decir, al plazo mínimo de cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica, a las prórrogas, a los límites de renta y a todas las demás garantías del Título II.

La segunda regla es la duración (artículo 9 bis). Las partes la pactan libremente, pero debe ser superior a treinta y un días y no exceder, como regla general, de doce meses, en atención a la causa que la motive. Si el contrato se concertó por un plazo inferior y, al llegar su fin, subsiste el motivo de la temporalidad, puede prorrogarse mediante acuerdo expreso de las partes, sin superar como regla general los doce meses en conjunto, salvo que la causa de temporalidad subsista posteriormente. A estos contratos no se les aplican el plazo mínimo ni la prórroga obligatoria de los apartados 1 a 3 del artículo 9.

La tercera regla es la conversión en vivienda habitual. Si la duración del arrendamiento temporal excede de doce meses sin justificación en la causa de temporalidad, o si se novan o suceden más de dos contratos de vivienda temporal de forma consecutiva entre las mismas partes y sobre la misma vivienda, el primero de ellos se entiende celebrado como arrendamiento de vivienda habitual y se le aplican todos los preceptos propios de estos contratos, incluidos el plazo mínimo y las prórrogas de los artículos 9 y 10. Dicho de otro modo, la cadena de contratos temporales con el mismo inquilino se detiene en el segundo, porque el tercero convierte la relación entera en un alquiler de vivienda habitual desde su inicio, con todas sus consecuencias.

La cuarta regla es la renta. Cuando en una misma vivienda se celebren de forma sucesiva varios contratos de vivienda temporal, la renta de los posteriores no puede suponer un incremento porcentual anual superior al valor del IRAV vigente (nuevo artículo 17.8). La regla opera sobre la vivienda, aunque cambie el arrendatario, y pone fin a la práctica de elevar la renta en cada nueva temporada. Y, como el arrendamiento temporal es un arrendamiento de vivienda, en las zonas de mercado residencial tensionado le alcanzan también los límites de renta de los apartados 6 y 7 del artículo 17, de los que se trata más adelante.

El arrendamiento temporal tiene, además, reglas propias en cuatro materias. La fianza legal del artículo 36.1 pasa a ser de una mensualidad de renta, como en todo arrendamiento de vivienda, y no de dos, como correspondía al alquiler de temporada en tanto que uso distinto. El arrendatario puede desistir del contrato una vez transcurrido al menos un mes desde su formalización, con un preaviso mínimo de diez días y sin indemnización alguna para el arrendador (artículo 11). La garantía adicional a la fianza no puede exceder de una mensualidad de renta (artículo 36.5). Y la conservación de la vivienda se rige por el nuevo artículo 21 bis, más exigente para el arrendador que el régimen general. Le corresponde en todo caso conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad para el uso convenido y asumir también las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario, que en la vivienda habitual son de cuenta del arrendatario (artículo 21.4). El arrendatario debe comunicarle los desperfectos en el plazo más breve posible desde que los detecte, y el arrendador debe responder en un máximo de cinco días hábiles; transcurridos estos sin respuesta, el arrendatario puede hacer las reparaciones necesarias y exigir de inmediato su importe o, previa justificación, descontarlo de la renta del mes siguiente.

4.La cesión de uso de los pisos turísticos no puede superar los treinta y un días

La letra e) del artículo 5 sigue dejando fuera de la LAU la cesión temporal de uso de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística, con finalidad lucrativa y sometida a un régimen específico derivado de la normativa sectorial turística, pero con dos precisiones nuevas. La exclusión alcanza ahora a la cesión de la totalidad "o parte" de la vivienda, de acuerdo con la normativa de las administraciones competentes en materia turística. Y la duración máxima de la cesión, que fijan esas administraciones, "no podrá en ningún caso superar los treinta y un días". La frontera queda así trazada con precisión. Hasta treinta y un días, uso turístico sujeto a su normativa sectorial; más allá, arrendamiento de vivienda temporal, con causa y bajo las reglas descritas, o arrendamiento de vivienda habitual. No hay una tercera vía.

