Lo que se calló en el primer pleito ya no se puede alegar en el segundo. Cosa juzgada y preclusión frente a la reapertura de un acuerdo comunitario
Una sociedad propietaria de una vivienda quiso discutir por segunda vez, nueve años después, si la prohibición estatutaria de uso turístico de su edificio le era aplicable. Lo intentó con un envoltorio nuevo, impugnando lo que se había dicho en una junta posterior y apoyándose en una sentencia administrativa que había obtenido entre medias. El juzgado apreció la excepción de cosa juzgada que planteó este despacho de abogados de Barcelona en defensa de la comunidad de propietarios, acordó el sobreseimiento del procedimiento en la propia audiencia previa e impuso las costas a la demandante. El pleito terminó sin juicio.
1.El punto de partida, una prohibición estatutaria de 2016
La sociedad compró la vivienda en 2015. Un año después, el 6 de junio de 2016, la junta de propietarios acordó modificar los estatutos para prohibir que las entidades privativas se destinaran a apartamento turístico, hotel, hostal, residencia, pensión, albergue o alquiler de duración inferior a treinta y un días. La propietaria votó en contra. Seis semanas más tarde, el 21 de julio de 2016, presentó ante el ayuntamiento la solicitud para explotar la vivienda como alojamiento de uso turístico. No lo comunicó a la comunidad.
En septiembre de ese mismo año interpuso demanda contra la comunidad. Pedía que se declarase la nulidad del acuerdo de modificación estatutaria y, de forma subsidiaria, que se declarase que ese acuerdo no podía afectar a los inmuebles cuyos propietarios se hubieran opuesto expresamente a él, porque eso equivaldría a aplicarlo retroactivamente sin el consentimiento del titular. La modificación estatutaria se inscribió en el Registro de la Propiedad en febrero de 2017.
2.El primer pleito y lo que en él se calló
Aquella demanda, y su posterior ampliación, tienen una característica que resultaría decisiva casi una década después. En ningún momento la propietaria dijo que estuviera destinando ya su vivienda a explotación turística, ni que tuviera intención de hacerlo. No mencionó la solicitud de licencia presentada el mes anterior. No aportó documento alguno al respecto. No dijo nada en la audiencia previa ni en el juicio.
La sentencia de primera instancia, de septiembre de 2017, desestimó la demanda, y lo hizo con un razonamiento que conviene leer con atención porque explica todo lo que vino después. El juzgado recordó que los acuerdos de la junta son obligatorios y vinculan a todos los propietarios, incluso a los disidentes, y que los propietarios no pueden llevar a cabo en los elementos privativos las actividades que los estatutos prohíben expresamente. Inocua sería, dice la sentencia, la modificación estatutaria si no fuera oponible precisamente a quien se opuso a ella.
Y entró después en el argumento de la irretroactividad. La doctrina que la propietaria invocaba, procedente del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, opera cuando el propietario ya venía desarrollando efectivamente la actividad, o contaba con todas las habilitaciones precisas para ello, en el momento en que la prohibición se adoptó. No cabe equiparar la situación de quien está destinando su vivienda a un determinado uso cuando se modifican los estatutos con la de quien no lo está desarrollando y, por tanto, no se ve directamente afectado. En este caso, concluyó el juzgado, no se ha alegado que la demandante esté destinando su vivienda a uso turístico ni consta en autos que así sea. Léase de nuevo esa frase. La demanda se desestimó precisamente porque no se alegó el hecho que, de haberse alegado y acreditado, podría haberla sostenido.
Conviene añadir una precisión sobre el argumento registral, porque suele confundirse. La modificación estatutaria no accedió al Registro de la Propiedad hasta febrero de 2017, y la propietaria había comprado en 2015. Es cierto que una limitación no inscrita no es oponible a quien adquirió sin que constase en el Registro. Pero esa regla protege al tercero adquirente, no a quien fue parte en la junta que la acordó. La demandante estuvo en aquella junta, votó en contra y conoció el acuerdo desde el primer día. Frente a ella, la prohibición no era una carga oculta, sino una decisión de la comunidad a la que estaba vinculada como cualquier otro propietario, incluidos los disidentes.
3.La prueba que llegó tarde
La propietaria recurrió en apelación. Y fue entonces, por primera vez, cuando intentó introducir lo que había callado durante todo el procedimiento de instancia. Alegó la solicitud de licencia administrativa presentada en julio de 2016 y aportó documentación sobre la contratación de una empresa para explotar la vivienda.
