Si el banco no me concede la hipoteca, ¿me devuelven las arras?

Question

José Manuel Alburquerque · Accepted Answer

En Cataluña, sí, si el contrato preveía que todo o parte del precio se pagaría con un préstamo, usted acredita por escrito y en el plazo pactado que el banco se lo ha denegado y la denegación no se debe a su negligencia. En ese caso puede echarse atrás y el vendedor tiene que devolverle lo que le pagó, también las arras. La ley admite que el contrato diga lo contrario, así que lea bien la cláusula antes de firmar. En el resto de España no hay una regla igual y, si el contrato no lo prevé, que el banco le niegue la hipoteca no le libera de comprar. Lo que exige la ley catalana El Código Civil de Cataluña permite al comprador desistir de la compra si se cumplen estas condiciones: Que el contrato prevea que todo o parte del precio se pagará con un préstamo de un banco u otra entidad de crédito. El Tribunal Superior de Justicia de Cataluña ha dicho que no basta con que el vendedor supiera que usted necesitaba hipoteca. Tiene que constar en el contrato o en un acuerdo posterior, por ejemplo el que aplaza la firma para que usted consiga el préstamo. Que usted acredite con documentos, dentro del plazo pactado, que el banco le ha denegado el préstamo. El mismo tribunal ha admitido que el contrato no diga qué banco. Que la denegación no se deba a su negligencia. Le tocará probar que buscó la financiación de verdad, porque no basta con la carta del banco. El tribunal ha negado la devolución a quien pidió el préstamo en condiciones poco razonables o solo aparentó buscarlo. Si se cumplen, el vendedor tiene que devolverle lo que le haya pagado, sean arras confirmatorias o penitenciales. Usted, a cambio, tiene que dejarle en la misma situación en que estaría si no hubieran firmado. Qué conviene que diga el contrato La ley deja cosas abiertas y admite que se pacte otra cosa. Por eso conviene que el contrato diga: La cantidad mínima de préstamo que necesita y qué pasa si el banco le concede menos, por ejemplo porque la tasación sale por debajo del precio. Un plazo realista para conseguirlo. La ley no fija ninguno y el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña mira las circunstancias de cada caso. Como referencia, en una sentencia de 2024 consideró insuficientes veinte días y en otra, suficientes unos dos meses y medio desde la firma de las arras. Cómo se acredita la denegación, a quién se comunica y en cuántos días le devolverán el dinero. Algunos modelos dicen que la falta de financiación no permite desistir. La ley permite ese pacto, así que léalo antes de firmar. En el resto de España, el Tribunal Supremo ha considerado que no conseguir la hipoteca es un riesgo previsible del comprador, que no le libera de cumplir. Allí, si el contrato no lo prevé, el comprador pierde las arras penitenciales y, con las confirmatorias, se arriesga a que le exijan comprar o le reclamen los daños. Por eso conviene pactarlo siempre.