La nueva letra f) del artículo 5 excluye también de la ley la cesión de uso de habitaciones o estancias de una vivienda que realicen las entidades del tercer sector de acción social, sin finalidad lucrativa, en el marco de programas de acogida, inclusión o alojamiento de personas en situación de vulnerabilidad y por el tiempo de duración del programa.

5.El alquiler por habitaciones entra en la ley y la suma de las rentas no puede superar la de la vivienda completa

El arrendamiento de una habitación o estancia es ahora, expresamente, un arrendamiento de vivienda, habitual o temporal según la necesidad que cubra (artículo 2), con todas las consecuencias de esa calificación, es decir, plazo mínimo y prórrogas si es habitual, causa y plazo máximo si es temporal y, en ambos casos, las reglas sobre renta, fianza, garantías, gastos y reparaciones. Hasta ahora estos contratos se movían en una zona de incertidumbre que la ley resuelve.

El nuevo artículo 17.9 añade un tope de renta. La suma de las rentas pactadas en los contratos parciales que estén vigentes de forma simultánea sobre la misma vivienda no puede exceder del importe de la renta del contrato de arrendamiento unitario de la vivienda completa, es decir, de lo que se obtendría arrendando la vivienda entera como una unidad. Este límite rige en toda España. Si la vivienda está en una zona de mercado residencial tensionado, además, la renta del contrato unitario o, en su defecto, la suma de las rentas de los contratos parciales vigentes simultáneamente debe respetar los límites de los apartados 6, 7 y 8 del artículo 17. Fragmentar una vivienda en habitaciones deja de ser una forma de multiplicar la renta o de escapar de los límites legales.

6.Se mantiene el régimen de prórrogas del artículo 10 y se añade una prórroga extraordinaria de hasta dos años

El artículo 10 recibe nueva redacción, pero conserva en lo esencial el régimen vigente desde la Ley 12/2023, ahora referido expresamente a la vivienda habitual. Transcurridos cinco años de contrato, o siete si el arrendador es persona jurídica, si ninguna de las partes notifica a la otra su voluntad de no renovar —con cuatro meses de antelación en el caso del arrendador y dos en el del arrendatario—, el contrato se prorroga obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, y el arrendatario puede desvincularse al término de cualquier anualidad con un mes de preaviso. Al finalizar la prórroga obligatoria del artículo 9.1 o la tácita del artículo 10.1, el arrendatario que acredite una situación de vulnerabilidad social y económica, mediante informe o certificado de los servicios sociales municipales o autonómicos emitido en el último año, puede pedir una prórroga extraordinaria de hasta un año, que el arrendador gran tenedor está obligado a aceptar salvo que las partes hayan firmado un nuevo contrato. Y si la vivienda se encuentra en una zona de mercado residencial tensionado y dentro de la vigencia de la declaración, el arrendatario puede solicitar una prórroga extraordinaria por plazos anuales hasta un máximo de tres años, que cualquier arrendador —sea o no gran tenedor— debe aceptar, salvo que se hayan fijado otros términos por acuerdo, se haya suscrito un nuevo contrato con los límites de renta del artículo 17 o el arrendador haya comunicado, en los plazos y condiciones del artículo 9.3, la necesidad de ocupar la vivienda para sí, para sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción, o para su cónyuge en caso de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad. En todos los casos, durante la prórroga siguen aplicándose los términos y condiciones del contrato en vigor.