La Audiencia Provincial inadmitió esos documentos por extemporáneos. La decisión no fue recurrida. En su sentencia de septiembre de 2018, la Sala lo dejó consignado con toda claridad, los documentos deben tenerse por no aportados, sin que puedan ser objeto de examen o valoración.
Desestimó el recurso, confirmó la sentencia e impuso las costas de la alzada a la apelante. Sobre el fondo añadió algo que, visto desde hoy, funciona casi como una advertencia. La recurrente ni comunicó a la comunidad su intención de dedicar el piso a uso turístico antes de la adopción del acuerdo, ni había iniciado la actividad, por lo que no puede alegar perjuicio alguno. Y quedaría en adelante en la posición de quien tiene cabal conocimiento del acuerdo por el que se prohíbe ese uso. Aquella resolución devino firme.
4.La licencia administrativa y el regreso
Mientras tanto, la propietaria mantenía abierto un frente distinto. Litigaba contra el ayuntamiento, en la jurisdicción contencioso-administrativa, por la licencia que había solicitado en 2016. Ese pleito terminó en octubre de 2023 con una sentencia que le reconoció el derecho a desarrollar la actividad con efectos desde la fecha de su solicitud. La sentencia fue rectificada en noviembre de ese año y declarada firme en enero de 2024.
Con ese título en la mano, la propietaria se dirigió a la comunidad anunciando que iniciaría la explotación turística. La comunidad le contestó por burofax en abril de 2024 recordándole que la cuestión ya estaba resuelta judicialmente entre ambas y requiriéndole para que se abstuviera. No hubo respuesta. En la junta de junio de 2024 se dejó constancia en acta de que los estatutos le eran plenamente aplicables y de que se emprenderían acciones judiciales frente a cualquier actuación contraria a ellos.
Esa mención en acta fue el punto de apoyo del segundo pleito. En 2025, la propietaria interpuso una nueva demanda impugnándola.
5.Nuestra tesis
La contestación se construyó sobre tres ideas, ordenadas de más a menos ambiciosa.
Primera, cosa juzgada material y preclusión de hechos. El artículo 222 de la Ley de Enjuiciamiento Civil excluye un nuevo proceso cuando existe sentencia firme, sea estimatoria o desestimatoria. Y el artículo 400 obliga a aducir en la demanda cuantos hechos y fundamentos jurídicos resulten conocidos o puedan invocarse al tiempo de interponerla, sin que sea admisible reservar su alegación para un proceso ulterior. Su apartado segundo cierra el sistema, a efectos de litispendencia y de cosa juzgada; los hechos y fundamentos aducidos en un litigio se considerarán los mismos que los alegados en otro anterior si hubiesen podido alegarse en él. Todo lo que la propietaria traía al segundo pleito era anterior al primero. La solicitud de licencia de julio de 2016, los actos preparatorios, la contratación de una empresa explotadora. Nada de eso era un hecho nuevo. Era exactamente el mismo material que la Audiencia había inadmitido por extemporáneo en 2018, presentado ahora como si el paso del tiempo lo hubiera convertido en otra cosa.
Segunda, el efecto positivo de la cosa juzgada. Con carácter subsidiario, para el caso de que el tribunal entendiera que la impugnación de un acta posterior abría un objeto procesal distinto, la cosa juzgada seguiría operando en su función positiva o prejudicial, que impone el respeto a las decisiones judiciales firmes en los enjuiciamientos conexos posteriores. Es decir, aunque se admitiera a trámite, el tribunal quedaría vinculado por lo ya resuelto y no podría analizar hechos que se omitieron cuando debieron alegarse.
Tercera, no había acuerdo que impugnar. En la junta de 2024 no se adoptó acuerdo alguno. Se dejó constancia de una apreciación de los copropietarios sobre la vigencia de unos estatutos y sobre la voluntad de hacerlos cumplir. Por muchas veces que un asunto se recuerde en una junta, recordarlo no genera un acto impugnable, y menos cuando lo que se recuerda es precisamente el contenido de una resolución judicial firme. Faltaba, por tanto, el objeto mismo de la acción de impugnación.
