¿Qué tiene que poner el contrato de arras? ¿Hay que firmarlo ante notario?

Question

José Manuel Alburquerque · Accepted Answer

No hace falta notario. Basta un documento privado firmado por el comprador y por todos los propietarios del piso, o por quien tenga un poder suyo para hacerlo. La ley no dice qué tiene que poner, pero conviene que identifique bien a las partes y el piso y que fije el precio y cómo se paga, la clase de arras, la fecha límite de la escritura y las condiciones de las que depende la compra. En Cataluña, las arras penitenciales pueden además depositarse ante notario y hacerse constar en el Registro de la Propiedad, lo que protege más su devolución. Lo que conviene que diga No es una lista legal, sino lo que aconseja la práctica para evitar problemas: Quién firma. Tienen que ser todos los propietarios que constan en el Registro de la Propiedad, o su apoderado con el poder a la vista. Si el piso es la vivienda familiar del vendedor, conviene que firme también su cónyuge o su pareja estable, porque hará falta su consentimiento para vender aunque no sea propietario. El piso, con su dirección, su número de finca en el Registro, su referencia catastral y sus anejos, como el trastero o la plaza de garaje. El precio, lo que se entrega ahora y cuándo y cómo se paga el resto. Qué clase de arras son y qué pasa si se echa atrás cada parte. En Cataluña, si no se dice expresamente que son penitenciales, son confirmatorias y nadie puede desistir. La fecha límite para firmar la escritura y quién elige el notario. Que el piso se venderá libre de cargas y cómo se cancelará la hipoteca del vendedor, que normalmente se paga con parte del precio el día de la firma. Que se entregará libre de ocupantes y con las llaves el día de la escritura. Si está alquilado, en general el comprador tendrá que respetar el contrato del inquilino, que además puede tener derecho a comprarlo antes que nadie. Conviene prever qué pasa si lo ejerce y dejar margen en el plazo para ello. Las condiciones de las que depende la compra, como la concesión de la hipoteca, con un plazo para acreditarla, o una revisión técnica del piso. Los documentos que entregará el vendedor, como la cédula de habitabilidad, el certificado de eficiencia energética, el certificado de la comunidad de que está al corriente de pago y el último recibo del IBI. Cómo se reparten los gastos de la compraventa y el IBI y la comunidad del año. En Cataluña, salvo pacto, la notaría de la escritura y la inscripción en el Registro las paga el comprador. Por eso, si el contrato dice “gastos según ley”, la notaría la paga el comprador. El notario y el Registro El contrato de arras vale sin notario. Firmarlo ante notario, o que el notario legitime las firmas, es decir, que dé fe de quién ha firmado, da una fecha que no se puede discutir y facilita la prueba, pero no es obligatorio. Tenga en cuenta que unas arras en documento privado no impiden al vendedor vender el piso a otro. Si ese otro compra de buena fe, firma la escritura e inscribe su compra en el Registro, se queda con el piso. Al primer comprador solo le queda reclamar al vendedor lo que pagó y los daños. En Cataluña hay una protección más. Si las arras son penitenciales y se pactan por seis meses como máximo, pueden depositarse ante notario y hacerse constar en el Registro. El notario guarda el dinero y lo entrega a quien corresponda si una de las partes desiste. Además, el piso queda afecto a su devolución, es decir, responde de ella aunque pase a otras manos. Tiene el coste de la notaría y del Registro. En el resto de España la ley no prevé este depósito con constancia en el Registro.