La auténtica novedad en materia de prórrogas no está en la LAU, sino en la disposición final quinta del real decreto-ley, que crea una prórroga extraordinaria de hasta dos años adicionales, por plazos anuales, para los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la LAU que estén vigentes a su entrada en vigor y en los que el periodo de prórroga obligatoria del artículo 9.1 finalice antes del 31 de diciembre de 2028, o finalice el periodo de prórroga tácita de los artículos 10.1 y 10.2, o finalice, en su caso, el periodo de tácita reconducción del artículo 1566 del Código Civil. La prórroga se aplica previa solicitud del arrendatario, que debe estar al corriente del pago de la renta y haberlo estado mensualmente durante los ocho meses anteriores, y durante ella se mantienen los términos y condiciones del contrato vigente. El arrendador está obligado a aceptarla, salvo que las partes hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo, se haya suscrito un nuevo contrato de arrendamiento o el arrendador haya comunicado, en los plazos y condiciones del artículo 9.3, la necesidad de ocupar la vivienda para sí o para sus familiares; esta última excepción opera aunque el contrato no hubiera previsto expresamente la facultad de recuperar anticipadamente la vivienda por necesidad, siempre que concurra una causa real y acreditada. La prórroga es incompatible con la de tres años del artículo 10.3 y se aplica con preferencia a ella. Y no procede cuando arrendador y arrendatario acuerden renovar el contrato o celebrar uno nuevo con una renta inferior en al menos un 5 % a la del contrato vigente, lo que permite a las partes sustituir la prórroga por una renovación con rebaja de renta.

Quienes solicitaron la prórroga extraordinaria al amparo del Real Decreto-ley 8/2026, de 20 de marzo, no necesitan reiterar la solicitud, porque la disposición transitoria primera conserva la validez de aquellas solicitudes y comunicaciones, sin perjuicio del desistimiento del arrendatario, y somete al nuevo régimen las que se formulen a partir de ahora.

7.El IRAV como tope de toda actualización de la renta y un límite extraordinario del 2 % hasta el 31 de diciembre de 2027

El artículo 18.1 fija con claridad las reglas de la actualización anual. La renta solo puede actualizarse en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato y en los términos pactados; sin pacto expreso, no hay actualización; si el pacto prevé un mecanismo de actualización sin concretar el índice o la metodología, la renta se actualiza por la variación anual del Índice de Referencia para la Actualización Anual de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda (IRAV), el índice que publica mensualmente el Instituto Nacional de Estadística y que desde 2025 ha sustituido al IPC como referencia de los alquileres; y, en todo caso, el incremento no puede exceder de la variación porcentual del IRAV a la fecha de cada actualización, tomando como referencia el último índice publicado. Un pacto de actualización por el IPC o por cualquier otro índice solo es válido, por tanto, en la medida en que no supere el IRAV.

A esa regla general se añade un límite extraordinario y temporal, previsto en la disposición final sexta y aplicable a todos los contratos de alquiler de vivienda sujetos a la LAU, estén o no en zona tensionada y sea quien sea el arrendador. Cuando la renta deba actualizarse por cumplirse una anualidad entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027, el arrendatario puede negociar con el arrendador la actualización con sujeción a dos condiciones. Si la renta es superior al límite máximo del precio aplicable conforme al sistema estatal de índices de precios de referencia, no procede incremento alguno; en los demás casos, el incremento es el que resulte del nuevo pacto entre las partes y, en ausencia de pacto, no puede superar el 2 %. En la práctica, durante ese periodo la cláusula de actualización del contrato queda limitada. No cabe ningún incremento si la renta ya está por encima del valor máximo que el sistema de referencia asigna a la vivienda, y el incremento no puede pasar del 2 % en el resto de los casos, salvo que las partes acuerden otra cosa, sin que en ningún caso pueda superarse el IRAV. El sistema estatal de referencia del precio del alquiler, del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, permite consultar en línea la horquilla de precios de cualquier vivienda.

En las zonas de mercado residencial tensionado declaradas conforme a la Ley 12/2023 —como ocurre en Barcelona y en gran parte de Cataluña— se mantienen los límites de los apartados 6 y 7 del artículo 17, con dos ajustes. La renta inicial de un nuevo contrato no puede exceder de la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, una vez aplicada su cláusula de actualización anual; la referencia pasa a ser la última renta de cualquier contrato de arrendamiento de vivienda, y no solo de vivienda habitual. No pueden fijarse nuevas condiciones que repercutan al arrendatario cuotas o gastos no recogidos en el contrato anterior, y solo cabe un incremento adicional de hasta el 10 % en los supuestos tasados de rehabilitación, mejora energética o de accesibilidad en los dos años anteriores, o de contratos de diez o más años. Cuando el arrendador es gran tenedor, la renta no puede exceder del límite máximo del sistema de índices de precios de referencia, y la nueva redacción precisa que tampoco pueden fijarse condiciones que, mediante la repercusión de cuotas, gastos, impuestos, tasas u otros conceptos análogos, supongan directa o indirectamente superar ese límite. Ese mismo límite se aplica a las viviendas de zona tensionada sin contrato de arrendamiento en los cinco años anteriores cuando así lo recoja la resolución del Ministerio.

