¿Qué cambia en el alquiler con el decreto de octubre de 2026?

Question

José Manuel Alburquerque · Accepted Answer

El Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre de 2026, cambia mucho la ley de arrendamientos urbanos. Exige una causa real para el alquiler de temporada, que pasa a llamarse alquiler de vivienda temporal. En los contratos nuevos prohíbe cargar el IBI al inquilino, exigirle un seguro de impago o pactar una indemnización si se va antes de tiempo. A los contratos en vigor les da una prórroga de hasta dos años y limita al 2 % las subidas de renta hasta finales de 2027. Está pendiente de convalidación. Las reglas nuevas El alquiler de vivienda temporal necesita una causa que conste en el contrato, como un traslado por trabajo o unos estudios. Dura más de 31 días y, como regla, no más de doce meses. Si falta la causa o se encadenan más de dos contratos con el mismo inquilino, es alquiler de vivienda habitual desde el principio, con su mínimo de cinco años, o siete si el propietario es una persona jurídica, como una sociedad. Alquilar una habitación para vivir es alquiler de vivienda. La suma de las rentas de las habitaciones no puede superar la del piso entero. En Cataluña hay además reglas propias. El IBI y los demás tributos no se pueden cargar al inquilino, salvo que el obligado a pagarlos sea él. No se puede exigir al inquilino un seguro de impago. Si el inquilino se va pasados seis meses y avisa con treinta días, no se puede pactar que pague una indemnización. El derecho del inquilino a comprar antes que nadie ya no se puede renunciar y se mantiene aunque el piso se venda con otros. Si el propietario no contesta en quince días naturales a una petición escrita de reparación con presupuesto, el inquilino puede hacerla y descontarla de la renta. Cambia también la reducción del IRPF del propietario, sobre todo en los contratos de vivienda habitual firmados desde el 1 de diciembre de 2026. Los contratos ya firmados La mayoría de estas reglas se aplican a los contratos firmados o renovados desde el 8 de octubre de 2026. En los anteriores, las cláusulas válidas siguen valiendo en principio, aunque algunas, como la del IBI, pueden acabar en los tribunales. Los de temporada anteriores siguen como estaban hasta que acaba su plazo. A los de vivienda habitual en vigor sí se les aplican estas dos medidas: Una prórroga extraordinaria de hasta dos años que el inquilino puede pedir si los cinco o siete años de su contrato acaban antes del 31 de diciembre de 2028, o al acabar la prórroga de hasta tres años o la renovación tácita mes a mes. Tiene que estar al corriente de pago y haberlo estado los ocho meses anteriores. En las zonas tensionadas, como Barcelona, se aplica en principio su propia prórroga de tres años. Un límite a las subidas de la renta hasta el 31 de diciembre de 2027. Salvo otro acuerdo, no pueden pasar del 2 %. Si la renta ya supera el valor máximo del índice estatal de referencia para esa vivienda, no puede subir nada. Además, el decreto suspende hasta el 31 de diciembre de 2030, con condiciones, los desahucios de personas vulnerables sin otra vivienda. La convalidación El Congreso tiene que convalidar el decreto, es decir, confirmarlo en una votación, o queda derogado. Con las Cortes disueltas, decide la Diputación Permanente del Congreso. La votación se espera para el 12 de noviembre de 2026, aunque la fecha no es oficial.