Al acabar el contrato del local, ¿hay que indemnizar al inquilino por la clientela?

Question

José Manuel Alburquerque · Accepted Answer

Solo si se cumplen a la vez los requisitos de la ley y el contrato no la ha excluido. El artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Urbanos da derecho a una indemnización al inquilino que durante los últimos cinco años ha tenido en el local una actividad comercial de venta al público, cuando el contrato se acaba por llegar a su fecha. Además, el inquilino tiene que haber ofrecido, cuatro meses antes del final, renovar por cinco años más como mínimo y a precio de mercado. Aun así, solo se paga si en los seis meses siguientes el inquilino reabre el mismo negocio en el mismo municipio o si otro abre en el local el mismo negocio u otro parecido. Como esa regla solo se aplica cuando el contrato no dice otra cosa, el inquilino puede renunciar a ella al firmar, cosa habitual en los locales. Los requisitos Los tribunales exigen que se cumplan todos: Que el contrato se acabe por llegar a la fecha pactada. No hay indemnización si el inquilino se va antes, si el contrato se acaba de mutuo acuerdo o si el propietario lo resuelve porque el inquilino no ha cumplido. Que en los últimos cinco años el inquilino haya tenido en ese local una actividad comercial de venta al público. Una nave o un almacén sin venta al público no la generan. Los bares y los restaurantes sí pueden generarla, como ha confirmado el Tribunal Supremo, porque lo que cuenta es que el negocio cree una clientela. Que, cuatro meses antes del final, el inquilino haya comunicado al propietario que quiere renovar al menos cinco años más a precio de mercado. El precio de mercado es el que acuerden las partes. Si no se ponen de acuerdo, lo fija el árbitro que ellas designen. Que el propietario no acepte renovar. Cuánto se paga Depende de lo que pase en los seis meses siguientes al final del contrato: Si el inquilino reabre el mismo negocio en el mismo municipio, se le pagan los gastos del traslado y la clientela que pierda por el cambio de sitio, que se calcula con la que tenga en los seis primeros meses del nuevo local. Si empieza otro negocio o no abre ninguno y en el local el propietario u otra persona pone el mismo negocio u otro que pueda aprovechar su clientela, se le paga una mensualidad de renta por cada año que haya durado el contrato, con un máximo de dieciocho. En un contrato de diez años con una renta de 1.502,84 euros al mes, por ejemplo, la indemnización sería de diez mensualidades, 15.028,40 euros. Si no pasa ninguna de las dos cosas, no hay indemnización. Si las partes no se ponen de acuerdo en la cifra, la ley prevé que la fije un árbitro designado por ellas. Si no lo designan, la decide el juez. Lo que conviene hacer Si es el propietario, revise el contrato. Si tiene una renuncia clara a esta indemnización, en principio no tendrá que pagarla. Si no la tiene, calcule lo que podría costarle antes de rechazar la oferta de renovar. Si es el inquilino y su contrato no la excluye, haga la oferta de renovar antes de que falten cuatro meses para el final, por escrito y por un medio que deje constancia de la fecha, como un burofax. Si después el propietario no paga, antes de demandar la ley exige intentar una negociación. Si lo que se paga es una cantidad para que el inquilino deje el local antes de que acabe el contrato, eso no es la indemnización por clientela. Según Hacienda, ese pago lleva IVA, porque retribuye al inquilino por dejar de usar el local. Cómo tributa la indemnización por clientela está menos claro, así que conviene consultarlo antes de pagarla. Los locales de renta antigua, con contratos anteriores al 9 de mayo de 1985, tienen otra indemnización con reglas propias.