8.Los tributos de la vivienda ya no pueden repercutirse al inquilino y los honorarios de agencia siguen siendo del arrendador

El artículo 20 experimenta cambios de gran repercusión económica. Las partes pueden seguir pactando que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades no susceptibles de individualización que correspondan a la vivienda o a sus accesorios sean a cargo del arrendatario, pero "en ningún caso podrán imponerse los tributos asociados a la vivienda a la parte arrendataria, excepto en los supuestos en los que dicha parte tenga la condición de obligado tributario". La cláusula, tan habitual, que traslada al inquilino el Impuesto sobre Bienes Inmuebles u otros tributos de los que el propietario es sujeto pasivo deja de ser admisible en los contratos nuevos. En los edificios en régimen de propiedad horizontal, los gastos repercutibles son los que correspondan a la finca arrendada según su cuota de participación; en los edificios que no estén en régimen de propiedad horizontal, no pueden imputarse al arrendatario los gastos de comunidad. El pacto sobre gastos debe constar por escrito y determinar su importe anual a la fecha del contrato, y durante los cinco primeros años (siete si el arrendador es persona jurídica) la suma que el arrendatario pague por este concepto solo puede incrementarse anualmente, por acuerdo, y nunca en un porcentaje superior al doble del que pueda incrementarse la renta conforme al artículo 18.1. Los servicios individualizados mediante contadores son, en todo caso, de cuenta del arrendatario.

Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato —cualquiera derivado de servicios prestados para la preparación, formalización, gestión, novación o renovación del arrendamiento— no pueden repercutirse al arrendatario "ni directa ni indirectamente, bajo ningún concepto o denominación". La prohibición, que la Ley 12/2023 ya había establecido para todos los arrendadores, se blinda ahora frente a las fórmulas que intentaban sortearla. Cualquier otro servicio no esencial para la perfección del contrato solo puede cobrarse al arrendatario si este lo ha solicitado de manera expresa y por escrito, habiendo sido informado previamente de su carácter opcional y de su coste.

9.Garantías adicionales con tope de dos mensualidades, una en el alquiler temporal, y prohibición de exigir un seguro de impago

La fianza legal del artículo 36.1 no cambia y sigue siendo de una mensualidad de renta en el arrendamiento de vivienda y de dos en el de uso distinto. Lo que cambia es la garantía adicional. Las partes pueden seguir pactando una garantía del cumplimiento de las obligaciones del arrendatario adicional a la fianza en metálico, pero "en ningún caso podrá exigirse al arrendatario la contratación de seguros de impago de renta u otras coberturas análogas"; el arrendador que quiera asegurarse puede contratar el seguro, pero a su costa. En los contratos de arrendamiento de vivienda de hasta cinco años de duración, o de hasta siete si el arrendador es persona jurídica, el valor de la garantía adicional no puede exceder de dos mensualidades de renta; en los arrendamientos temporales, de una mensualidad.

El nuevo apartado 7 del artículo 36 introduce una formalidad que conviene incorporar a la práctica de todo arrendador. A la finalización del contrato, las partes deben dejar constancia por escrito del estado de la vivienda en el momento de la entrega de la posesión, mediante un documento de finalización del arrendamiento firmado por ambas. Si ese documento no se firma, o si no refleja desperfecto alguno, se presume, salvo prueba en contrario, que la vivienda fue entregada en estado adecuado de conservación. La consecuencia es evidente. El arrendador que no documente los daños en el momento de la entrega tendrá muy difícil retener la fianza o reclamarlos después.

