¿Qué ley se aplica al alquiler de un local? ¿Vale todo lo que se firme?

Question

José Manuel Alburquerque · Accepted Answer

La Ley de Arrendamientos Urbanos, que es estatal y rige también en Cataluña. Pero en el alquiler de un local manda sobre todo lo que se pacte. La ley impone solo unas pocas reglas y completa lo que el contrato no dice. Por eso vale casi todo lo que se firme, también cláusulas que en el alquiler de un piso serían nulas. No valen las que van contra esas pocas reglas obligatorias, como las de la fianza, ni las que van contra la ley en general. El orden de las normas Primero, las reglas que la ley impone a todos los alquileres, sean de vivienda o no. Son, sobre todo, las de la fianza, las demás garantías y la forma del contrato. Después, lo que se haya pactado. Si el contrato no dice nada, las reglas de la ley para los alquileres que no son de vivienda. Tratan de las reparaciones y las obras, la venta del local, la cesión y el subarriendo, la muerte del inquilino, la indemnización por clientela y las causas para resolver el contrato. Por último, el Código civil, por ejemplo para la duración cuando no se pactó. En Cataluña no hay normas civiles propias para el alquiler de locales, pero sí se aplican las generales del derecho civil catalán. Por ejemplo, las rentas impagadas prescriben a los tres años si no se reclaman antes. También es catalán el depósito de la fianza en el INCASÒL. Lo que no vale aunque esté firmado No dar fianza, dar menos de dos mensualidades o renunciar a que se devuelva con intereses si el propietario tarda más de un mes. Exigir al inquilino que contrate un seguro de impago de la renta, desde el 8 de octubre de 2026, según la lectura más directa de la ley. Negarse a poner el contrato por escrito si lo pide el inquilino. Lo que vaya contra la ley, la moral o el orden público y lo que deje en manos de una sola de las partes que el contrato valga o se cumpla. Las condiciones generales, las cláusulas que una parte redacta para muchos contratos, si no son claras o el otro no pudo conocerlas al firmar. Que una cláusula sea abusiva, es decir, desequilibrada en perjuicio de quien no la redactó, solo puede alegarlo un consumidor. Según el Tribunal Supremo, no lo es quien alquila el local para su negocio. Lo que vale en el local y no en el piso En la vivienda, la ley anula las cláusulas que dejan al inquilino peor de lo que ella prevé. En el local esa regla no existe y son válidas, entre otras, estas: Una duración corta, sin mínimo legal. La renuncia del inquilino a la indemnización por clientela. Garantías además de la fianza por más de dos mensualidades. Que el inquilino pague el IBI o la inmobiliaria. Subidas de la renta por el IPC u otro índice, sin tope. Una indemnización si el inquilino se va antes de tiempo. Obras y reparaciones a cargo del inquilino. La renuncia del inquilino a comprar el local antes que nadie si se vende era también habitual. Desde el 8 de octubre de 2026 puede discutirse, porque la reforma prohíbe esa renuncia en la vivienda y la ley remite a esa regla para los locales.