6.Lo que resolvió el juzgado
La excepción se resolvió oralmente en la audiencia previa y se documentó después en auto, conforme al artículo 210 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. El juzgado acordó el sobreseimiento del procedimiento apreciando la excepción de cosa juzgada, con imposición de costas a la actora. El razonamiento del auto es directo. La preclusión del artículo 400 impide utilizar en el nuevo pleito hechos y fundamentos que ya podían haberse alegado en el anterior. Y, mirando más allá del envoltorio, concluye que no se estaba impugnando simplemente un acuerdo autónomo de 2024, sino intentando reabrir la limitación estatutaria acordada en 2016, porque la petición no consistía llanamente en anular aquella mención sino en obtener además una declaración de no oponibilidad de la prohibición y la posibilidad de explotar la vivienda turísticamente.
Los hechos en que se apoyaba esa pretensión, dice el auto, ya existían antes del primer pleito, eran conocidos por la actora y bien pudieron haber formado parte de aquella demanda. Y la sentencia contencioso-administrativa posterior no habilita para un enjuiciamiento de estas cuestiones, que bien pudieron sostenerse en el primer procedimiento. De ahí la conclusión, esos hechos deben tratarse como los mismos a efectos de cosa juzgada, y el procedimiento se sobresee.
7.Por qué importa
La resolución tiene un valor que excede del caso, y conviene enunciarlo con claridad. La cosa juzgada protege la estabilidad de los acuerdos comunitarios. Una vez confirmada judicialmente la validez de una prohibición estatutaria, el propietario no puede volver a discutirla presentando los mismos hechos con otro enfoque. Si bastara con esperar a una junta posterior, tomar nota de cualquier mención al asunto e impugnarla, ninguna comunidad tendría nunca certeza sobre sus propios estatutos.
Lo que no se alegó en su momento ya no puede alegarse. Quien impugna un acuerdo debe plantear desde el principio todos sus argumentos, incluida la posible inaplicación de la prohibición a su vivienda por estar ya desarrollando la actividad. La preclusión del artículo 400 no es una trampa procesal, es la contrapartida del derecho a un proceso único sobre un mismo objeto.
La autorización administrativa y la relación con la comunidad son planos distintos. Tener licencia turística no neutraliza por sí sola una prohibición estatutaria confirmada por los tribunales civiles. El ayuntamiento decide si la actividad puede ejercerse desde el punto de vista urbanístico y administrativo, y su pronunciamiento vincula al ayuntamiento. La comunidad, dentro del margen que le da la ley, decide qué usos admite en los elementos privativos de su edificio, y esa decisión se discute ante los tribunales civiles y con la comunidad como parte. Son debates con partes distintas, objeto distinto y jurisdicción distinta.
Esto importa mucho en la práctica, porque la situación se repite. Un propietario obtiene o recupera una licencia turística después de años de trámite administrativo y se presenta ante la comunidad convencido de que ese papel resuelve todas las discusiones. No las resuelve. Ganar el primer debate no resuelve el segundo, y una sentencia contencioso-administrativa dictada años después no reabre un pleito civil ya juzgado entre partes distintas de aquel procedimiento.
Y hay una última lección, más práctica. Una defensa procesal bien planteada puede resolver el pleito en la audiencia previa, sin prueba, sin juicio y sin sentencia sobre el fondo, con el consiguiente ahorro de tiempo y de costes para la comunidad y con condena en costas a la parte contraria. Para llegar ahí hace falta algo que no siempre se hace, reconstruir el pleito anterior documento a documento y demostrar, con el propio expediente en la mano, que lo que hoy se presenta como novedoso es lo mismo que en su día se calló.
De ahí se sigue una recomendación sencilla para cualquier comunidad que haya pasado por un pleito de este tipo. El expediente del procedimiento anterior no se archiva, se conserva completo, con la demanda, la ampliación, las sentencias de ambas instancias y, muy especialmente, las resoluciones sobre admisión de prueba, que son las que acreditan qué se intentó alegar y cuándo. Y conviene documentar por escrito cada advertencia que se dirija al propietario, porque es lo que permite después explicar al juzgado por qué la comunidad se limitó a recordar una resolución firme en lugar de adoptar un acuerdo nuevo.
Porque el resultado de este asunto no se decidió en 2026. Se decidió en 2016, cuando la demandante eligió no contar en su demanda que ya había pedido la licencia.