10.Si el arrendador no responde en quince días a un requerimiento de reparación, el inquilino puede ejecutarla y descontarla de la renta

El artículo 21 mantiene la obligación del arrendador de realizar, sin derecho a elevar la renta, todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, y el derecho del arrendatario a realizar por sí las reparaciones urgentes, previa comunicación al arrendador (apartado 3). El nuevo apartado 5 añade un procedimiento de autotutela más amplio. Cuando existan daños o desperfectos que afecten a la habitabilidad, la seguridad o la salubridad de la vivienda, o en general sean necesarias reparaciones de las previstas en el apartado 1, el arrendatario puede requerir por escrito al arrendador la reparación necesaria, adjuntando un presupuesto razonable para su ejecución. El arrendador dispone de quince días naturales desde la recepción del requerimiento para aceptar el presupuesto, proponer una reparación alternativa o ejecutar directamente la reparación. Transcurrido el plazo sin respuesta, o en caso de negativa injustificada, el arrendatario puede ejecutar las obras necesarias y descontar su importe de las rentas futuras, siempre que el coste sea razonable y adecuado a los daños que se pretenden subsanar y quede acreditado documentalmente. Para el arrendador, el mensaje es claro. Todo requerimiento de reparación debe contestarse por escrito dentro de ese plazo. En el arrendamiento temporal rige el régimen aún más exigente del artículo 21 bis, ya expuesto, con un plazo de respuesta de cinco días hábiles.

11.Desaparece la indemnización pactada por desistimiento del arrendatario

El artículo 11 mantiene la facultad del arrendatario de vivienda habitual de desistir del contrato una vez transcurridos al menos seis meses, comunicándolo al arrendador con una antelación mínima de treinta días, y añade, para el arrendamiento temporal, el desistimiento transcurrido al menos un mes desde la formalización, con diez días de preaviso. La novedad está en el apartado 3, según el cual, en ambos casos, el desistimiento así ejercido "no generará derecho de indemnización en favor del arrendador". Desaparece, por tanto, la posibilidad, hasta ahora expresa en la ley, de pactar que el arrendatario indemnice al arrendador con una mensualidad de renta por cada año de contrato que reste por cumplir. La cláusula indemnizatoria que figura en la mayoría de los contratos no puede incluirse en los que se firmen a partir de ahora. El desistimiento antes de esos plazos mínimos no está amparado por el artículo 11 y se rige por las reglas generales del incumplimiento contractual.

12.Tanteo y retracto irrenunciables que sobreviven a las ventas en bloque

El artículo 25 se reescribe por completo para reforzar el derecho de adquisición preferente del arrendatario. El esquema básico se mantiene. En caso de venta de la vivienda arrendada, el arrendatario puede ejercer el tanteo en el plazo de treinta días naturales desde que se le notifique fehacientemente la decisión de vender, el precio y las demás condiciones esenciales, notificación cuyos efectos caducan a los ciento ochenta días naturales; y puede ejercer el retracto, conforme al artículo 1518 del Código Civil, cuando no se le haya hecho la notificación o se haya omitido en ella cualquiera de los requisitos exigidos, o cuando el precio efectivo resulte inferior o menos onerosas las restantes condiciones esenciales, en el plazo de treinta días naturales desde que el adquirente le notifique fehacientemente las condiciones de la compraventa con entrega de copia de la escritura. El derecho tiene preferencia sobre cualquier otro similar, salvo el retracto del condueño o el convencional inscrito en el Registro de la Propiedad al celebrarse el arrendamiento, y para inscribir la venta de una vivienda arrendada debe justificarse que se han practicado las notificaciones; si la vivienda no está arrendada, el vendedor debe declararlo en la escritura bajo pena de falsedad en documento público.

