¿Qué hay que comprobar antes de comprar un piso de segunda mano?

Question

José Manuel Alburquerque · Accepted Answer

Antes de firmar el contrato de arras, el que se firma al pagar la señal, compruebe quién es el dueño y qué cargas tiene el piso, si arrastra deudas con la comunidad o con el Ayuntamiento, si tiene los papeles que exige la venta en Cataluña, cuál es su situación urbanística, en qué estado está y quién vive en él. Muchas de estas cosas no constan en el Registro de la Propiedad, así que hay que mirarlas por otras vías. Si algo queda pendiente, el contrato de arras puede condicionar la compra a que se resuelva. El notario vuelve a consultar el Registro antes de firmar la escritura, pero para entonces usted ya habrá pagado la señal. El dueño y las cargas Pida una nota simple, el resumen que da el Registro de la Propiedad de quién es el piso y qué cargas tiene. Sirve para comprobar: Que quien vende es el dueño que figura en el Registro. Si no lo es, por ejemplo porque heredó el piso y no ha inscrito la herencia, tendrá que justificar por qué puede venderlo. Qué cargas tiene, como una hipoteca, un embargo o una servidumbre de paso. Las hipotecas y los embargos se suelen pagar con parte del precio y cancelar. Que la descripción del piso, sobre todo los metros, coincide con la realidad y con el Catastro. Las deudas y los gastos pendientes Las cuotas de la comunidad. En Cataluña, según el Código Civil de Cataluña, el piso responde de las cuotas ordinarias y extraordinarias que no se hayan pagado del año de la compra y de los cuatro años anteriores, aunque las debiera el vendedor. Pídale el certificado de deudas de la comunidad antes de firmar las arras y no renuncie a él en la escritura. Las obras y las derramas ya aprobadas. Pida las actas de las últimas juntas, que le dirán si hay obras pendientes, derramas aprobadas, que son pagos extraordinarios para obras, o pleitos de la comunidad. Conviene que el contrato diga quién paga las derramas aprobadas antes de la venta que vencen después. El IBI, el impuesto municipal que se paga cada año por ser dueño de un inmueble. El piso responde también de las cuotas que el vendedor haya dejado sin pagar, así que pida el último recibo pagado y, si tiene dudas, un certificado del Ayuntamiento con las deudas del piso. En el resto de España, según la Ley de Propiedad Horizontal, el piso responde de las cuotas de la comunidad del año de la compra y de los tres años anteriores. Los papeles, el urbanismo y quién vive en el piso La cédula de habitabilidad, el documento que acredita que la vivienda cumple las condiciones mínimas para vivir en ella. En Cataluña tiene que estar vigente para vender. El certificado de eficiencia energética, del que se adjunta una copia al contrato de compraventa. La situación urbanística. Pida información al Ayuntamiento para saber si lo construido coincide con la licencia, si hay algún expediente abierto o si el edificio ha quedado fuera de ordenación por un plan posterior. Un piso puede estar bien inscrito y tener problemas urbanísticos. El estado del piso. Si tiene dudas, visítelo con un arquitecto o un aparejador. Lo que se puede reclamar por los defectos ocultos que aparezcan después es otra cuestión. Quién vive en él. Si está alquilado, tendrá que respetar el contrato. Si está ocupado, los riesgos son otros. Si alguien puede comprar antes que usted. Puede tener ese derecho el inquilino y, en algunas ventas, la Generalitat, por ejemplo si alguien lo adquirió después del 9 de abril de 2008 en una ejecución hipotecaria, sea el banco o quien ganó la subasta, aunque desde entonces haya cambiado de dueño.