¿El decreto del alquiler de octubre de 2026 afecta a los locales, las oficinas y los garajes?

Question

José Manuel Alburquerque · Accepted Answer

En lo principal, no. El Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre de 2026, reforma sobre todo el alquiler de vivienda. En los locales, las oficinas y las plazas de garaje alquiladas solas no se aplican la duración mínima, las prórrogas, los límites de la renta ni la prohibición de cobrar al inquilino el IBI o la inmobiliaria. Pero algunas reglas nuevas están en la parte de la ley que vale para todos los alquileres y otras pueden llegar al local si el contrato no dice otra cosa. Además, el decreto está pendiente de convalidación y, si el Congreso no lo convalida, decae. Lo que sigue siendo solo de la vivienda La duración mínima de cinco años, o siete si el propietario es una persona jurídica, las prórrogas y la nueva prórroga extraordinaria de hasta dos años. Los límites a la renta, como el IRAV, el índice del INE que limita su subida anual, el tope extraordinario del 2 % a esa subida hasta el 31 de diciembre de 2027 y los de las zonas tensionadas. La prohibición de repercutir al inquilino el IBI y los demás tributos de la vivienda y de cobrarle la inmobiliaria o los gastos de formalizar el contrato. El derecho del inquilino a irse pasados seis meses, avisando con treinta días, sin indemnizar al propietario. El tope de dos mensualidades para las garantías que se piden además de la fianza. Las medidas fiscales del decreto, que no cambian nada en los locales ni en los garajes. La plaza de garaje o el trastero que el mismo propietario alquila junto con el piso siguen las reglas de la vivienda, también las nuevas. Lo que sí puede alcanzar al local La ley tiene una parte que se impone a todos los alquileres y, para los locales, remite a algunas reglas de la vivienda si el contrato no dice otra cosa. Por esas dos vías, el decreto puede alcanzar al local en esto: No se puede exigir al inquilino que contrate un seguro de impago de la renta u otra cobertura parecida. La regla no se limita a la vivienda, así que lo prudente es entender que vale también para el local. El inquilino puede exigir que el contrato se ponga por escrito. Antes ya podían exigírselo las dos partes, así que en el local cambia poco. Si el contrato no regula las reparaciones, puede valer en el local el nuevo procedimiento de la vivienda. Si el propietario no contesta en quince días naturales a la petición escrita del inquilino, con un presupuesto razonable, o se niega sin motivo, el inquilino puede hacer la reparación y descontarla de las rentas. Si el contrato no excluye el derecho del inquilino a comprar el local antes que nadie, ese derecho ya no se pierde porque el local se venda junto con otros inmuebles, siempre que pueda separarse jurídicamente del resto. Está por ver si en el local se puede seguir pactando la renuncia, como era habitual. Cambia además lo que se considera uso distinto. Los alquileres de pisos por temporada para vivir pasan a ser de vivienda y quedan fuera los contratos para alojar a personas, lo que no afecta al alquiler de un local para una tienda o un taller, de una oficina o de una nave. La convalidación El decreto está en vigor, pero tiene que convalidarlo el Congreso. Como las Cortes están disueltas por las elecciones del 29 de noviembre, lo decide la Diputación Permanente del Congreso. Según la prensa, la votación está prevista para el 12 de noviembre. Si no se convalida, deja de aplicarse desde ese momento y vuelven las reglas anteriores, sin que eso afecte, en principio, a lo hecho mientras estuvo en vigor. En el local, por ejemplo, podría volver a exigirse un seguro de impago en los contratos nuevos. Los contratos de local firmados antes del 8 de octubre se rigen, en principio, por la ley vigente cuando se firmaron. Si exigían al inquilino un seguro de impago, esa cláusula sigue valiendo mientras no se renueve el contrato.