Si vendo el piso alquilado, ¿el comprador tiene que respetar el contrato?

Question

José Manuel Alburquerque · Accepted Answer

Sí. El comprador ocupa su lugar en el contrato con los mismos derechos y obligaciones. Aunque el contrato no esté inscrito en el Registro de la Propiedad, tiene que respetarlo como mínimo hasta que cumpla cinco años, o siete si usted es una persona jurídica, como una sociedad. Si se pactó una duración más larga, en general tiene que respetarla entera. Antes de vender, además, usted tiene que comunicar la venta al inquilino, que puede comprar la vivienda antes que nadie por el mismo precio. Cuánto tiempo tiene que respetarlo Siempre, hasta que el contrato cumpla cinco años, o siete si el arrendador era una persona jurídica. Esos años se cuentan desde que empezó el contrato, no desde la venta. Si se pactó una duración más larga, el comprador tiene que respetarla entera. La excepción es que el contrato no estuviera inscrito en el Registro de la Propiedad y el comprador quede protegido por el Registro, algo que exige, entre otras cosas, comprar de buena fe e inscribir la compra. En ese caso solo tiene que respetar los cinco o siete años, pero usted tendrá que pagar al inquilino una mensualidad de la renta por cada año pactado que quede después de esos cinco o siete. Por ejemplo, si usted es una persona física y vende en el tercer año un piso alquilado por diez años a 1.000 euros al mes, la indemnización sería de 5.000 euros, una mensualidad por cada uno de los años sexto a décimo. Si el contrato dice que la venta lo extingue, el comprador solo tiene que respetarlo hasta que se cumplan los cinco o siete años. Los contratos firmados entre el 6 de junio de 2013 y el 5 de marzo de 2019 siguen con las reglas de entonces. El comprador protegido por el Registro puede no tener que respetarlos si no estaban inscritos. Lo que conviene hacer al vender Antes de firmar la venta, comunique al inquilino por un medio fehaciente, como un burofax, que va a vender, el precio y las demás condiciones. El inquilino tiene treinta días naturales para decidir si la compra él. Sin esa comunicación, la venta no se puede inscribir en el Registro y el inquilino podría quedarse después con la vivienda pagando al comprador lo que pagó. Deje resuelta en la escritura la fianza. Como el comprador será quien tenga que devolverla al final del contrato, lo normal es entregársela o descontarla del precio. En Cataluña, conviene comunicar también el cambio al INCASÒL, donde la fianza está depositada a nombre de usted. Diga al inquilino por escrito quién es el nuevo propietario y dónde tiene que pagar la renta desde la venta. Si el comprador quiere vivir en el piso, solo podrá recuperarlo antes de tiempo si es una persona física y el contrato tiene la cláusula de necesidad, la que permite al propietario recuperar la vivienda para vivir en ella o para un familiar cercano. Si lo quiere vacío, la vía segura es que el inquilino acepte irse, por escrito y antes de la venta.