¿Cómo se hace un contrato de alquiler de un local y qué tiene que llevar?

Question

José Manuel Alburquerque · Accepted Answer

Puede hacerse entre particulares, en un documento privado firmado por los dos, sin notario. La ley solo exige que consten quiénes lo firman, qué local se alquila, la duración, la renta inicial y lo demás que se pacte. Pero en el local casi todo depende de lo que diga el contrato, así que conviene que sea completo. Incluso vale de palabra, aunque cualquiera de las partes puede exigir a la otra que se ponga por escrito y, desde el 8 de octubre de 2026, es obligatorio hacerlo si lo pide el inquilino. Lo que conviene que diga Quiénes lo firman y, si alguna parte es una sociedad, quién la representa. El local, con su dirección, su referencia catastral, la superficie y lo que va con él, como un almacén o una plaza de garaje. La actividad que puede ejercer el inquilino y si puede cambiarla. La duración, los años de obligado cumplimiento para el inquilino, las prórrogas y los avisos para no renovar o para irse antes. La renta, cómo y cuándo se paga y cómo se actualiza cada año, con el índice concreto. También el IVA y la retención del IRPF que correspondan. La fianza de dos mensualidades y las garantías adicionales, como un aval bancario. Desde el 8 de octubre de 2026, lo prudente es no exigir al inquilino que contrate un seguro de impago. Qué gastos paga el inquilino, como la comunidad, el IBI, la tasa de basuras o los suministros. Las obras que puede hacer el inquilino y qué pasa con ellas al final. También si tendrá una carencia de renta, un tiempo sin pagarla mientras las hace. Quién pide las licencias y qué pasa si no se conceden. Si el inquilino puede ceder el contrato o subarrendar el local, si tiene derecho a comprarlo antes que nadie cuando se venda y si renuncia a la indemnización por clientela. El estado del local al entregarlo, con fotos o un inventario. También lo que pagará el inquilino por cada día de retraso si no lo devuelve a tiempo. El seguro de responsabilidad civil del inquilino y un domicilio para las notificaciones. Si el contrato no lo dice Lo que el contrato calla lo completa la ley de arrendamientos y, después, el Código civil. En varios puntos ese silencio favorece al inquilino: Si ejerce en el local una actividad empresarial o profesional y el contrato no lo prohíbe, puede ceder el contrato o subarrendar sin permiso del propietario. Tiene que notificárselo de forma fehaciente en el mes siguiente, porque si no lo hace el propietario puede resolver el contrato. El propietario puede subir la renta un 10 % si se subarrienda una parte del local y un 20 % si se cede el contrato o se subarrienda todo. Si el contrato no lo excluye, tiene derecho a comprar el local antes que nadie cuando se venda. Si no renuncia, puede tener derecho a la indemnización por clientela al acabar el plazo. Si no se pacta cómo se actualiza la renta, no se actualiza. Si no se fija la duración, el contrato se entiende hecho por meses cuando la renta es mensual. Cualquiera de las dos partes puede entonces acabarlo al terminar un mes. Documentos y trámites El certificado de eficiencia energética, que se exige también para alquilar un local. La cédula de habitabilidad es de las viviendas y no hace falta. En Cataluña, el propietario tiene que depositar la fianza en el INCASÒL en los dos meses siguientes a la firma e inscribir el contrato en el Registro de fianzas. Para que un futuro comprador del local tenga que respetar el contrato en todo caso, hay que hacerlo en escritura pública ante notario e inscribirlo en el Registro de la Propiedad. No es obligatorio, pero al inquilino le conviene si el contrato es largo.