¿Qué pasa si el local no tiene licencia de actividad o no me la conceden?

Question

José Manuel Alburquerque · Accepted Answer

Depende de por qué no se concede y de lo que diga el contrato. Salvo pacto, pedir y conseguir la licencia es cosa del inquilino, porque la actividad es suya. Pero si se la deniegan por un problema del propio local, como que el planeamiento urbanístico no permita ese uso o que faltara un trámite que dependía del propietario, este no le ha entregado un local que sirva para lo pactado. Entonces el inquilino puede dar el contrato por terminado y, según el caso, reclamar los daños. Si se la deniegan por el proyecto o por la actividad del inquilino, el riesgo es en principio suyo. Lo que dijo el Supremo La Ley de Arrendamientos Urbanos no regula la licencia. Rige lo pactado y, si no hay pacto, el Código civil, que obliga al propietario a entregar el local en estado de servir para el uso pactado. El Tribunal Supremo lo aplicó en su sentencia 316/2022, de 20 de abril, a un local de Valencia. El contrato ponía las licencias a cargo del inquilino y liberaba al propietario de responsabilidad. El ayuntamiento denegó el cambio de titularidad de la licencia porque no lo había pedido el representante del anterior titular, algo que quedaba del lado del propietario. Para el Supremo, no poder usar el local para la actividad pactada era un incumplimiento de la obligación de entrega y permitía al inquilino resolver el contrato, es decir, darlo por terminado. La cláusula no protegía al propietario, porque el ayuntamiento no había rechazado al inquilino. Al comentar la sentencia, algunos juristas distinguen dos casos: Si la licencia se deniega por el local, por su situación urbanística, por el estado de la finca o por el título del propietario, el inquilino puede resolver el contrato y reclamar los daños. Si se deniega por la actividad del inquilino o por su proyecto, el riesgo del negocio es suyo. A lo sumo podría dejar el contrato, porque no se paga renta por un uso imposible, pero no reclamar daños. Lo que diga el contrato Entre empresarios, en principio vale la cláusula que pone a cargo del inquilino el riesgo de no conseguir la licencia. Pero los tribunales la interpretan de forma estricta y no la extienden a lo que depende del propietario o del local si no lo dice con claridad, como pasó en el caso del Supremo. Lo más seguro para las dos partes es que el contrato quede sujeto a que se obtenga la licencia en un plazo. Conviene que diga también qué pasa si no se obtiene, quién paga el proyecto técnico y si hay una carencia de renta, un periodo sin pagar o pagando menos, mientras se tramita. Antes de firmar Pida al ayuntamiento que le confirme que la actividad que quiere hacer es compatible con el planeamiento urbanístico en ese local. En Barcelona, los planes de usos de varios distritos limitan los nuevos bares y restaurantes en muchas calles. Compruebe qué permiso necesita su actividad. Muchas ya no necesitan una licencia, sino una comunicación previa o una declaración responsable ante el ayuntamiento. El problema de fondo es el mismo, porque el uso tiene que caber en el planeamiento y el local tiene que cumplir las condiciones técnicas.