¿Qué cláusulas de un contrato de alquiler no valen aunque estén firmadas?

Question

José Manuel Alburquerque · Accepted Answer

En el alquiler de vivienda no valen las cláusulas que empeoran para el inquilino lo que dice la ley de arrendamientos urbanos, salvo que la propia ley lo permita. Se tienen por no puestas, es decir, el contrato sigue y esa cláusula se borra. No valen, por ejemplo, la que impide al inquilino prorrogar el contrato hasta la duración mínima, la que le carga los honorarios de la inmobiliaria o la que pide más garantías de las permitidas. En los contratos firmados desde el 8 de octubre de 2026 tampoco valen las que le cargan el IBI, un seguro de impago o una indemnización por irse antes de tiempo. Otras, como la que prohíbe tener animales o fumar, sí valen. Las que ya no valían antes de la reforma La que hace renunciar al inquilino a las prórrogas que le da la ley. Se puede pactar un plazo más corto, pero el inquilino puede prorrogarlo año a año hasta los cinco años, o siete si el propietario es una sociedad u otra persona jurídica. La que exige pagar por adelantado más de una mensualidad de renta. La que pone a cargo del inquilino los honorarios de la inmobiliaria o los gastos de preparar y firmar el contrato. Es así desde mayo de 2023, sea quien sea el propietario. La que pide una garantía adicional a la fianza de más de dos mensualidades en un contrato de hasta cinco años, o de hasta siete si el propietario es una persona jurídica. Es así desde marzo de 2019. La que traslada al inquilino las reparaciones necesarias para que la vivienda siga en condiciones de ser habitada. A él solo le tocan las pequeñas reparaciones por el desgaste del uso diario y los daños que cause. En el alquiler temporal, desde el 8 de octubre de 2026, también las pequeñas son del propietario. La que somete los pleitos a los juzgados de otra ciudad. Es competente el juzgado del lugar donde está la vivienda. Si el propietario es una empresa que se dedica a alquilar y el inquilino es un particular, este puede invocar además las normas que protegen a los consumidores frente a las cláusulas abusivas. Las que no valen desde el 8 de octubre de 2026 En los contratos firmados desde esa fecha tampoco valen estas: La que pone a cargo del inquilino el IBI u otros tributos de la vivienda, salvo que la norma del tributo le obligue a pagarlo a él. La que le obliga a contratar o a pagar un seguro de impago u otra cobertura parecida. La que le obliga a indemnizar al propietario si se va antes de tiempo respetando los plazos de la ley, que en la vivienda habitual son seis meses de contrato y treinta días de aviso. La que le hace renunciar a comprar la vivienda antes que nadie si se vende, lo que se llama tanteo y retracto. En el alquiler temporal, la que pide una garantía adicional de más de una mensualidad. En los contratos anteriores, las cláusulas del IBI, del seguro de impago, de la indemnización por irse antes y de la renuncia al tanteo siguen valiendo en principio, si cumplían las reglas de cuando se firmaron. No se descarta que algunas, sobre todo las del IBI y del tanteo, acaben discutiéndose en los tribunales. Las que sí valen No es nula cualquier cláusula que limite al inquilino. Valen, por ejemplo, las que: Prohíben tener animales o fumar en la vivienda. Prohíben subarrendar o ceder el piso. La ley ya exige para eso el permiso escrito del propietario. Exigen al inquilino tener su propio seguro de hogar o de responsabilidad civil, que no es un seguro de impago. Ponen a su cargo los gastos de comunidad, si constan por escrito con su importe anual. Si cree que una cláusula de su contrato no vale, consúltelo antes de dejar de cumplirla.