¿Qué ley se aplica al alquiler de una nave o de un almacén?

Question

José Manuel Alburquerque · Accepted Answer

La Ley de Arrendamientos Urbanos, porque una nave o un almacén son edificaciones y su alquiler es para uso distinto del de vivienda. Pero esa ley deja casi todo en manos de las partes. Primero manda lo que diga el contrato, después las reglas de la ley para estos alquileres y, en lo que falte, el Código civil. Una de las pocas reglas que no se pueden cambiar es la fianza de dos mensualidades de renta, que en Cataluña hay que depositar en el INCASÒL. Lo que dice la ley si el contrato no dice nada No hay duración mínima ni prórrogas obligatorias. Si no se pactó la duración, se entiende hecho por el periodo por el que se paga la renta, normalmente por meses. Si al acabar el inquilino sigue quince días en la nave sin que el propietario se oponga ni le haya avisado antes, el contrato se renueva por ese periodo. Si en la nave se ejerce una actividad empresarial, el inquilino puede subarrendarla o ceder el contrato sin permiso del propietario, aunque tiene que notificárselo en el mes siguiente por un medio que deje constancia, como un burofax. El propietario puede entonces subir la renta un 10 % si se subarrienda una parte y un 20 % si se subarrienda toda la nave o se cede el contrato. Las reparaciones necesarias para conservar la nave son del propietario. Las pequeñas, por el desgaste del uso diario, son del inquilino. El inquilino no puede hacer sin permiso escrito obras que cambien la configuración de la nave. Si el propietario vende la nave, el inquilino tiene derecho a comprarla antes que nadie por el mismo precio. Al acabar el contrato, el inquilino solo puede pedir una indemnización por la clientela si en la nave ha habido durante los últimos cinco años una actividad comercial de venta al público. Una nave industrial o logística sin venta al público no la genera. Casi todo esto se puede cambiar en el contrato y es lo habitual. Por eso conviene leerlo con atención antes de firmar. Cuándo no se aplica esa ley Si se alquila la nave con el negocio en marcha, con su maquinaria, sus permisos y su clientela, es un arrendamiento de industria. Se rige por lo pactado y por el Código civil. Si se alquila un terreno sin edificar, como una campa para almacenar al aire libre o para aparcar, no hay edificación y se aplica el Código civil. En la práctica Las naves suelen alquilarse por plazos largos, con un periodo de permanencia obligatoria y con prórrogas pactadas. También se suelen pactar las garantías, quién paga las obras de adaptación y el estado en que hay que devolver la nave. Aunque el propietario sea un particular, el alquiler lleva el IVA general del 21 % sobre la renta. Si el inquilino es una empresa o un autónomo, tiene que retener el 19 % de la renta como adelanto del impuesto del propietario.