Las novedades son dos. La primera afecta a las ventas conjuntas o en bloque. Hasta ahora, el arrendatario carecía de tanteo y retracto cuando la vivienda se vendía junto con las demás viviendas o locales del arrendador en el mismo inmueble. El nuevo apartado 7 invierte la regla, de modo que los derechos del arrendatario "no decaerán por el hecho de que la vivienda arrendada se transmita conjuntamente con otras viviendas, locales, inmuebles o activos, siempre que la vivienda sea jurídicamente individualizable". Para hacerlos efectivos, la notificación del tanteo debe expresar el precio imputado a la vivienda arrendada y los criterios objetivos utilizados para determinarlo, y la escritura debe recogerlos; ese precio es el que resulte de la distribución proporcional del precio global conforme a criterios objetivos y verificables, atendiendo preferentemente al valor de referencia catastral o, en su defecto, a tasación independiente, y son ineficaces frente al arrendatario las asignaciones de precio que tengan por finalidad impedir u obstaculizar el ejercicio del derecho. La omisión del precio imputado o de los criterios abre la vía del retracto. En las ventas conjuntas, y de manera subsidiaria al derecho del arrendatario, la legislación de vivienda puede atribuir el tanteo y retracto sobre la totalidad del inmueble al órgano que designe la Administración competente. Para quien compra o vende edificios con viviendas arrendadas, la operación exige desde ahora una notificación individualizada a cada arrendatario con un precio imputado defendible.

La segunda novedad es tajante, pues "las partes no podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente". Queda sin efecto la regla que admitía la renuncia en los contratos de duración pactada superior a cinco años, o siete si el arrendador era persona jurídica, y la cláusula de renuncia, frecuente en los contratos de larga duración, no puede incluirse en los nuevos.

13.Forma escrita y transparencia en los anuncios

El artículo 37 añade a la facultad de ambas partes de exigirse la formalización por escrito del contrato una regla nueva. A instancia del arrendatario, la formalización por escrito es obligatoria. El incumplimiento de esa obligación no afecta a la validez ni a la eficacia del contrato verbal, pero puede generar responsabilidad administrativa conforme a la legislación sectorial aplicable.

Fuera de la LAU, el artículo 20 del real decreto-ley impone a las ofertas y anuncios de arrendamiento de vivienda, en cualquier medio, los principios de veracidad y transparencia y un contenido mínimo, formado por el índice de referencia del precio del alquiler de vivienda; cuando proceda, la renta del último contrato de vivienda habitual vigente en los cinco años anteriores; el límite de renta aplicable en los ámbitos sujetos a limitación legal; la condición de gran tenedor del arrendador, en su caso; y el número, código o título identificativo de la unidad arrendada, si existe, como los códigos de las viviendas de uso turístico. Todo ello sin perjuicio de las competencias de inspección y sanción de las administraciones públicas.

14.La condición de gran tenedor se acredita con certificación registral y computa las viviendas de un mismo edificio

El artículo 4 del real decreto-ley retoca la Ley 12/2023 en un punto que condiciona muchas de las reglas anteriores. Los umbrales de la condición de gran tenedor no cambian. Siguen siendo más de diez inmuebles urbanos de uso residencial, o una superficie construida residencial de más de 1.500 metros cuadrados, excluidos garajes y trasteros, con la posibilidad, ya existente, de que la comunidad autónoma la aplique a partir de cinco o más inmuebles en las zonas tensionadas, con motivación específica. Lo nuevo es, por un lado, que la condición debe acreditarse mediante certificación registral y, por otro, que en el cómputo se incluyen las unidades susceptibles de uso residencial integradas en una misma finca aunque no exista división horizontal inscrita, de modo que el propietario de un edificio entero sin dividir cuenta todas sus viviendas. El mismo artículo da nueva redacción a la disposición transitoria cuarta de la Ley 12/2023, conforme a la cual los contratos anteriores a esa ley pueden acogerse a las prórrogas del artículo 10 de la LAU y sus actualizaciones de renta quedan sujetas al límite de la disposición adicional undécima de la LAU, manteniendo en lo demás el régimen vigente cuando se celebraron.

