¿Qué diferencia hay entre arras penitenciales, confirmatorias y penales? ¿Cuáles convienen al comprador?

Question

José Manuel Alburquerque · Accepted Answer

Las arras confirmatorias son un pago a cuenta del precio que prueba que la compraventa está cerrada, así que ninguna de las partes puede echarse atrás sin incumplir el contrato. Las penitenciales permiten a cualquiera de las dos desistir, al comprador perdiendo lo que entregó y al vendedor devolviéndolo doblado, a diferencia de las penales, que son una pena para quien incumple y no dan derecho a echarse atrás. En Cataluña, si el contrato no dice expresamente que son penitenciales, la ley entiende que son confirmatorias. Al comprador que quiere asegurarse el piso suelen convenirle las confirmatorias, mientras que si necesita una salida le convienen unas penitenciales. Si depende de una hipoteca, lo que le protege, con cualquiera de ellas, es una cláusula de financiación en el contrato. Qué hace cada clase Las confirmatorias son una parte del precio que se paga por adelantado y confirman que la venta está cerrada. Si una parte no cumple, la otra puede exigirle que firme la venta o resolver el contrato, es decir, deshacerlo, con una indemnización por los daños que pruebe. La cantidad entregada no es un tope ni una indemnización automática. Las penitenciales dan a las dos partes el derecho a desistir a un precio fijado de antemano. Por ejemplo, con un precio de 300.000 euros y 30.000 euros de arras, el comprador que desiste pierde esos 30.000 euros. El vendedor que desiste tiene que devolver 60.000, los 30.000 que recibió y otros 30.000. Las penales son una pena por incumplir, no un precio por desistir. Quien incumple las pierde o paga su importe, según lo pactado. En general, la pena sustituye a la indemnización de los daños. Quien la cobra solo puede exigir además que se cumpla el contrato si este se lo permite claramente. Lo que dice la ley en Cataluña El Código Civil de Cataluña entiende que el dinero que el comprador entrega al vendedor son arras confirmatorias, salvo que se pacte expresamente que son penitenciales. Por eso, quien firma un “contrato de arras” sin decir de qué clase son no puede echarse atrás perdiendo la señal. El vendedor puede exigirle que compre o reclamarle los daños. Tampoco el vendedor puede librarse devolviendo el doble. El nombre que se dé a las arras no decide, porque los tribunales miran lo que dice el contrato. Muchos modelos de las inmobiliarias citan el artículo 1454 del Código civil, que regula las arras penitenciales en el resto de España. Si el piso está en Cataluña, esa cita no cambia la ley aplicable, pero puede servir como pacto expreso si el texto deja claro que cualquiera de las dos partes puede desistir perdiendo las arras o devolviéndolas dobladas. En el resto de España no hay una regla escrita igual, pero el Tribunal Supremo interpreta las arras penitenciales de forma restrictiva y, en la duda, las trata como confirmatorias. Cuáles le convienen La ley no lo dice. Depende de su situación: Si quiere asegurarse el piso y tiene la financiación atada, las confirmatorias le protegen más, porque el vendedor no puede desentenderse devolviendo el doble si le llega una oferta mejor. A cambio, también le obligan a usted a comprar. Si necesita una salida, por ejemplo porque depende de vender antes su piso, le convienen las penitenciales, aunque echarse atrás le costará lo que entregó. Tenga en cuenta que el vendedor también podrá desistir pagando el doble, un riesgo real cuando los precios suben. Si le proponen arras penales, léalas con cuidado, porque según cómo estén escritas pueden permitir que, además de cobrar la pena, le exijan comprar. Sean de la clase que sean, conviene añadir al contrato las condiciones que le protejan. Si depende de una hipoteca, lo que le protege es una cláusula de financiación, que vale con las dos clases de arras.