15.Suspensión de desahucios hasta el 31 de diciembre de 2030 y enervación extraordinaria a cargo de la Administración

Aunque no modifican la LAU, dos medidas del real decreto-ley inciden directamente en la posición del arrendador ante el impago. El artículo 2 establece, hasta el 31 de diciembre de 2030, la suspensión de los desahucios de personas en situación de vulnerabilidad sin alternativa habitacional. Cuando el demandante sea una entidad dedicada a la adquisición de inmuebles o de carteras de préstamos hipotecarios impagados, el tribunal suspende el procedimiento por auto, aunque haya recaído sentencia, mientras no se haya practicado el lanzamiento y sin compensación para el demandante. En los demás casos en que no proceda la enervación extraordinaria, la suspensión se somete a revisión periódica, a causas de levantamiento y a una duración máxima de tres años, con compensación para los demandantes personas físicas y para las personas jurídicas dedicadas al alquiler asequible o social, en las condiciones y con los límites que el propio artículo establece.

El artículo 5 modifica la Ley de Enjuiciamiento Civil e introduce una enervación extraordinaria en los desahucios por impago de rentas o cantidades asimiladas cuando el arrendatario esté en situación de vulnerabilidad económica. La Administración competente dispone de dos meses, improrrogables, desde la notificación para ofrecer una alternativa habitacional adecuada o para pagar o consignar judicialmente la totalidad de lo reclamado, lo devengado y las costas; durante ese plazo quedan suspendidos el procedimiento y, en su caso, el lanzamiento. Si paga o consigna íntegramente, la acción queda enervada, el procedimiento termina y el contrato continúa. Si transcurren los dos meses sin alternativa ni pago íntegro, la Administración se subroga automáticamente en la posición del deudor, no procede el lanzamiento y el contrato continúa hasta su expiración mientras persista la vulnerabilidad. Además, en la ejecución hipotecaria la demanda debe indicar si el inmueble es la vivienda habitual del deudor y si la ejecutante es gran tenedora, aportando, si declara no serlo, certificación del Registro de la Propiedad de las viviendas a su nombre. La disposición transitoria segunda extiende estas medidas a las ejecuciones en curso en las que no se haya practicado el lanzamiento.

16.El nuevo Título V sancionador se dirige a las plataformas de alquiler de corta duración

El Título V de la LAU (artículos 38 a 51) se sustituye íntegramente por un régimen sancionador que no afecta a arrendadores ni a arrendatarios, porque sus únicos destinatarios son las plataformas en línea de alquiler de corta duración que incumplan las obligaciones de suministro e intercambio de datos vinculadas a la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos, previstas en el Reglamento (UE) 2024/1028. Es infracción muy grave no recoger ni transmitir mensual o trimestralmente los datos exigidos, sancionada con multa de un millón de euros, que puede elevarse hasta el 2 % del volumen de negocio anual global; grave, transmitir datos incompletos o inexactos, con multa de quinientos mil euros, elevable hasta el 1 %; y leve, no interconectarse con la Ventanilla Única o cumplir fuera de plazo, con multa de cien mil euros. La competencia sancionadora corresponde a los órganos del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, y las sanciones graves y muy graves firmes se publican en el BOE. La norma deja a salvo las competencias de las comunidades autónomas en vivienda, turismo, consumo o urbanismo, y las de todas las administraciones para inspeccionar y sancionar las conductas relacionadas con la oferta, publicidad, intermediación, formalización o ejecución de los contratos.

17.Qué ocurre con los contratos ya firmados

La disposición transitoria octava de la LAU resuelve la cuestión para los contratos de temporada. Los contratos de arrendamiento por temporada, de vivienda temporal y los de similar naturaleza celebrados antes del 8 de octubre de 2026 conservan la consideración de arrendamientos para uso distinto del de vivienda y siguen rigiéndose por el régimen que les era aplicable hasta la finalización del plazo pactado, alcanzado el cual se extinguen sin posibilidad de prórroga. Si el arrendamiento temporal se renueva, la renovación se rige ya por las nuevas reglas, de modo que deberá expresar la causa y respetar el plazo máximo y el límite de renta del artículo 17.8.

Para los contratos de vivienda habitual en vigor, el real decreto-ley declara expresamente aplicables la prórroga extraordinaria de hasta dos años y el límite a las actualizaciones de renta hasta el 31 de diciembre de 2027, y las prórrogas del artículo 10 siguen operando como hasta ahora, también para los contratos anteriores a la Ley 12/2023. Respecto de las restantes modificaciones —tributos y gastos, indemnización por desistimiento, garantías, renuncia al tanteo, procedimiento de reparaciones—, la norma no contiene una disposición transitoria general. La regla de partida es la irretroactividad. Los contratos se rigen por la ley vigente en el momento de su celebración (artículo 2.3 del Código Civil y disposiciones transitorias del propio Código), de modo que las cláusulas válidamente pactadas en contratos anteriores al 8 de octubre de 2026 mantienen, en principio, su eficacia, y las nuevas reglas se aplican a los contratos que se celebren o se renueven a partir de esa fecha. No cabe descartar, sin embargo, que la aplicación de alguna de estas reglas a los contratos anteriores —en especial, la repercusión del IBI y la renuncia al tanteo— genere controversia y acabe en los tribunales.

18.Cataluña y la normativa autonómica

La nueva disposición adicional duodécima de la LAU declara que la ley se dicta al amparo de la competencia exclusiva del Estado en legislación civil (artículo 149.1.8.ª de la Constitución), sin perjuicio de la conservación, modificación y desarrollo por las comunidades autónomas de sus derechos civiles propios, "como en la Comunidad Autónoma de Cataluña", y de sus competencias en materia de vivienda. En particular, las previsiones sobre el arrendamiento de vivienda temporal y por habitaciones se entienden sin perjuicio de las disposiciones que, en ejercicio de esas competencias, hayan dictado o dicten las comunidades autónomas, que se aplicarán en su respectivo ámbito territorial. Para los contratos sobre viviendas situadas en Cataluña, por tanto, la LAU reformada debe leerse junto con la normativa catalana de vivienda y con las reglas que la Generalitat haya aprobado o apruebe sobre los alquileres de temporada y de habitaciones, además de la declaración de zonas de mercado residencial tensionado que ya rige en buena parte del territorio.

19.Lo que deben revisar ahora arrendadores y arrendatarios

La reforma convierte la vivienda habitual, la temporalidad justificada y el control de las rentas en los ejes de la LAU, y lo hace con reglas precisas que obligan a revisar la práctica contractual. Los arrendadores deben adaptar sus modelos de contrato. Han de expresar y documentar la causa en los arrendamientos temporales y no encadenar más de dos; suprimir las cláusulas que repercuten el IBI y otros tributos, la indemnización por desistimiento, la exigencia de un seguro de impago y la renuncia al tanteo y retracto; ajustar las garantías adicionales a dos mensualidades (una en el alquiler temporal); contestar por escrito en quince días naturales (cinco días hábiles en el temporal) todo requerimiento de reparación; firmar el documento de finalización del arrendamiento con el estado de la vivienda; comprobar que la suma de las rentas por habitaciones no supera la de la vivienda completa; completar los anuncios con la información obligatoria; y, en las ventas de edificios, notificar a cada arrendatario un precio imputado objetivo. Los arrendatarios, por su parte, disponen de nuevos instrumentos, como la prórroga extraordinaria de hasta dos años, el límite del 2 % a las actualizaciones hasta finales de 2027, la conversión del contrato temporal sin causa en vivienda habitual, el procedimiento de reparación con descuento de la renta, el desistimiento sin indemnización y un tanteo y retracto irrenunciables. Todo ello bajo la incertidumbre de una convalidación pendiente, que aconseja seguir de cerca la tramitación parlamentaria y prever expresamente, en los contratos que se firmen estos días, las consecuencias de una eventual derogación.

Alburquerque Abogados|José Manuel Alburquerque|Barcelona 09/10/2026

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